2010年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》真題（完整版）

一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

1.從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可依次劃分為( )四個階段。

A.相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散

B.相對分散、相對集中、絕對集中、絕對分散

C.絕對集中、相對分散、相對集中、絕對分散

D.絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散

2.某塊土地的地租為200萬元，價格為4000萬元。若該塊土地的地租增加到300萬元，利息率不變，則價格為( )萬元。

A.4000

B.6000

C.9000

D.10000

3.按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，城市可分為( )。

A.塊狀城市、帶狀城市、星狀城市

B.單中心城市、多中心城市

C.棋盤形城市、放射形城市

D.大城市、中等城市、小城市

4.農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格為v，生產(chǎn)成本為E，運輸成本為T，農(nóng)業(yè)經(jīng)營利潤P可表示為( )。

A.P=V+E+T

B.P=V-E+T

C.P=V-E-T

D.P=V+E-T

5.城市中心商務(wù)強度指標(biāo)是指( )。

A.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積

B.中心商務(wù)用地建筑面積總和/總建筑面積

C.中心商務(wù)用地建筑面積總和/總建筑基底面積

D.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑面積

6.可以依法征收房地產(chǎn)的主體是( )。

A.個人

B.企業(yè)

C.農(nóng)民集體

D.國家

7.關(guān)于征收與征用區(qū)別的說法，錯誤的是( )。

A.征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險、救災(zāi)等緊急需要

B.征收應(yīng)當(dāng)依法給予補償，征用應(yīng)當(dāng)依法返還或者補償

C.征收不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人同意，征用必須得到財產(chǎn)所有權(quán)人同意

D.征收要強制取得財產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在獲得財產(chǎn)使用權(quán)

8.征收基本農(nóng)田以外的30公頃耕地，需經(jīng)( )批準(zhǔn)。

A.國務(wù)院

B.省級人民政府

C.市級人民政府

D.縣級人民政府

9.關(guān)于集體土地征收補償安置的說法，錯誤的是( )。

A.并非所有的被征收土地都要支付青苗補償費

B.地上附著物補償費包括被征收土地上樹木的補償費

C.征收耕地的安置補助費按照被征收耕地的面積進行補償

D.征地補償、安置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施

10.關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓與掛牌出讓區(qū)別的說法，錯誤的是( )。

A.兩者的適用范圍不同

B.兩者的出讓金形成方式不同

C.兩者的最低價確定原則不同

D.兩者的出讓主體不同

11.關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)贈與的說法，錯誤的是( )。

A.建設(shè)用地使用權(quán)贈與是無償行為

B.贈與人與受贈人之間需要簽訂贈與合同

c.贈與人愿意贈與，且受贈人愿意接受，贈與合同才能成立

D.贈與的建設(shè)用地使用權(quán)無須辦理相關(guān)手續(xù)

12.關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃的說法，錯誤的是( )。

A.出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利

B.對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人不承擔(dān)對租賃標(biāo)的物進行維護的義務(wù)

C.承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受損的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)牧x務(wù)

D.按照租賃合同的規(guī)定。承租人有合法使用出租的土地及地上建筑物、其他附著物的權(quán)利

13.處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額，首先用于( )。

A.償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息

B.賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害

C.支付處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的費用

D.繳納相關(guān)稅費

14.關(guān)于使用集體建設(shè)用地的說法，正確的是( )。

A.使用集體建設(shè)用地不超過一定面積的，可不辦理審批手續(xù)

B.使用集體建設(shè)用地應(yīng)按規(guī)劃用地，節(jié)約用地，保護耕地

C.使用集體建設(shè)用地應(yīng)按計劃用地，突破計劃控制指標(biāo)時應(yīng)報當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T備案

D.占用集體所有的農(nóng)用地的，不用辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

15.房地產(chǎn)市場調(diào)研中，調(diào)研人員應(yīng)采用適宜的方法設(shè)計方案、定義問題、采集和分析數(shù)據(jù)，從中提取有效、可靠和有代表性的信息資料，這表明房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)遵循( )。

A.客觀性原則

B.統(tǒng)一性原則

C.科學(xué)性原則

D.差異性原則

16.下列房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研內(nèi)容中，屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研內(nèi)容的是( )。

A.一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率

B.家庭人口規(guī)模及構(gòu)成

C.居民家庭生活習(xí)慣、審美觀念及價值取向

D.區(qū)域繁榮程度、購物條件

17.搜集房地產(chǎn)市場調(diào)研資料時，項目基地現(xiàn)狀資料內(nèi)容包括地形狀況、地上物狀況、鄰地狀況，以及( )狀況。

A.區(qū)域內(nèi)人口增長率

B.區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

C.公共設(shè)施

D.房地產(chǎn)價格

18.房地產(chǎn)市場調(diào)研中，通過對過去和當(dāng)前的各種市場情報資料的分析，運用數(shù)學(xué)方法，估計一定時期內(nèi)市場對某種產(chǎn)品需求量的調(diào)研方法，屬于( )。

A.預(yù)測性調(diào)研

B.描述性調(diào)研

C.因果性調(diào)研

D.探測性調(diào)研

19.按預(yù)測方法的性質(zhì)，房地產(chǎn)市場預(yù)測可分為( )。

A.短期預(yù)測和長期預(yù)測

B.定量預(yù)測和定性預(yù)測

C.微觀市場預(yù)測和宏觀市場預(yù)測

D.時間序列預(yù)測和回歸分析預(yù)測

20.某城市由于修建地鐵，使地鐵沿線的房地產(chǎn)價格得到提升。這說明房地產(chǎn)投資具有( )的特點。

A.投資品種多樣性

B.投資變現(xiàn)復(fù)雜性

C.投資價值附加性

D.投資過程綜合性

21.房地產(chǎn)企業(yè)稅后利潤分配的順序依次是( )。

A·彌補企業(yè)以前年度的虧損、提取法定盈余公積金、向投資者分配利潤

B·彌補企業(yè)以前年度的虧損、向投資者分配利潤、提取法定盈余公積金

C·提取法定盈余公積金、彌補企業(yè)以前年度的虧損、向投資者分配利潤

D·提取法定盈余公積金、向投資者分配利潤、彌補企業(yè)以前年度的虧損

22·某家庭向銀行申請了總額為30萬元、年利率為6%、貸款期限為30年、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款。該家庭的月還款額是( )元。

A.1798.65

B.2333.33

C.4786.25

D.5018.81

23·下列經(jīng)濟評價指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項目動態(tài)盈利性指標(biāo)的是( )。

A·成本利潤率

B.銷售利潤率

C·利息各付率

D.內(nèi)部收益率

24·下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可視為固定成本的是( )。

A·土地費用

B.建安費用

Ct公建費用

D.銷售稅費

25·關(guān)于敏感度系數(shù)(Saf)的說法，正確的是( )。

A·當(dāng)Saf>0時，評價指標(biāo)A與不確定因素F反向變化

B·當(dāng)sAF<0時，評價指標(biāo)A與不確定因素F同向變化

C·SAF不能說明評價指標(biāo)A與不確定因素F之間變化方向的關(guān)系

D·SAF絕對值較大者，敏感度系數(shù)較高

26·人們雖然可以知道房地產(chǎn)投資風(fēng)險發(fā)生的概率，但不能預(yù)知其在未來何時一定會發(fā)生。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的這種特征，稱為( )。

A·客觀性

B.可測性

C·潛在性

D.不確定性

27·某房地產(chǎn)投資項目的甲、乙兩個互斥方案在同一折現(xiàn)率下的凈現(xiàn)值期望值和標(biāo)準(zhǔn)差分別為E甲=1000萬元，0甲=2800萬元，E乙=700萬元，O乙=2200萬元，若以V甲、V已分別表示甲、乙方案的投資風(fēng)險度，則判斷正確的是( )。

A·V甲B.V甲=V乙

C.V 甲>V乙

D.V甲∈V乙

28.甲、乙、丙三個計算期相同的互斥方案，若有 IRR (乙-甲)>Ic， IRR(丙-乙) IRR(丙-甲)>Ic，則各方案從優(yōu)到劣的排列順序是( )。

A.甲、乙、丙

B.乙、丙、甲

C.丙、乙、甲

D.乙、甲、丙

29.兩個互斥方案的效益基本相同，但計算期不同。對該兩個方案進行比選時，應(yīng)選用的比選方法是( )。

A.凈年值法

B.費用年值法

C.年值折現(xiàn)法

D.差額內(nèi)部收益率法

30.用差額內(nèi)部收益率法對計算期不同的互斥方案進行比選，其判別準(zhǔn)則是( )。

A.IRR>Ic，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)

B.IRR

C.0< IRR

D. IRR<0，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)< p="">

31.下列內(nèi)容中，不屬于房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告摘要內(nèi)容的是( )。

A.項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)結(jié)果

B.可行性研究的結(jié)論

c.項目的基本情況

D.項目經(jīng)濟指標(biāo)的測算過程

32.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)建設(shè)一個由十幢住宅、一幢幼兒園和一幢物業(yè)服務(wù)中心組成的住宅小區(qū)。該住宅小區(qū)包括( )。

A.3個建設(shè)項目

B.10個單項工程

C.12個單項工程

D.12個單位工程

33.下列工作中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標(biāo)程序的是( )。

A.發(fā)出招標(biāo)公告或邀請函

B.工程投標(biāo)詢價和現(xiàn)場考察

C.開標(biāo)、評標(biāo)和授標(biāo)

D.簽訂工程承包合同

34.下列措施中，在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制時，發(fā)現(xiàn)實際投資值偏離目標(biāo)投資值，應(yīng)采取的糾偏措施不包括( )。

A.司法措施

B.組織措施

C.經(jīng)濟措施

D.技術(shù)措施

35.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的說法，錯誤的是( )。

A.質(zhì)量出自計劃

B.質(zhì)量出自檢查

C.質(zhì)量包括工程實物質(zhì)量和管理過程質(zhì)量

D.每一次的PDCA循環(huán)都會將項目的質(zhì)量提升到一個新的臺階

36.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量驗收的說法，錯誤的是( )。

A.開發(fā)項目～般要劃分為檢驗批、分項、分部和單位工程進行質(zhì)量檢驗和評定

B.檢驗批由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進行驗收

C.分項工程由監(jiān)理工程師組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進行驗收

D.分部工程由監(jiān)NI程師組織施工單位項目負(fù)責(zé)人和技術(shù)、質(zhì)量負(fù)責(zé)人進行驗收

37.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場營銷活動中，進行市場細(xì)分和評估、市場定位等工作的直接目的是( )。

A.確定企業(yè)的發(fā)展方向

B.選擇企業(yè)的增長戰(zhàn)略

c.制定營銷實施計劃

D.選擇目標(biāo)客戶群

38.相對于自行銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇商品房委托代理銷售方式的不利之處是銷售渠道的( )。

A.經(jīng)濟性差

B.適應(yīng)性差

C.可控性差

D.程序性差

39.相對于委托共同代理方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用委托獨家代理方式銷售商品房的缺點是( )。

A.雙方協(xié)調(diào)工作量大

B.代理傭金結(jié)算復(fù)雜

C.銷售進度可能較慢

D.委托代理合同較復(fù)雜

40.不考慮房地產(chǎn)開發(fā)成本和競爭對手的價格策略和競爭反應(yīng)，主要依據(jù)潛在顧客的價格承受能力來確定房地產(chǎn)價格的方法，稱為( )。

A.需求導(dǎo)向定價法

B.主動競爭定價法

C.目標(biāo)利潤定價法

D.隨行就市定價法

41.房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷的實質(zhì)是( )。

A.通過給予顧客優(yōu)惠促進銷售

B.通過公關(guān)獲取潛在顧客的信息從而促進銷售

C.在擴大企業(yè)影響的基礎(chǔ)上促進銷售

D.在完成銷售目標(biāo)的同時履行有關(guān)社會責(zé)任

42.某套住宅的成交價格為5000元/m2，交易中的營業(yè)稅和契稅等稅費均由買方負(fù)擔(dān)。已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費為正常價格的6%，應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費為正常價格的2%。該套住宅的正常價格為( )元/m2。

A.5200.00

B.5300.00

C.5319.15

D.5400.OO

43.某商品住宅開發(fā)項目的用地是2年前以樓面地價1500元/m2取得的，建筑安裝工程費為2000元/m2，管理費用、銷售稅費和開發(fā)利潤等為土地取得成本與建筑安裝工程費之和的50%。目前重新取得該用地的樓面地價為3000元/m2，若建筑安裝工程費等費稅水平不變，用成本法估價的該商品住宅目前的價值為( )元/m2。

A.3500.00

B.5000.00

C.5250.00

D.7500.00

44.某舊住房因沒有獨立的衛(wèi)生間所造成的價值損失，屬于( )。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟折舊

D.外部性折舊

45.利用假設(shè)開發(fā)法估價，下列情形中會使評估價值高的是( )。

A.后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出大

B.后續(xù)開發(fā)建設(shè)的應(yīng)得利潤大

C.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值大

D.開發(fā)期長

46.在物業(yè)管理中，業(yè)主大會的基本權(quán)利是對物業(yè)重大事項的( )。

A.管理權(quán)和知情權(quán)

B.管理權(quán)和決策權(quán)

C.議事權(quán)和知情權(quán)

D.監(jiān)督權(quán)和知情權(quán)

47.制定物業(yè)管理規(guī)約的主體是( )。

A.全體業(yè)主

B.業(yè)主委員會

C.社區(qū)居委會

D.物業(yè)建設(shè)單位

45.在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中，招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標(biāo)的( )原則。

A.公開

B.公平

C.公正

D.誠實信用

49.下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費原則的是( )。

A.合理原則

B.費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

C.公開原則

D.費用與業(yè)主承受能力相適應(yīng)原則

50.關(guān)于住宅專項維修資金使用的說法，錯誤的是( )。

A.住宅專項維修資金的存儲利息應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用

B.住宅專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循公開透明原則

c.住宅專項維修資金可用于從事委托理財業(yè)務(wù)

D.住宅專項維修資金可用于購買一級市場國債

51.在美國，房地產(chǎn)抵押估價是( )。

A·州政府的直屬機構(gòu)完成

B.銀行委托經(jīng)紀(jì)公司完成

C·銀行房地產(chǎn)信貸員完成

D.法律規(guī)定的強制性措施

52·某等額本息還款的房地產(chǎn)抵押貸款月還款額為7908元，貸款年利率為5%，貸款期限為15年，抵押率為40%，則該房地產(chǎn)抵押物價值為( )萬元。

A.100

B.167

C.250

D.300

53·某房地產(chǎn)抵押物價值為180萬元，抵押率為50%，采用等額本金還款方式分lO年償還，貸款年利率為6%，則第11個月的月還款額為( )元。

A.4125

B.7500

C.11625

D.15000

54·王某今年50歲，法定退休年齡為60歲，則王某住房公積金貸款期限最長為( )年。

A.10

B.15

C.25

D.30

55.如果貸款合同允許本金負(fù)攤還條款，則貸款人會( )。

A.要求較高的初始貸款利率

B.降低利率

C·不允許借款人提前還款

D.固定貸款利率

56·我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收中，屬于房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收是( )。

A.耕地占用稅

B.房產(chǎn)稅

C·城鎮(zhèn)土地使用稅

D.城市維護建設(shè)稅

57.城鎮(zhèn)土地使用稅具有( )的基本特征。

A·按年征收

B.實行一次性征收

C·按超率累進稅率征收

D.全國稅額標(biāo)準(zhǔn)相同

58.根據(jù)我國現(xiàn)行規(guī)定，外商投資企業(yè)的房屋( )。

A·應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅

B.應(yīng)繳納房產(chǎn)稅

C·不用繳納土地增值稅

D.不用繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

59·根據(jù)我國目前的規(guī)定，個人購買普通住房超過2年不足5年的，營業(yè)稅( )。

A.免征

B.按其取得的售房收入全額征收

C·按其取得的售房收入減去購買住房原價的差額征收

D·按其取得的售房收入減去購買住房原價的差額減半征收

60.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售房地產(chǎn)的增值額為2000萬元，扣除項目金額為1500萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為( )萬元。

A.600

B.775

C.800

D.1000

二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

61.城市空間結(jié)構(gòu)是人們在城市發(fā)展過程中對土地利用的結(jié)果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和，其代表性理論有( )。

A.多核心理論

B.扇形理論

C.級差地租理論

D.中心商務(wù)區(qū)土地利用模式

E.同心圓理論

62.決定房地產(chǎn)供給量的一般因素有( )。

A.房地產(chǎn)價格水平

B.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本

C.房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平

D.消費者對未來的預(yù)期

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期

63.下列費用中，屬于征收耕地補償費用的有( )。

A.安置補助費

B.征地管理費

C.地上附著物補償費

D.青苗補償費

E.安排被征地農(nóng)民的社會保障費用 。

64.關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)的說法，正確的有( )。

A.建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為

B.取得建設(shè)用地使用權(quán)后，使用權(quán)人享有無限制的權(quán)利

C.建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)?/p>

D.建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立

E.商業(yè)、娛樂、綜合用地的最高出讓年限為50年

65.國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有( )。

A.出售

B.出讓

C.交換

D.租賃

E.贈與

66.房地產(chǎn)市場實地調(diào)研的方法有( )。

A.因果關(guān)系法

B.入戶詢問法

C.電話詢問法

D.觀察法

E.試驗法

67.下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價使用的財務(wù)報表中，屬于輔助報表的有( )。

A.投資各方現(xiàn)金流量表

B.總投資估算表

C.資金來源與運用表

D.借款還本付息計劃表

E.資產(chǎn)負(fù)債表

68·在房地產(chǎn)投資項目線性盈虧平衡分析中，主要的假’發(fā)條件有( )。

A.房地產(chǎn)開發(fā)量在預(yù)期內(nèi)全部售出

B.房地產(chǎn)銷售均價在預(yù)期內(nèi)保持不變

C.房地產(chǎn)產(chǎn)品的單位變動成本在預(yù)期內(nèi)保持不變

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)期內(nèi)沒有新的投資項目

E.土地出讓價格在預(yù)期內(nèi)不受市場變化的影響

69·某投資者擁有1000萬元的資金，甲、乙、丙、丁四個獨立投資方案所需要的投資分別為500萬元、300萬元、600萬元和680萬元。該投資者完全用自有資金投資的可選方案有( )。

A.甲+乙

B.甲+丙

C.甲+丁

D.乙+丁

E.乙十丙

70.房地產(chǎn)開發(fā)項目全面質(zhì)量管理，包括( )。

A.全過程的質(zhì)量管理

B.全員的質(zhì)量管理

C.全社會的質(zhì)量管理

D.全方位的質(zhì)量管理

E.全壽命的質(zhì)量管理

71.解決房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的路徑有( )。

A.和解

B.和解一調(diào)解

C·和解一調(diào)解一仲裁

D.和解一調(diào)解一仲裁一訴訟

E.和解一調(diào)解一訴訟

72.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行營銷渠道比較和決策時，應(yīng)考慮的因素有( )。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策者自身的能力和水平

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實力和發(fā)展戰(zhàn)略

C.房地產(chǎn)市場的供求狀況

D.潛在目標(biāo)客戶的學(xué)術(shù)水平和欣賞能力

E.可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的數(shù)量和水平

73.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)項目進行定價時，主要依據(jù)回業(yè)者價格策略或同類項目價格而進行定價的方法有( )。

A.目標(biāo)利潤定價法

B.隨行就市定價法

C.成本加成定價法

D.比較定價法

E.顧客感受定價法

74.某宗收益性房地產(chǎn)的評估價值偏高，其原因有( )。

A.收入估計過高

B.空置率估計過低

C.選取的報酬率過小

D.運營費用估計過大

E.收益期限估計過長

75.一份房地產(chǎn)估價報告的組成部分應(yīng)包括( )。

A.注冊房地產(chǎn)估價師聲明

B.估價的假設(shè)和限制條件

C.被估價房地產(chǎn)的市場競爭力分析

D.估價結(jié)果報告

E.估價技術(shù)報告

76.下列物業(yè)管理表決事項中，須經(jīng)專有部分占全部專有部分面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意的有( )。

A.修改業(yè)主大會議事規(guī)則

.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

c.籌集專項維修資金

D.使用專項維修資金

E.改建建筑物及其附屬設(shè)施

77.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有的權(quán)利包括( )。

A.提議召開業(yè)主大會會議

B.執(zhí)行業(yè)主大會的決定

C.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

D.監(jiān)督物業(yè)共用部位的使用情況

E.交納物業(yè)服務(wù)費

78·固定利率等額本息還款方式的特征有( )。

A·每月還款額中本金逐漸增加

B.每月還款額中本金逐漸減少

C·每月還款額中利息逐漸增加

D.每月還款額中利息逐漸減少

E.每月償還本金相同

79·住房抵押貸款證券化的優(yōu)點有( )。

A·增強市場信用 B.增加抵押貸款的流動性

C·分散和轉(zhuǎn)移投資者風(fēng)險 D.促進房價降低

E.方便商業(yè)銀行長期貸款變現(xiàn)

80·我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有( )。

A.房產(chǎn)原值

B·房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值

C.房產(chǎn)市場價格

D.房產(chǎn)租金收入

E.房產(chǎn)評估值

三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項得0.5分)

(一)張某用200萬元自有資金一次性付款購買了一店鋪用于出租經(jīng)營，經(jīng)營期為20年。根據(jù)市場預(yù)測，經(jīng)營期內(nèi)前10年的年凈租金為30萬元，后10年的年凈租金可達40萬元·張某在不考慮店鋪未來轉(zhuǎn)售的情況下，其投資收益率要求達到10%(租金收入均在年末)。

81.該投資方案類型為( )。

A·互斥方案

B.獨立方案 。

C·現(xiàn)金流相關(guān)方案

D.互補方案

82·該投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值為( )萬元。

A.79

B.99

C.200

D.500

83·若編制該投資方案的現(xiàn)金流量表，則其現(xiàn)金流出項為( )。

A·經(jīng)營成本

B.還本付息

C·置業(yè)投資

D.經(jīng)營稅金

84.該投資方案在經(jīng)營期內(nèi)可能面臨的投資風(fēng)險為( )。

A.通貨膨脹風(fēng)險

B.變現(xiàn)風(fēng)險

C.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

D.市場供求風(fēng)險

(二)某房地產(chǎn)開發(fā)企xJk以4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán)。該地塊面積為20000m2，規(guī)劃容積率為0.5，綠地率不低于35%。預(yù)期投資利潤率為35%，銷售稅費為銷售收入的6%。產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進行產(chǎn)品設(shè)計，預(yù)計建筑安裝工程造價為建筑面積2000元/ms，小區(qū)配套及基礎(chǔ)沒施工程和建設(shè)期間稅費為建筑面積1500元/ms，可銷售比率為95%。促銷工作的安排是：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴蟠蠓婵琼椖考磳㈤_盤的消息;開盤當(dāng)日在當(dāng)?shù)仉娨暸_播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當(dāng)日前十名下訂單的客戶贈送車庫。項目按預(yù)定計劃進行建設(shè)，在項目施工進入后期即將面市時，政府發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)格限制別墅用地供應(yīng)的通知。

85.該項目的樓面地價為( )元/ms。

A.i000

B.2000

C.4000

D.4211

86.采用成本導(dǎo)向定價法確定項目均價為( )元/m2。

A.9552

B.10771

C.11297

D.11338

87.該項目涉及的促銷方式有( )。

A.公共關(guān)系

B.人員促銷

C.廣告促銷

D.營業(yè)推廣

88.從背景資料判斷，在一般情況下，該項目的價格走勢將( );

A.上升

B.下降

c.無法預(yù)計

D.維持穩(wěn)定

(三)采用市場法評估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實例。該可比實例的成交價格為5000元/m2，成交日期為20lO年8月1日。同類住宅20lO年8月至9月的市場價格月環(huán)比分別下降2%和5%。住宅所處樓層每高～層，價格高1%。

89.選取的可比實例應(yīng)符合的條件有( )。

A·與被估價住宅的面積相同

B.與被估價住宅的年齡相同

c·成交日期應(yīng)接近估價時點

D.成交價格應(yīng)盡量為正常價格

90·對該可比實例成交價格進行的修正和調(diào)整，應(yīng)包括( )。

A·交易情況修正

B.建立價格可比基礎(chǔ)

C·交易日期調(diào)整

D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

9l·該可比實例成交價格經(jīng)過交易日期調(diào)整后的價格為( )元/m2。

A·4655.00

B.4750.00

C·4900.00

D.5000.00

92·該可比實例成交價格經(jīng)過樓層調(diào)整后的價格為( )元/m2。

A·4851.50 B.4852.95

C.5100.50 D.5151 51

(四)2008年年底，某住宅小區(qū)業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)服務(wù)費計費方式采用酬金制。2009年物業(yè)服務(wù)支出暫定為280萬元，酬金按固定數(shù)額提取，每年20萬元。2009年甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)在該小區(qū)預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金共計300萬元，2010 1月經(jīng)審計，2009年實際物業(yè)服務(wù)支出為250萬元，節(jié)余30萬元。

93·該住宅小區(qū)業(yè)主委員會與甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同屬于( )。

A·有名合同

B.要式合同

C·勞務(wù)合同

D.集體合同

94·關(guān)于2009年物業(yè)服務(wù)支出節(jié)余30萬元的說法，正確的為( )。

A.該30萬元應(yīng)歸甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)

B·該30萬元應(yīng)視作甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

C·該30萬元應(yīng)作為獎金發(fā)放給甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)的員工

D.該30萬元應(yīng)歸該住宅小區(qū)的全體業(yè)主

95.根據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》，可列入該住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)支出的為( )。

A.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)清潔人員工資

B.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費分?jǐn)?/p>

C.更換該小區(qū)共用水泵所需費用

D.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)的該小區(qū)項目部辦公費

96.該住宅小區(qū)采用的物業(yè)服務(wù)酬金制計費方式的財務(wù)特征為( )c

A.該住宅小區(qū)業(yè)主支付固定的物業(yè)服務(wù)費

B.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定成本的比例較低

C.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)人工成本占總成本的比例較高

D.該住宅小區(qū)管理處是獨立的會計主體

(五)趙某于10月份購買一套普通商品住房自住。經(jīng)估價，該住房的市場價值為100萬元。趙某申請住房公積金貸款。其住房公積金賬戶本息余額為20000元，9月份個人繳納的住房公積金為250元，單位繳納的比例與職工相同。趙某購買該住房時離法定退休年齡還有30年，預(yù)計趙某及其家庭成員在法定退休年齡內(nèi)總共能繳納的住房公積金為25萬元。趙某所在地規(guī)定的住房公積金貸款最高額度為15萬元。趙某購買住房后，分別向甲、乙兩個保險公司投保該住房的火災(zāi)保險，保險金額分別為64萬元和56萬元。

97.趙某在法定退休年齡時住房公積金繳存總額為( )萬元。

A.11

B.15

C.18

D.20

98.趙某能申請的住房公積金貸款最高額度為( )萬元。

A.11

B.15

C.18

D.25

99.趙某住房公積金賬戶上的資金除了用作購買自住住房外，還能用于( )。

A.建造自住住房

B.大修自住住房

C.購買房地產(chǎn)債券或股票

D.翻建自住住房

100.若該住房發(fā)生火災(zāi)，甲保險公司賠償給趙某的賠償額度為( )萬元。

A.46.6

B.50.0

C.53.3

D.64.0