2012年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》真題及答案（完整版）

一.單項(xiàng)選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意)

1.某百貨商場(chǎng)把色彩明快的柜臺(tái)布置在一層的右側(cè)，以便抓住女性顧客的注意力。根據(jù)區(qū)位尺度大小，這反映的是( )。

A.大位置 B.小位置

C.微位置 D.地址

【答案】C

【解析】區(qū)位可以用不同的距離尺度表述:大位置、小位置、地址、微位置。微位置僅涉及單一店鋪、房間內(nèi)的布局，如店鋪內(nèi)柜臺(tái)的擺放，房門的開設(shè)，廚房的位置等。"例如：90%的女士走進(jìn)商店后習(xí)慣先向右看，因此建議把色彩明快、富有吸引力的柜臺(tái)放在右側(cè)，以便抓住女士們的注意力。這說明柜臺(tái)位置對(duì)銷售的影響，是典型的微位置研究。"

2.我國(guó)古代稱江河以南為陰，江河以北為陽。這說明含有陰陽兩字的地名，大都與( )區(qū)位有關(guān)。

A.天文 B.自然

C.經(jīng)濟(jì) D.交通

【答案】B

【解析】自然地理區(qū)位：是指反映某一事物與山、河、江、湖、海等自然環(huán)境要素的相互關(guān)系的區(qū)位。

3.關(guān)于中心地理論的說法，正確的是( )。

A.商品銷售范圍是指消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最近路程

B.需求門檻是指某中心地能夠維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需的最高購(gòu)買力和服務(wù)水平

C.中心地職能以前商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動(dòng)為主，不包括中心地制造業(yè)方面的活動(dòng)

D.克里斯塔勒中心地理論的假設(shè)之一是廠商和消費(fèi)者部是社會(huì)人

【答案】C

【解析】中心地職能：是指由中心地提供的商品和服務(wù)。主要以商業(yè)、服務(wù)業(yè)為主，不包括制造業(yè)方面的活動(dòng)。

4.房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)( )負(fù)相關(guān)。

A.需求 B.供給

C.開發(fā)成本 D.價(jià)值

【答案】B

【解析】房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān)：供給一定，需求增加，則價(jià)格上升，需求減少，則價(jià)格下降;需求一定，供給增加，則價(jià)格下降，供給減少，則價(jià)格上升。

5.級(jí)差地租Ⅱ是指( )。

A.在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)

B.等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來的級(jí)差超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形態(tài)

C.不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對(duì)位置及開發(fā)程度的不同而形成的差別地租

D.使用土地所獲得的超額報(bào)酬或收益

【答案】A

【解析】級(jí)差地租是指不同土地或同-土地上由于土地肥力、相對(duì)位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。級(jí)差地租I是等量資本和等量勞動(dòng)投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級(jí)差生產(chǎn)力帶來的級(jí)差超額利潤(rùn)的轉(zhuǎn)化形態(tài)。級(jí)差地租Ⅱ是指在同一塊土地上

連續(xù)追加投資，每次投人資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

6.征收是物權(quán)變動(dòng)的一種特殊情形，是政府行使( )的行為。

A.所有權(quán) B.行政權(quán)

C.使用權(quán) D.占有權(quán)

【答案】B

【解析】征收屬于政府行使行政權(quán)，是物權(quán)變動(dòng)的一種極為特殊的情形，是國(guó)家取得所有權(quán)的一種方式。

7.關(guān)于公共利益的說法，正確的是( )。

A.公共利益與政府利益是一致的 B.公共利益小于政府利益

C.公共利益不同于政府利益 D.公共利益的主體是政府

【答案】C

【解析】公共利益的特點(diǎn) (1)公共利益是客觀的。(2)公共利益是共享的。(3)公共利益是不確定的。利益內(nèi)容的不確定性和受益對(duì)象的不確定性。(4)公共利益不同于國(guó)家利益或政府利益。

8.征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸( )所有。

A.農(nóng)民個(gè)人 B.剩余勞動(dòng)力安置單位

C.地上附著物所有人 D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織

【答案】D

【解析】征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗所有者所有。安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？钣糜诎仓檬Ｓ鄤诹?，不得挪作他用。安置補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)需安置人員的安置途徑支付給安置單位。

9.國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案的征求意見期限不得少于( )日。

A.30 B.60

C.90 D.120

【答案】A

【解析】征求意見及修改：國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償方案求意見期限不得少于30日。

10.關(guān)于建設(shè)用地管理原則的說法，錯(cuò)誤的是( )。

A.節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率

B.強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用

C.實(shí)行建設(shè)用地有償使用

D.經(jīng)濟(jì)效益優(yōu)先

【答案】D

【解析】建設(shè)用地管理的原則。①節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率的原則;②強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地的控制作用的原則;③實(shí)行建設(shè)用地有償使用的原則④社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則。

11.關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓特征的說法，錯(cuò)誤的是( )。

A.建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為

B.建設(shè)用地使用權(quán)是有一定使用期限的

C.建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)?/p>

D.建設(shè)用地使用權(quán)不可以分別設(shè)立

【答案】D

【解析】國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。(1)建設(shè)用地使用權(quán)出讓是一種國(guó)家壟斷行為。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有一定使用年限的。(3)建設(shè)用地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹?4)建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)立。 (5)建設(shè)用地使用權(quán)人享有的權(quán)利范圍是有限制的

12.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式不包括( )。

A.出售 B.交換

C.贈(zèng)與 D.出租

【答案】D

【解析】建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式有出售、交換和贈(zèng)與三種。

13.以出讓方式取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，滿( )年未動(dòng)工開發(fā)的，政府無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。

A.0.5 B.1

C.2 D.3

【答案】C

14.集體經(jīng)濟(jì)組織成員中，不可以申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的是( )。

A.宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的 B.團(tuán)結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的

C.將原有住房租借給他人使用的 D.原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的

【答案】C

【解析】集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合下列條件之一：①居住擁擠，宅基地面積少于規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)的。②因結(jié)婚等原因，確需建新房分戶的。③原住宅影響村鎮(zhèn)規(guī)劃需要搬遷的。④經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶后，農(nóng)村卻無住房的：包括批準(zhǔn)回鄉(xiāng)定居的職工、離退休干部、復(fù)原退伍軍人、回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺(tái)同胞等非農(nóng)業(yè)人口。⑤縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的其他條件。但農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

15.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求由購(gòu)買者、購(gòu)買欲望和( )組成。

A.購(gòu)買時(shí)間 B.購(gòu)買地點(diǎn)

C.購(gòu)買產(chǎn)品 D.購(gòu)買能力

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)需求由購(gòu)買者、購(gòu)買欲望和購(gòu)買能力組成。

16.在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研類型中，因果性調(diào)研主要是分析問題的( )。

A.性質(zhì) B.現(xiàn)狀特征

C.原因 D.發(fā)展趨勢(shì)

【答案】C

【解析】因果性調(diào)研主要找出事情的原因和結(jié)果。

17.在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中，與定量調(diào)研相比，定性調(diào)研采用的數(shù)據(jù)分析方法屬于 ( )。

A.線性回歸法 B.統(tǒng)計(jì)方法

C.算術(shù)平均方法 D.非統(tǒng)計(jì)方法

【答案】D

【解析】定性調(diào)研采用的數(shù)據(jù)分析方法屬于非統(tǒng)計(jì)方法，定量調(diào)研屬于統(tǒng)計(jì)方法。

18.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是一種信息變換系統(tǒng)，該系統(tǒng)輸入的是市場(chǎng)調(diào)研所取得的歷史和現(xiàn)時(shí)資料，輸出的是( )。

A.調(diào)研方法 B.調(diào)研內(nèi)容

C.調(diào)研信息 D.預(yù)測(cè)信息

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是一種信息變換系統(tǒng)，該系統(tǒng)輸入的是市場(chǎng)調(diào)研所取得的歷史和現(xiàn)時(shí)資料，輸出的是預(yù)測(cè)信息。

19.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心部分是( )。

A.調(diào)研成果 B.調(diào)研方法

C.調(diào)研條件 D.調(diào)研依據(jù)

【答案】A

【解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的核心部分是調(diào)研成果。正文是調(diào)研報(bào)告的主要部分，分導(dǎo)言、調(diào)研方法、調(diào)研成果、限制條件、結(jié)論和建議。

20.為獲得某區(qū)域市場(chǎng)生存型、發(fā)展型和享受型等各類住宅潛在消費(fèi)者數(shù)量分布狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分應(yīng)選擇( )為主要依據(jù)。

A.家庭結(jié)構(gòu) B.年齡構(gòu)成

C.收入水平 D.文化程度

【答案】C

【解析】隨著人們收入水平的提高，住宅需求從生產(chǎn)型向發(fā)展型乃至享受型發(fā)展。

21.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身實(shí)力，對(duì)其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目采用了與較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手正面競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)定位策略。該市場(chǎng)定位策略是( )。

A.避強(qiáng)定位第略 B.迎頭定位策略

C.創(chuàng)新定位策略 D.差異定位策略

【答案】B

【解析】市場(chǎng)定位策略包括避強(qiáng)定位、迎頭定位、創(chuàng)新定位。

22.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過對(duì)同類物業(yè)和相鄰物業(yè)特點(diǎn)的分析，有針對(duì)性地對(duì)自己的項(xiàng)目進(jìn)行了產(chǎn)品定位。該產(chǎn)品定位策略是( )。

A.屬性定位策略 B.性能定位策略

C.獨(dú)立定位策略 D.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位策略

【答案】D

【解析】產(chǎn)品定位策略包括屬性、利益定位策略;價(jià)格、性能定位策略;目標(biāo)客戶需求定位策略;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手定位策略;復(fù)合定位策略。

23.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策策劃報(bào)告的主要任務(wù)之一是( )。

A.構(gòu)建項(xiàng)目管理和組織模式 B.回答建設(shè)什么、為什么建設(shè)的問題

C.設(shè)計(jì)項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu) D.解決誰來建設(shè)、怎么建設(shè)的問題

【答案】B

【解析】開發(fā)項(xiàng)目決策策劃報(bào)告在項(xiàng)目決策階段進(jìn)行，主要任務(wù)是提出構(gòu)想、進(jìn)行項(xiàng)目定義和定位，回答建設(shè)什么、為什么要建設(shè)的問題。

24.同一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目由不同的投資者經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)濟(jì)效益往往不同。這體現(xiàn)了地產(chǎn)投資具有( )的特點(diǎn)。

A.投資品種多樣性 B.投資價(jià)值附加性

C.投資區(qū)域差異性 D.投資收益?zhèn)€別性

【答案】D

【解析】投資者不同，效益不同，這是投資收益?zhèn)€別性特點(diǎn)。

25.貸款年利率相同，甲按月計(jì)息乙接季計(jì)息、丙拄半年計(jì)息，年實(shí)際利率從大到小排列順序正確的是( )。

A.丙、乙、甲 B.乙、丙、甲

C.甲、乙、丙 D.甲、丙、乙

【答案】C

n【解析】名義利率r與實(shí)際利率i的換算公式為：i=(1+r/n)-1，一年內(nèi)計(jì)息期數(shù)越多，實(shí)際利率越大。

26.下列住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用中，屬于公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是( )

A.供水系統(tǒng)工程費(fèi) B.綠化建設(shè)費(fèi)

C.公寓的建安工程費(fèi) D.托兒所的建設(shè)費(fèi)

【答案】D

【解析】公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施支出，如居委會(huì)、派出所、托兒所、公共場(chǎng)所等。

27.從房地產(chǎn)投資者的角度看，只有建設(shè)期而沒有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期的房地產(chǎn)投資類型是( )。

A.出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資 B.經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資

C.購(gòu)買型房地產(chǎn)置業(yè)投資 D.租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資

【答案】A

【解析】出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資只有建設(shè)期而沒有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期。

28.在借款償還期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的未分配利潤(rùn)首先用于( )。

A.購(gòu)置土地 B.歸還貸款

C.發(fā)放福利 D.增加資本金

【答案】B

【解析】房地產(chǎn)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤(rùn)為稅后利潤(rùn)，它等于可供分配的利潤(rùn)，按照下列順序分配：①?gòu)浹a(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損。②提取法定盈余公積金和公益金。③向投資者分配利潤(rùn)，即表中的"應(yīng)付利潤(rùn)"?？紤]了這三項(xiàng)因素之后，余額即為表中的"未分配利潤(rùn)"。在借款償還期內(nèi)，未分配利潤(rùn)主要用于歸還借款。

29.某投資者以500萬元購(gòu)買了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，未來20年的年凈租金收入為60萬元，投資者的目標(biāo)收益率為10%。該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為( )萬元。

A.5.00 B.10.80

C.12.00 D.54.55

【答案】B

【解析】已知年值A(chǔ)=60萬元，N=20年，i=10% 求現(xiàn)值P后減去初始投資500萬元等于10.8

nn萬元。P=A[(1+i)-1]/[i(1+i)]=510.8萬元，510.8-500=10.8萬元。

30.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為自投資起始點(diǎn)起至( )等于零止的年?。

A.凈現(xiàn)金流量 B.累計(jì)凈現(xiàn)金流量

C.現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出 D.累計(jì)凈現(xiàn)值

【答案】D

【解析】動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)：自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的年份。

31.在土地總價(jià)一定的情況下，樓面地價(jià)與容積率之間的關(guān)系是( )。

A.樓面地價(jià)隨容積率的增高而降低

B.容積率隨樓面地價(jià)的增高而升高

C.樓面地價(jià)不受容積率變化的影響

D.容積率間接地受到樓面地價(jià)變化的影響

【答案】A

【解析】在土地總價(jià)一定的情況下，容積率越大，樓面地價(jià)越小。

32.下列線性盈虧平衡表達(dá)式中，用產(chǎn)品單價(jià)表示盈虧平衡點(diǎn)的是( )。

A.BEP(Q)= CF/(P-V-T) B.BEP(B)=P×CF /(P-V-T)

C.BEP(P)= CF /Q+ V+T D.BEP(V)=P-T- CF/Q

【答案】C

【解析】A.用產(chǎn)量表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP(Q)= CF/(P-V-T);B.用銷售額表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP(B)=P×CF /(P-V-T); C.用產(chǎn)品單價(jià)表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP(P)= CF /Q+ V+T;D.用單位變動(dòng)成本表示的盈虧平衡點(diǎn)BEP(V)=P-T- CF/Q。

33.若投資資金是強(qiáng)制約束條件.在進(jìn)行投資方案比選時(shí)，宜采用的比選方法是 ( )。

A.凈現(xiàn)值比較法 B.凈將來值比較法

C.凈年值比較法 D.凈現(xiàn)值率比較法

【答案】D

【解析】?jī)衄F(xiàn)值率=凈現(xiàn)值與投資現(xiàn)值之比。在投資資金受到強(qiáng)制約束情況下，采用凈現(xiàn)值率。

34.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目管理的主體是項(xiàng)目的( )。

A.設(shè)計(jì)單位 B.建設(shè)單位

C.監(jiān)理單位 D.施工單位

【答案】B

【解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目管理的主體是項(xiàng)目的建設(shè)單位。

35.下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)管理的工作內(nèi)容中，不屬于施工圖設(shè)計(jì)階段的是()

A.組織廠家提供設(shè)備技術(shù)資料 B.辦理施工圖設(shè)計(jì)文件審查

C.協(xié)調(diào)落實(shí)水、電等外部接入系統(tǒng) D.組織優(yōu)化設(shè)計(jì)

【答案】C

【解析】協(xié)調(diào)落實(shí)水、電等外部接入系統(tǒng)不屬于施工圖設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)管理的工作內(nèi)容。

36.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程投標(biāo)擔(dān)保的說法，錯(cuò)誤的是( )。

A.招標(biāo)人可以要求投標(biāo)人提交投標(biāo)擔(dān)保

B.投標(biāo)擔(dān)?？梢圆捎猛稑?biāo)保函或投標(biāo)保證金的方式

C.投標(biāo)保證金一股不得低于投標(biāo)總價(jià)的2%

D.投標(biāo)保證金最高不得超過50萬元

【答案】C

【解析】投標(biāo)擔(dān)保可以采用投標(biāo)函或投標(biāo)保證金的方式。投標(biāo)保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過投標(biāo)總價(jià)的2%，最高不得超過50萬元。

37.評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，向招標(biāo)人推薦的合格中標(biāo)候選人不超過( )名。

A.2 B.3

C.4 D.5

【答案】B

【解析】向招標(biāo)人推薦的合格中標(biāo)候選人不超過3名。

38.與訴訟相比，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)臼合同爭(zhēng)議的調(diào)解方式不具有( )的特點(diǎn)。

A.國(guó)家強(qiáng)制保證 B.能較經(jīng)濟(jì)地解決糾紛

C.能較及時(shí)地解決糾紛 D.利于消除合同當(dāng)事人的對(duì)立情緒

【答案】A

【解析】調(diào)解具有的優(yōu)點(diǎn)，能較經(jīng)濟(jì)、及時(shí)地解決糾紛，有利于消除合同當(dāng)事人的對(duì)立情緒，維護(hù)雙方的長(zhǎng)期合作關(guān)系，不具有國(guó)家強(qiáng)制保證。

39.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收的說法，錯(cuò)誤的是( )。

A.分項(xiàng)工程由監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目專業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收

B.檢驗(yàn)批由監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目專業(yè)質(zhì)量負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收

C.分部工程由總監(jiān)理工程師組織施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等進(jìn)行驗(yàn)收

D.單位工程由總監(jiān)理工程師組織施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人驗(yàn)收

【答案】D

【解析】單位工程由施工單位自行組織有關(guān)人員進(jìn)行檢查評(píng)定，并向建設(shè)單位提交工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;再由建設(shè)單位(項(xiàng)目負(fù)責(zé)人)組織施工(含分包單位)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理(項(xiàng)目)負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和有關(guān)文件報(bào)建設(shè)行政管理部門備案。

40.制訂房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略和行動(dòng)方案屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷( )的工作內(nèi)容

A.分析 B.策劃

C.計(jì)劃實(shí)施 D.計(jì)劃控制

【答案】B

【解析】制訂房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略和行動(dòng)方案屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的工作內(nèi)容

41.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)是制訂房地產(chǎn)營(yíng)銷( )策略的內(nèi)容。

A.公共關(guān)系 B.促銷

C.銷售渠道 D.價(jià)格

【答案】C

【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu)是制訂房地產(chǎn)營(yíng)銷銷售渠道策略的內(nèi)容。

42.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇間接營(yíng)銷渠道的優(yōu)點(diǎn)之一是能夠( )，

A.節(jié)省企業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用 B.穩(wěn)定銷售價(jià)格

C.減少協(xié)調(diào)工作量 D.發(fā)揮營(yíng)銷專業(yè)優(yōu)勢(shì)

【答案】D

【解析】間接營(yíng)銷渠道優(yōu)點(diǎn)：①有利于發(fā)揮銷售專業(yè)特長(zhǎng)。②有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中精力，緩解人力、物力、財(cái)力的不足，重點(diǎn)進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)方面的工作。

43.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同代理銷售其開發(fā)的商品房地產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)工作一般由( )負(fù)責(zé)。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B.地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織

C.資信最好的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) D.資質(zhì)等級(jí)最高的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

【答案】A

【解析】共同代理，委托人需要進(jìn)行各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)工作量較大，傭金結(jié)算也相對(duì)復(fù)雜。

44.下列房地產(chǎn)項(xiàng)目中，降低價(jià)格對(duì)增加銷售量有較大作用的是( )。

A.豪華精裝住宅 B.普通商品住宅

C.花園洋房 D.別墅

【答案】B

【解析】普通商品住宅降低價(jià)格對(duì)增加銷售量有較大作用。

45.某套商品住宅的建筑面積為100㎡，套內(nèi)建筑面積為80 ㎡，建筑面積下的單價(jià)5000元/㎡.套內(nèi)建筑面積的單價(jià)為( )元/㎡。

A.4000 B.5000

C.5500 D.6250

【答案】D

【解析】建筑面積下的單價(jià)X建筑面積=套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)×套內(nèi)建筑面積，5000×100=80×套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)，套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=6250。

46.在房地產(chǎn)估價(jià)中，建筑物折舊等于建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去( )。

A.房地產(chǎn)價(jià)格 B.建筑物開發(fā)成本

C.土地價(jià)值 D.建筑物市場(chǎng)價(jià)值

【答案】D

【解析】建筑物折舊=建筑物重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物市場(chǎng)價(jià)格

47.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為l20m'，單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/㎡，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。

A.81.00% B.84.00%

C.84.17% D.84.80%

【答案】B

【解析】重置價(jià)格=600X120=72000元，8年折舊=8X1440=11520元，建筑物現(xiàn)值=72000 -11520=60480元，建筑物的成新率=建筑物現(xiàn)值/重置價(jià)格=60480/72000=0.84=84%

48.房地產(chǎn)估價(jià)的收益法主要是根據(jù)房地產(chǎn)( )求取房地產(chǎn)的價(jià)值.

A.過去的經(jīng)濟(jì)效益 B.當(dāng)前的收益水平

C.未來的總收入 D.未來的凈收益

【答案】D

【解析】房地產(chǎn)估價(jià)的收益法主要是根據(jù)房地產(chǎn)未來的凈收益求取房地產(chǎn)的價(jià)值.

49.某舊住房因投有獨(dú)立的衛(wèi)生間所造成的價(jià)值損失，屬于( )。

A.物質(zhì)折日 B.功能折舊

C.經(jīng)濟(jì)折日 D.外部性折舊

【答案】B

【解析】功能折舊也稱無形損耗:是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，消費(fèi)觀念改變，建筑技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)更好的建筑物等。

50.下列物業(yè)管理事項(xiàng)中，不屬于業(yè)主權(quán)利的是( )。

A.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議 B.交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

C.選舉業(yè)主委員會(huì)成員 D.監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用

【答案】B

【解析】交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬于業(yè)主義務(wù)。

51.物業(yè)建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約的時(shí)間是在( )。

A.物業(yè)銷售之前 B.物業(yè)竣工之前

C.物業(yè)交付之前 D.物業(yè)綜合驗(yàn)收之前

【答案】A

【解析】臨時(shí)管理規(guī)約：是指由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前依法制定的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)等事項(xiàng)的約定。

52.負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的部門是( )。

A.街道辦事處 B.居民委員會(huì)

C.工商行政主管部門 D.房地產(chǎn)行政主管部門

【答案】D

【解析】物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理;省級(jí)政府負(fù)責(zé)二級(jí);直轄市政府房地產(chǎn)部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí);設(shè)區(qū)的市級(jí)政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)。

53.下列物業(yè)類型的前期物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是()

A.新開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目 B.新開發(fā)的住宅項(xiàng)目

C.新開發(fā)的酒店項(xiàng)目 D.新開發(fā)的大型商場(chǎng)項(xiàng)目

【答案】B

【解析】必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅。

54.下列物業(yè)服務(wù)活動(dòng)發(fā)生的費(fèi)用，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本的是( )。

A.小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 B.小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生費(fèi)用

C.小區(qū)保安人員的工資 D.小區(qū)內(nèi)共用電梯的大修理費(fèi)用

【答案】D

【解析】物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)人物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

55.當(dāng)業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的( )時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

A.10% B.20%

C.30% D.50%

【答案】C

【解析】業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額的30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

56.某房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為50萬元、抵押率為30%，貸款期限為10年，貸款年利率為6%，采用等額本金還款方式按月還款，第18個(gè)月的還款額為( )元。

A.1250 B.1894

C.2917 D.4419

【答案】B

【解析】at=p÷n+p×(n-t+1)÷n×i=1894，P=50×30%=15萬=150000元 n=10×12=120月，t=18，i=6%÷12=0.005

57.某宗政府儲(chǔ)備土地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為5000萬元，應(yīng)上繳政府的土地出讓收益為 1500萬元，土地開發(fā)費(fèi)用為1000萬元。該儲(chǔ)備土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的抵押價(jià)值為 ( )萬元。

A.l500 B.3500

C.4000 D.5000

【答案】B

【解析】5000-1500=3500萬元

58.個(gè)人住房組合貸款是指由( )形成的特定貸款組合。

A.等額本息貸款和等額本金貸款 B.一手房貸款和二手房貸款

C.固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款 D.住房公積金貸款和商業(yè)性帶貸款

【答案】D

【解析】個(gè)人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和商業(yè)性帶貸款形成的特定貸款組合。

59.關(guān)于房地產(chǎn)保險(xiǎn)的說法，錯(cuò)誤的是( )。

A.保險(xiǎn)金額超過保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，保險(xiǎn)人應(yīng)退還相應(yīng)的保險(xiǎn)費(fèi)

B.損失較大時(shí)，賠償金額可以高于保險(xiǎn)金額

C.保險(xiǎn)人可以采取修復(fù)房屋至原狀的方法來補(bǔ)償被保險(xiǎn)人的損失

D.危險(xiǎn)建筑物不在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)基本險(xiǎn)的標(biāo)的范圍內(nèi)

【答案】B

【解析】賠償金額不可以高于保險(xiǎn)金額。房地產(chǎn)保險(xiǎn)的賠償根據(jù)以下原則確定補(bǔ)償限制：(1)以實(shí)際損失為限。(2)以保險(xiǎn)金額為限。(3)以被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的具有的保險(xiǎn)利益為限。被保險(xiǎn)人在索賠時(shí)，對(duì)遭受損失的房屋財(cái)產(chǎn)要具有保險(xiǎn)利益，保險(xiǎn)人支付的賠償金額以被保險(xiǎn)人對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)具有的保險(xiǎn)利益為限。被保險(xiǎn)房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故是由"第三者"而造成的，保險(xiǎn)人可以先按合同向被保險(xiǎn)人賠 償，然后代表被保險(xiǎn)人向"第三者"行使索賠權(quán)，這種權(quán)利稱為代位求償權(quán)。房屋保險(xiǎn)關(guān)系中，房屋投保人的義務(wù)包括交納保險(xiǎn)費(fèi)、救護(hù)有險(xiǎn)情的房屋，以及發(fā)生意外事故時(shí)，向保險(xiǎn)人報(bào)告等。被保險(xiǎn)房屋發(fā)生事故而遭受損失時(shí)，經(jīng)鑒定，保險(xiǎn)人應(yīng)予以賠償，其范圍包括實(shí)際損失和施救費(fèi)用等。

60.我國(guó)消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn)綜合了住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和( )的責(zé)任。

A.房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn) B.信貸保證保險(xiǎn)

C.財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) D.人壽保險(xiǎn)

【答案】B

【解析】綜合保險(xiǎn)：是將財(cái)產(chǎn)和責(zé)任組合在一張保險(xiǎn)單上，具有上述保險(xiǎn)的綜合職能。我國(guó)消費(fèi)信貸住房綜合保險(xiǎn)，綜合了信貸保證保險(xiǎn)和住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任。

二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分：少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

61.影響房地產(chǎn)需求量的因素主要有( )。

A.房地產(chǎn)的價(jià)格水平 B.房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)水平

C.消費(fèi)者的收入水平 D.消費(fèi)者的偏好

E.房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期

【答案】ACD

【解析】決定房地產(chǎn)需求量的因素：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平。②消費(fèi)者的收入水平。③消費(fèi)者的偏好。④相關(guān)物品的價(jià)格水平。⑤消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。

62.城市化進(jìn)程中的各種量變和質(zhì)變會(huì)引起( )變化。

A.城市體系屬性 B.城市形態(tài)

C.城市生態(tài) D.城市居民生活方式

E.城市人口性別

【答案】ABCD

【解析】城市化引起的變化:(1)城市化引起城市體系的屬性和動(dòng)態(tài)特征的變化。(2)城市化引起城市形態(tài)的變化。(3)城市化引起城市生態(tài)的轉(zhuǎn)變。(4)城市化引起城市性態(tài)的改變。城市性態(tài)是表示由城市環(huán)境培育的人的生活方式、處事態(tài)度、價(jià)值觀念以及行為的模式。

63.征收和征用的共同之處有( )。

A.都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意 B.都必須得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意

C.都應(yīng)給予公平補(bǔ)償 D.都可以不給予補(bǔ)償

E.兩者的前提條件相同

【答案】AC

【解析】征收與征用的異同。征收是國(guó)家強(qiáng)制取得單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn);征用是國(guó)家強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。兩者的共同點(diǎn)：一是強(qiáng)制性，即都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意;二是補(bǔ)償性，即都應(yīng)給予補(bǔ)償。征收與征用的主要區(qū)別： (1)前提條件不同。征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。(2)適用對(duì)象不同。征收的財(cái)產(chǎn)限于不動(dòng)產(chǎn)，征用的財(cái)產(chǎn)既包括不動(dòng)產(chǎn)也包括動(dòng)產(chǎn)。(3)所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收要強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在使用財(cái)產(chǎn)，使用后要返還財(cái)產(chǎn)。(4)補(bǔ)償有所不同。任何征收都要給予補(bǔ)償，征用的補(bǔ)償，只是規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

64.下列建設(shè)項(xiàng)目中，可以通過劃撥取得土地使用權(quán)的有( )。

A.軍事演習(xí)場(chǎng) B.公交站場(chǎng)

C.民用加油站 D.勞教所

E.經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老院

【答案】ABD

【解析】國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍。1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;2.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;3.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 一般指特殊用地，包括監(jiān)獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所等。

65.關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃的說法，正確的有( )。

A.出租人有依法收回出租的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利

B.對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人不承擔(dān)對(duì)租賃標(biāo)的物的修繕義務(wù)

C.由于第三方原因?qū)е鲁凶馊说恼Ｊ褂檬艿椒梁r(shí)，出租人不承擔(dān)任何義務(wù)

D.承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的，應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)牧x務(wù)

E.租賃雙方的租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)及時(shí)返還土地及其他地上建筑物、其他附屬品

【答案】ADE

【解析】妨害除去義務(wù)。當(dāng)承租人的正常使用受到妨害的危險(xiǎn)時(shí)，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租人均負(fù)有除去或防止義務(wù)。租賃雙方的租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)及時(shí)返還土地及其地上建筑物、其他附著物。

66.在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)方法中，老師意見法的優(yōu)點(diǎn)有( )。

A.集思廣益 B.避免偏見

C.修正自己判斷 D.步驟簡(jiǎn)單

E.易受他人意見影響

【答案】ABC

【解析】老師意見法有以下優(yōu)點(diǎn)：①能發(fā)揮各位老師的作用，集思廣益，準(zhǔn)確度高;②采取單線聯(lián)系，有利于避免偏見，尤其可避免權(quán)威人士的意見對(duì)其他人士的影響;③有利于各位老師根據(jù)其他老師的意見修正自己的意見和判斷，不致礙于情面而固執(zhí)己見。

67.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的一般步驟包括( )等。

A.確定預(yù)測(cè)對(duì)象和預(yù)測(cè)目的 B.制定預(yù)測(cè)方案

C.搜集和分析有關(guān)資料 D.選擇預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型

E.提出城市總體規(guī)劃方案

【答案】ABCD

【解析】房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的步驟。(1)確定預(yù)測(cè)對(duì)象和預(yù)測(cè)目的。(2)制定預(yù)測(cè)方案。包括具體內(nèi)容、人員、分工、資料搜集辦法、地點(diǎn)、時(shí)間安排等。(3)搜集和分析有關(guān)資料。(4)選擇預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型。(5)進(jìn)行預(yù)測(cè)。即根據(jù)選擇的預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型，進(jìn)行預(yù)測(cè)計(jì)算。(6)評(píng)價(jià)修正預(yù)測(cè)結(jié)果。(7)撰寫預(yù)測(cè)報(bào)告。

68.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品定位的限制包括( )。

A.容積率 B.單位投資額

C.建筑高度 D.建筑問距

E.車庫(kù)數(shù)量比率

【答案】ACDE

【解析】規(guī)劃條件方面的限制：容積率、建筑面積密度、綠化率、限高、車庫(kù)數(shù)量比率限制、環(huán)境配套限制、戶型限制、單套面積限制、單幢建筑規(guī)劃布置限制。

69.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主題策劃包括( )。

A.項(xiàng)目品牌名稱設(shè)計(jì) B.規(guī)劃方案設(shè)計(jì)

C.項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì) D.售樓中心形象設(shè)計(jì)

E.項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)

【答案】ADE

【解析】項(xiàng)目主題策劃包括：項(xiàng)目品牌名稱設(shè)計(jì)、項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)、工地現(xiàn)場(chǎng)形象設(shè)計(jì)、售樓中心形象設(shè)計(jì)、項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)。

70.下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅費(fèi)中，屬于銷售稅費(fèi)的有( )。

A.人防工程費(fèi) B.用電權(quán)費(fèi)

C.營(yíng)業(yè)稅 D.城市維護(hù)建設(shè)稅

E.教育費(fèi)附加

【答案】CDE

【解析】銷售稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

71.在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為( )。

A.預(yù)付賬款 B.流動(dòng)負(fù)債

C.資本公積 D.建設(shè)投資借款

E.流動(dòng)資金借款

【答案】BDE

【解析】在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中，負(fù)債分為流動(dòng)負(fù)債、短期貸款、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、建設(shè)投資借款、流動(dòng)資金借款。歸納為流動(dòng)負(fù)債、建設(shè)投資借款和流動(dòng)資金借款。

72.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要工作有( )。

A.測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)概率 B.感知風(fēng)險(xiǎn)

C.估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)損失 D.分析風(fēng)險(xiǎn)

E.制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

【答案】BD

【解析】風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別包含感知風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)環(huán)節(jié)。

73.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期包括( )等階段。

A.項(xiàng)目前期策劃 B.規(guī)劃設(shè)計(jì)

C.物業(yè)管理 D.施工實(shí)施

E.使用

【答案】ABDE

【解析】一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期，包括項(xiàng)目前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工實(shí)施和使用四個(gè)階段。

74.工程設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的方法有( )。

A.制訂獎(jiǎng)懲措施 B.執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)

C.應(yīng)用價(jià)值工程 D.推行限額設(shè)計(jì)

E.控制工程變更

【答案】BCD

【解析】在工程設(shè)計(jì)階段，運(yùn)用設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、價(jià)值工程和限額設(shè)計(jì)方法等，以投資規(guī)劃和批準(zhǔn)的投資估算為計(jì)劃投資的目標(biāo)值控制初步設(shè)計(jì)。

75.以商品房市場(chǎng)狀況和消費(fèi)者需求為基礎(chǔ)的商品房定價(jià)方法有( )。

A.成本導(dǎo)向定價(jià)法 B.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法

C.需求導(dǎo)向定價(jià)法 D.比較定價(jià)法

E.目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法

【答案】BCD

【解析】以商品房市場(chǎng)狀況定價(jià)屬競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法、比較定價(jià)法。以消費(fèi)者需求定價(jià)屬需求導(dǎo)向定價(jià)法。

76.采用收益法評(píng)估出的某宗房地產(chǎn)價(jià)值偏高，其原因可能有( )。

A.選取的報(bào)酬率偏低 B.預(yù)測(cè)的未來凈收益偏大

C.估計(jì)的收益年限偏短 D.估計(jì)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大

E.計(jì)算使用的空置率偏高

【答案】AB

【解析】報(bào)酬率偏低評(píng)估出的價(jià)值偏高。預(yù)測(cè)的未來凈收益偏大評(píng)估出的價(jià)值偏高。估計(jì)的收益年限偏短評(píng)估出的價(jià)值偏低。估計(jì)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大評(píng)估出的價(jià)值偏低。計(jì)算使用的空置率偏高評(píng)估出的價(jià)值偏低。

77.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由八大部分組成，包括( )等。

A.估價(jià)委托書 B.致估價(jià)委托人函

C.估價(jià)委托合同 D.估價(jià)結(jié)果報(bào)告

E.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

【答案】BDE

【解析】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告由八大部分組成：①封面;②目錄;③致估價(jià)委托人函;④注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明;⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件;⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告;⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告;⑧附件。

78.下列物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件中，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)必須滿足的有( )。

A.注冊(cè)資本300萬元人民幣以上

B.具有中級(jí)以上職稱的專職管理和技術(shù)人員不少于10人

C.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格汪書

D.管理兩種類型以上物業(yè)，其中，多層住宅為200萬㎡以上

E.管理兩種類型以上物業(yè)，其中，非住宅物業(yè)為50萬㎡以上

【答案】ABC

【解析】二級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件：①注冊(cè)資本為人民幣300萬元以上;②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱;③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;④管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：多層住宅100萬平方米、高層住宅50萬平方米;獨(dú)立式住宅(別墅)8萬平方米、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米。⑤建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

79.關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的有( )。

A.物業(yè)服務(wù)合同是有名合同 B.物業(yè)服務(wù)合同是無償合同

C.物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同 D.物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

E.物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同

【答案】BDE

【解析】物業(yè)服務(wù)合同的特征1.物業(yè)服務(wù)合同屬無名合同。又稱非典型合同。不能將物業(yè)服務(wù)合同歸屬于委托合同。2.物業(yè)服務(wù)合同通常屬于集體合同。3.物業(yè)服務(wù)合同既是雙務(wù)合同又是有償合同。4.物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同，又是要式合同。諾成性合同是指合同自雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)成立;物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立，故屬于要式合同。5.物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同。6.物業(yè)服務(wù)合同受到較多的國(guó)家干預(yù)。

80.按月等額本金還款法的特征包括( )等。

A.月支付的本金均等 B.月支付的利息均等

C.月還款額先大后小 D.月還款頓先小后大

E.借款人前期的還款壓力較小

【答案】AC

【解析】等額本金還款的規(guī)律：借款人每月支付的本金是均等的，每月償還利息越來越少，每月還款也越來越少。

三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

(一)

某投資者購(gòu)買了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其置業(yè)投資和前5年的凈租金收益如下表。 所示。銀行貸款年利率為7%，國(guó)庫(kù)券年利率為5%，投資者目標(biāo)收益率為10%。

81.該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是( )萬元。

A.72.44 B.125.12 C.164.37 D.280.00 【答案】A

【解析】各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資初期加和再減去初始投資。投資者目標(biāo)收益率為10%大于銀行貸款年利率為7%，因此折現(xiàn)時(shí)折現(xiàn)率選用10%，即：90.91+99.17+ 135.24+122.94+124.18-500=72.44萬元

82.該投資項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期是( )年。

A.3.56 B.4.00 C.4.17 D.5.00 【答案】A

83.該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是( )。

A.10.00% B.14.88% C.20.00% D.31.20% 【答案】B

【解析】折現(xiàn)率為10%時(shí)凈現(xiàn)值為72.44，選取折現(xiàn)率為15%時(shí)求取凈現(xiàn)值為-2.22。內(nèi)插法

求取財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。=14.85%。

84.假如( )，該投資項(xiàng)目收益率將下降。

A.凈租金收益減少 B.第5年與第2年的凈租金收益調(diào)換 C.置業(yè)投資增加 D.通貨膨脹率下降 【答案】AC

【解析】?jī)糇饨鹗找鏈p少收益下降。置業(yè)投資增加，在凈租金不變的情況下收益下降。 第5年與第2年的凈租金收益調(diào)換收益提高。通貨膨脹率下降收益提高。

(二)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)其開發(fā)的某商品住宅進(jìn)行定價(jià)之前，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本和項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的同類項(xiàng)目分別進(jìn)行了測(cè)算和調(diào)研，得知該項(xiàng)目可租售面積的單位開發(fā)成本為6510元/㎡,4個(gè)代表性項(xiàng)目的售價(jià)范圍為8900元/㎡～9100元/㎡。在此基礎(chǔ)上，制定了下列價(jià)格策略：

(1)項(xiàng)目總體均價(jià)按照成本定價(jià)法確定，并參考市場(chǎng)價(jià)格，預(yù)期成本利潤(rùn)率取25%，銷售稅費(fèi)率取9%。

(2)對(duì)于一次性付款的買家，給予總價(jià)5%的優(yōu)惠;對(duì)于一次性購(gòu)買2套以上住宅的買家，給予總價(jià)3%的優(yōu)惠。

(3)開盤后第一個(gè)月，若銷售量未達(dá)到開盤量30%的預(yù)期目標(biāo)，則考慮適當(dāng)提高價(jià)格優(yōu)惠力度。

85.關(guān)于該商品住宅定價(jià)之前調(diào)研工作的說法，正確的為( )。

A.進(jìn)行的調(diào)研為次級(jí)調(diào)研

B.調(diào)研方法是重點(diǎn)調(diào)查

C.調(diào)研對(duì)象選擇采用的方法是隨機(jī)抽樣法

D.調(diào)研內(nèi)容包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查

【答案】BD

【解析】進(jìn)行的調(diào)研為非次級(jí)調(diào)研。調(diào)研對(duì)象選擇采用的方法非隨機(jī)抽樣。

86.按照成本定價(jià)法計(jì)算，項(xiàng)目總體均價(jià)為( )元/㎡。

A.8900 B.8942

C.8971 D.9000

【答案】B

【解析】商品房單位價(jià)格：[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費(fèi)率)=6510×(1+25%)÷(1-9%)=8942

87.制定的具體價(jià)格折扣策略為( )。

A.關(guān)系折扣 B.中間商折扣

C.現(xiàn)金折扣 D.數(shù)量折扣

【答案】CD

【解析】對(duì)于一次性付款的買家，給予總價(jià)5%的優(yōu)惠，屬于現(xiàn)金折扣;對(duì)于一次性購(gòu)買2套以上住宅的買家，給予總價(jià)3%的優(yōu)惠，屬于數(shù)量折扣。

88.若開盤后第一個(gè)月末能達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)，可采取的具體方法為( )。

A.降低首付款比例，相應(yīng)提高最后一次付款比例

B.分期付款時(shí)間往后推延一個(gè)月，各次付款比例不變

C.提高分期付款中間付款的比例，降低最后一次付款的比例

D.取消分期付款策略，推行一次性付款

【答案】AB

【解析】AB有利于促銷;CD不利于促銷。

(三)

某商品住宅在建工程，土地總面積為15000㎡，容積率為2.5，已正常開發(fā)建設(shè)18個(gè)月。同類商吊住宅開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期為24個(gè)月，相似商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格為8000元 /㎡。

89.該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為( )個(gè)月。

A.6 B.18

C.24 D.42

【答案】A

【解析】24-18=6。

90.該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)完成后的價(jià)值為( )億元。

A.1.2 B.2.0

C.3.0 D.3.2

【答案】C

【解析】15000 X2.5 X8000=300000000元=3億元。

91.按假設(shè)開發(fā)法計(jì)算時(shí)，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括( )。

A.土地取得成本 B.續(xù)建成本

C.銷售稅費(fèi) D.取得該在建工程的稅費(fèi)

【答案】BCD

【解析】后續(xù)開發(fā)不需再支付土地取得成本。

92.該商品住宅在建工程的價(jià)值等于開發(fā)完成后的價(jià)值減去( )。

A.征地拆遷費(fèi)用 B.后續(xù)開發(fā)的必要支出

C.商品住宅建筑安裝工程費(fèi) D.后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

【答案】D

【解析】該商品住宅在建工程的價(jià)值等于開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

(四)

某新建住宅小區(qū)占地面積6500㎡，容積率為2.5，專有部分的建筑面積占總建筑面積的85%，已全部交付，小區(qū)共有業(yè)主l200人。該小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)按法律規(guī)定的程序重新選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

93.業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式應(yīng)為( )。

A.部分業(yè)主推薦 B.業(yè)主委員會(huì)票決

C.招投標(biāo) D.居民委員會(huì)指定

【答案】C

【解析】必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅。

94.該小區(qū)專有部分的建筑面積之和為( )㎡。

A.5530 B.6500

C.1381 D.1550

【答案】C

【解析】6500 X2.5 X85%=1381

95.若業(yè)主委員會(huì)決定使用住宅專項(xiàng)維修資金改造小區(qū)內(nèi)的公共游泳池，至少應(yīng)得( )名業(yè)主的同意。

A.600 B.800

C.900 D.960

【答案】B

【解析】使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

96.該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員可以為( )名。

A.7 B.9

C.1O D.11

【答案】ABD

【解析】業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5人至11人單數(shù)組成。

(五)

2012年7月，張某首次購(gòu)買一套總價(jià)為40萬元、建筑面積為50㎡的商品住房，并向銀行申請(qǐng)了5萬元的貸款。張某選擇等額本息還款方式，貸款期限為20年，貸款年利率為5%。當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%。

97.按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，張某繳納契稅的情況應(yīng)為( )。

A.免征 B.按稅率1%繳納

C.按稅率1.5%繳納 D.按稅率3%繳納

【答案】B

【解析】首次購(gòu)房契稅稅率1%。

98.張某該筆貸款的月還本付息額為( )元。

A.290 B.317

C.330 D.395

【答案】C

【解析】月還款額，p=50000元，i=5%÷12=0.004167，n=20 ×12=240

99.張某該筆貸款第二個(gè)月償還的利息額為( )元。

A.122 B.187

C.208 D.210

【答案】C

【解析】第一月還本金為330-(50000 X0.004167)=121.65，第二個(gè)月償還的利息額=(50000-121.65)X0.004167=207.84

100.在貸款金額相同的情況下，下列貸款方式中，第二個(gè)月還款額少于張某該貸款第二個(gè)月還款額的有( )。

A.住房公積金貸款 B.個(gè)人住房組合貸款

C.個(gè)人商用房貸款 D.等額本金還款

【答案】AB

【解析】住房公積金貸款利率低。個(gè)人住房組合貸款含有部分公積金貸款，因此也低。