造價工程師《工程計價》教材考點：第一章

　　第二節(jié)設(shè)備及工器具購置費用的構(gòu)成和計算

　　設(shè)備及工器具購置費用是由設(shè)備購置費和工具、器具及生產(chǎn)家具購置費組成的，它是固定資產(chǎn)投資中的積極部分。在生產(chǎn)性工程建設(shè)中，設(shè)備及工器具購置費用占工程造價比重的增大，意味著生產(chǎn)技術(shù)的進(jìn)步和資本有機(jī)構(gòu)成的提高。

　　一、設(shè)備購置費的構(gòu)成和計算

　　設(shè)備購置費是指購置或自制的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備、工器具及生產(chǎn)家具等所需的費用。它由設(shè)備原價和設(shè)備運雜費構(gòu)成。

　　設(shè)備購置費=設(shè)備原價+設(shè)備運雜費(1.2.1)

　　式中，設(shè)備原價指國產(chǎn)設(shè)備或進(jìn)口設(shè)備的原價;設(shè)備運雜費指除設(shè)備原價之外的關(guān)于設(shè)備采購、運輸、途中包裝及倉庫保管等方面支出費用的總和。

　　(一)國產(chǎn)設(shè)備原價的構(gòu)成及計算

　　國產(chǎn)設(shè)備原價一般指的是設(shè)備制造廠的交貨價，或訂貨合同價。它一般根據(jù)生產(chǎn)廠或供應(yīng)商的詢價、報價、合同價確定，或采用一定的方法計算確定。國產(chǎn)設(shè)備原價分為國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價和國產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價。

　　1.國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價

　　國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備是指按照主管部門頒布的標(biāo)準(zhǔn)圖紙和技術(shù)要求，由我國設(shè)備生產(chǎn)廠批量生產(chǎn)的，符合國家質(zhì)量檢測標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備。國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價有兩種，即帶有備件的原價和不帶有備件的原價。在計算時，一般采用帶有備件的原價。國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備一般有完善的設(shè)備交易市場，因此可通過查詢相關(guān)交易市場價格或向設(shè)備生產(chǎn)廠家詢價得到國產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價。

　　2.國產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價

　　國產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備是指國家尚無定型標(biāo)準(zhǔn)，各設(shè)備生產(chǎn)廠不可能在工藝過程中采用批量生產(chǎn)，只能按訂貨要求并根據(jù)具體的設(shè)計圖紙制造的設(shè)備。非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備由于單件生產(chǎn)、無定型標(biāo)準(zhǔn)，所以無法獲取市場交易價格，只能按其成本構(gòu)成或相關(guān)技術(shù)參數(shù)估算其價格。非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價有多種不同的計算方法，如成本計算估價法、系列設(shè)備插入估價法、分部組合估價法、定額估價法等。但無論采用哪種方法都應(yīng)該使非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備計價接近實際出廠價，并且計算方法要簡便。成本計算估價法是一種比較常用的估算非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價的方法。按成本計算估價法，非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的原價由以下各項組成：

　　(1)材料費。其計算公式如下：

　　材料費=材料凈重×(1+加工損耗系數(shù))×每噸材料綜合價(1.2.2)

　　(2)加工費。包括生產(chǎn)工人工資和工資附加費、燃料動力費、設(shè)備折舊費、車間經(jīng)費等。其計算公式如下：

　　加工費=設(shè)備總重量(噸)×設(shè)備每噸加工費(1.2.3)

　　(3)輔助材料費(簡稱輔材費)。包括焊條、焊絲、氧氣、氬氣、氮氣、油漆、電石等費用。其計算公式如下：

　　輔助材料費=設(shè)備總重量×輔助材料費指標(biāo)(1.2.4)

　　(4)專用工具費。按(1)～(3)項之和乘以一定百分比計算。

　　(5)廢品損失費。按(1)～(4)項之和乘以一定百分比計算。

　　(6)外購配套件費。按設(shè)備設(shè)計圖紙所列的外購配套件的名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量、重量，根據(jù)相應(yīng)的價格加運雜費計算。

　　(7)包裝費。按以上(1)～(6)項之和乘以一定百分比計算。

　　(8)利潤?？砂?1)～(5).項加第(7)項之和乘以一定利潤率計算。

　　(9)稅金，主要指增值稅①。計算公式如下：

　　增值稅=當(dāng)期銷項稅額一進(jìn)項稅額(1.2.5)

　　當(dāng)期銷項稅額=銷售額×適用增值稅率(1.2.6)

　　銷售額=(1)～(8)項之和

　　(10)非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計費：按國家規(guī)定的設(shè)計費收費標(biāo)準(zhǔn)計算。

　　綜上所述，單臺非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價可用下面的公式表達(dá)：

　　單臺非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備原價={[(材料費+加工費+輔助材料費)×(1+專用工具費率)×(1+廢品損失費率)+外購配套件費]×(1+包裝費率)一外購配套件費)×(1+利潤率)+銷項稅額+非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計費+外購配套件費(1.2.7)

　　【例1.2.1】某工廠采購一臺國產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，制造廠生產(chǎn)該臺設(shè)備所用材料費20萬元，加工費2萬元，輔助材料費4000元，制造廠為制造該設(shè)備，在材料采購過程中發(fā)生進(jìn)項增值稅額3.5萬元。專用工具費率1.5%，廢品損失費率l0%，外購配套件費5萬元，包裝費率1%，利潤率為7%，增值稅率為17%，非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備設(shè)計費2萬元，求該國產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的原價。

　　解：專用工具費=(20+2+0.4)×1.5%=0.336(萬元)

　　廢品損失費=(20+2+0.4+0.336)×10%=2.274(萬元)

　　包裝費=(22.4+0.336+2.274+5)×1%=0.300(萬元)

　　利潤=(22.4+0.336+2.274+0.3)×7%=1.772(萬元)

　　銷項稅額=(22.4+0.336+2.274+5+0.3+1-772)×17%=5.454(萬元)

　　該國產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備的原價=22.4+0.336+2.274+0.3+1.772+5.454+2+5=39.536(萬元)

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　　第三節(jié)建筑安裝工程費用構(gòu)成和計算

　　一、建筑安裝工程費用的構(gòu)成

　　(一)建筑安裝工程費用內(nèi)容

　　建筑安裝工程費是指為完成工程項目建造、生產(chǎn)性設(shè)備及配套工程安裝所需的費用。

　　1.建筑工程費用內(nèi)容

　　(1)各類房屋建筑工程和列入房屋建筑工程預(yù)算的供水、供暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、煤氣等設(shè)備費用及其裝設(shè)、油飾工程的費用，列入建筑工程預(yù)算的各種管道、電力、電信和電纜導(dǎo)線敷設(shè)工程的費用。

　　(2)設(shè)備基礎(chǔ)、支柱、工作臺、煙囪、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各種爐窯的砌筑工程和金屬結(jié)構(gòu)工程的費用。

　　(3)為施工而進(jìn)行的場地平整，工程和水文地質(zhì)勘察，原有建筑物和障礙物的拆除以及施工臨時用水、電、氣、路和完工后的場地清理，環(huán)境綠化、美化等工作的費用。

　　(4)礦井開鑿、井巷延伸、露天礦剝離，石油、天然氣鉆井，修建鐵路、公路、橋梁、水庫、堤壩、灌渠及防洪等工程的費用。

　　2.安裝工程費用內(nèi)容

　　(1)生產(chǎn)、動力、起重、運輸、傳動和醫(yī)療、實驗等各種需要安裝的機(jī)械設(shè)備的裝配費用，與設(shè)備相連的工作臺、梯子、欄桿等設(shè)施的工程費用，附屬于被安裝設(shè)備的管線敷設(shè)工程費用，以及被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工作的材料費和安裝費。

　　(2)為測定安裝工程質(zhì)量，對單臺設(shè)備進(jìn)行單機(jī)試運轉(zhuǎn)、對系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)聯(lián)動無負(fù)荷試運轉(zhuǎn)工作的調(diào)試費。

　　(二)我國現(xiàn)行建筑安裝工程費用項目組成

　　根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部頒布的“關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費用項目組成》的通知”(建標(biāo)[2013]44號)，我國現(xiàn)行建筑安裝工程費用項目按兩種不同的方式劃分，即按費用構(gòu)成要素劃分和按造價形成劃分，其具體構(gòu)成如圖1.3.1所示。

　　二、按費用構(gòu)成要素劃分建筑安裝工程費用項目構(gòu)成和計算

　　按照費用構(gòu)成要素劃分，建筑安裝工程費包括：人工費、材料費(包含工程設(shè)備①，下同)、施工機(jī)具使用費、企業(yè)管理費、利潤、規(guī)費和稅金。

　　(一)人工費

　　建筑安裝工程費中的人工費，是指按照工資總額構(gòu)成規(guī)定，支付給直接從事建筑安裝工程施工作業(yè)的生產(chǎn)工人和附屬生產(chǎn)單位工人的各項費用。計算人工費的基本要素有兩個，即人工工日消耗量和人工日工資單價。

　　(1)人工工日消耗量。是指在正常施工生產(chǎn)條件下，生產(chǎn)建筑安裝產(chǎn)品(分部分項工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件)必須消耗的某種技術(shù)等級的人工工日數(shù)量。它由分項工程所綜合的各個工序勞動定額包括的基本用工、其他用工兩部分組成。

　　(2)人工日工資單價。是指施工企業(yè)平均技術(shù)熟練程度的生產(chǎn)工人在每工作日(國家法定工作時問內(nèi))按規(guī)定從事施工作業(yè)應(yīng)得的日工資總額。

　　人工費的基本計算公式為：

　　人工費=∑(工日消耗量×日工資單價)(1.3.1)

　　(二)材料費

　　建筑安裝工程費中的材料費，是指工程施工過程中耗費的各種原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品或成品、工程設(shè)備的費用。計算材料費的基本要素是材料消耗量和材料單價。

　　(1)材料消耗量。材料消耗量是指在合理使用材料的條件下，生產(chǎn)建筑安裝產(chǎn)品(分部分項工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件)必須消耗的一定品種、規(guī)格的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品或成品等的數(shù)量。它包括材料凈用量和材料不可避免的損耗量。

　　(2)材料單價。材料單價是指建筑材料從其來源地運到施工工地倉庫直至出庫形成的綜合平均單價，其內(nèi)容包括材料原價(或供應(yīng)價格)、材料運雜費、運輸損耗費、采購及

　　保管費等。

　　材料費的基本計算公式為：

　　材料費=∑(材料消耗量×材料單價)(1.3.2)

　　(3)工程設(shè)備。是指構(gòu)成或計劃構(gòu)成永久工程一部分的機(jī)電設(shè)備、金屬結(jié)構(gòu)設(shè)備、儀器裝置及其他類似的設(shè)備和裝置。

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　　第四節(jié)工程建設(shè)其他費用的構(gòu)成和計算

　　工程建設(shè)其他費用，是指從工程籌建起到工程竣工驗收交付使用止的整個建設(shè)期間，除建筑安裝工程費用和設(shè)備及工器具購置費用以外的，為保證工程建設(shè)順利完成和交付使用后能夠正常發(fā)揮效用而發(fā)生的各項費用。

　　一、建設(shè)用地費

　　任何一個建設(shè)項目都固定于一定地點與地面相連接，必須占用一定量的土地，也就必然要發(fā)生為獲得建設(shè)用地而支付的費用，這就是建設(shè)用地費。它是指為獲得工程項目建設(shè)土地的使用權(quán)而在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的各項費用，包括通過劃撥方式取得土地使用權(quán)而支付的土地征用及遷移補(bǔ)償費，或者通過土地使用權(quán)出讓方式取得土地使用權(quán)而支付的土地使用權(quán)出讓金。

　　(一)建設(shè)用地取得的基本方式

　　建設(shè)用地的取得，實質(zhì)是依法獲取國有土地的使用權(quán)。根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，獲取國有土地使用權(quán)的基本方式有兩種：一是出讓方式，二是劃撥方式。建設(shè)土地取得的其他方式還包括租賃和轉(zhuǎn)讓方式。

　　1.通過出讓方式獲取國有土地使用權(quán)

　　國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

　　1)居住用地70年。

　　2)工業(yè)用地50年。

　　3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年。

　　4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。

　　5)綜合或者其他用地50年。

　　通過出讓方式獲取國有土地使用權(quán)又可以分成兩種具體方式：一是通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等競爭出讓方式獲取國有土地使用權(quán)，二是通過協(xié)議出讓方式獲取國有土地使用權(quán)。

　　(1)通過競爭出讓方式獲取國有土地使用權(quán)。

　　具體的競爭方式又包括三種：投標(biāo)、競拍和掛牌。按照國家相關(guān)規(guī)定，工業(yè)(包括倉儲用地，但不包括采礦用地)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓;上述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　(2)通過協(xié)議出讓方式獲取國有土地使用權(quán)。

　　按照國家相關(guān)規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓

　　金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。協(xié)議出讓底價不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域的協(xié)議出讓最低價。

　　2.通過劃撥方式獲取國有土地使用權(quán)

　　國有土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。國家對劃撥用地有著嚴(yán)格的規(guī)定，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：

　　1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。

　　2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。

　　3)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。

　　4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

　　依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實行有償使用。

　　(二)建設(shè)用地取得的費用

　　建設(shè)用地如通過行政劃撥方式取得，則須承擔(dān)征地補(bǔ)償費用或?qū)υ玫貑挝换騻€人的拆遷補(bǔ)償費用;若通過市場機(jī)制取得，則不但承擔(dān)以上費用，還須向土地所有者支付有償使用費，即土地出讓金。

　　1.征地補(bǔ)償費用

　　建設(shè)征用土地費用由以下幾個部分構(gòu)成：

　　(1)土地補(bǔ)償費。

　　土地補(bǔ)償費是對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因土地被征用而造成的經(jīng)濟(jì)損失的一種補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費，為該耕地被征前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍。征用其他土地的補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。土地補(bǔ)償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。

　　(2)青苗補(bǔ)償費和地上附著物補(bǔ)償費。

　　青苗補(bǔ)償費是因征地時對其正在生長的農(nóng)作物受到損害而作出的一種賠償。在農(nóng)村實行承包責(zé)任制后，農(nóng)民自行承包土地的青苗補(bǔ)償費應(yīng)付給本人，屬于集體種植的青苗補(bǔ)償費可納入當(dāng)年集體收益。凡在協(xié)商征地方案后搶種的農(nóng)作物、樹木等，一律不予補(bǔ)償。地上附著物是指房屋、水井、樹木、涵洞、橋梁、公路、水利設(shè)施、林木等地面建筑物、構(gòu)筑物、附著物等。視協(xié)商征地方案前地上附著物價值與折舊情況確定，應(yīng)根據(jù)“拆什么，補(bǔ)什么;拆多少，補(bǔ)多少，不低于原來水平”的原則確定。如附著物產(chǎn)權(quán)屬個人，則該項補(bǔ)助費付給個人。地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

　　(3)安置補(bǔ)助費。

　　安置補(bǔ)助費應(yīng)支付給被征地單位和安置勞動力的單位，作為勞動力安置與培訓(xùn)的支出，以及作為不能就業(yè)人員的生活補(bǔ)助。征收耕地的安置補(bǔ)助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費。但是，土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

　　(4)新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

　　新菜地開發(fā)建設(shè)基金指征用城市郊區(qū)商品菜地時支付的費用。這項費用交給地方財政，作為開發(fā)建設(shè)新菜地的投資。菜地是指城市郊區(qū)為供應(yīng)城市居民蔬菜，連續(xù)3年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘。一年只種一茬或因調(diào)整茬口安排種植蔬菜的，均不作為需要收取開發(fā)基金的菜地。征用尚未開發(fā)的規(guī)劃菜地，不繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。在蔬菜產(chǎn)銷放開后，能夠滿足供應(yīng)，不再需要開發(fā)新菜地的城市，不收取新菜地開發(fā)基金。

　　(5)耕地占用稅。

　　耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅收，目的是合理利用土地資源、節(jié)約用地，保護(hù)農(nóng)用耕地。耕地占用稅征收范圍，不僅包括占用耕地，還包括占用魚塘、園地、菜地及其農(nóng)業(yè)用地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)，均按實際占用的面積和規(guī)定的稅額一次性征收。其中，耕地是指用于種植農(nóng)作物的土地。占用前三年曾用于種植農(nóng)作物的土地也視為耕地。

　　(6)土地管理費。

　　土地管理費主要作為征地工作中所發(fā)生的辦公、會議、培訓(xùn)、宣傳、差旅、借用人員工資等必要的費用。土地管理費的收取標(biāo)準(zhǔn)，一般是在土地補(bǔ)償費、青苗費、地面附著物補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費四項費用之和的基礎(chǔ)上提取2%～4%。如果是征地包干，還應(yīng)在四項費用之和后再加上糧食價差、副食補(bǔ)貼、不可預(yù)見費等費用，在此基礎(chǔ)上提取2%～4%作為土地管理費。

　　2.拆遷補(bǔ)償費用

　　在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋拆遷，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置。

　　(1)拆遷補(bǔ)償。

　　拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

　　實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人按照計算得到的被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

　　(2)搬遷、安置補(bǔ)助費。

　　拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費，對于在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以付給提前搬家獎勵費;在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補(bǔ)助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補(bǔ)助費。搬遷補(bǔ)助費和臨時安置補(bǔ)助費的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。有些地區(qū)規(guī)定，拆除非住宅房屋，造成停產(chǎn)、停業(yè)引起經(jīng)濟(jì)損失的，拆遷人可以根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照一定標(biāo)準(zhǔn)給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費。

　　3.出讓金、土地轉(zhuǎn)讓金

　　土地使用權(quán)出讓金為用地單位向國家支付的土地所有權(quán)收益，出讓金標(biāo)準(zhǔn)一般參考城市基準(zhǔn)地價并結(jié)合其他因素制定。基準(zhǔn)地價由市土地管理局會同市物價局、市國有資產(chǎn)管理局、市房地產(chǎn)管理局等部門綜合平衡后報市級人民政府審定通過，它以城市土地綜合定級為基礎(chǔ)，用某一地價或地價幅度表示某一類別用地在某一土地級別范圍的地價，以此作為土地使用權(quán)出讓價格的基礎(chǔ)。在有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地時,政府對地價不作統(tǒng)一規(guī)定，但堅持以下原則：即地價對目前的投資環(huán)境不產(chǎn)生大的影響;地價與當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng);地價要考慮已投入的土地開發(fā)費用、土地市場供求關(guān)系、土地用途、所在區(qū)類、容積率和使用年限等。有償出讓和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，要向土地受讓者征收契稅;轉(zhuǎn)讓土地如有增值，要向轉(zhuǎn)讓者征收土地增值稅;土地使用者每年應(yīng)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地使用費。土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓，應(yīng)先由地價評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價格評估后，再簽訂土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓合同。

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　　第五節(jié)預(yù)備費和建設(shè)期利息的計算

　　一、預(yù)備費

　　按我國現(xiàn)行規(guī)定，預(yù)備費包括基本預(yù)備費和價差預(yù)備費。

　　(一)基本預(yù)備費

　　1.基本預(yù)備費的內(nèi)容

　　基本預(yù)備費是指針對項目實施過程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出而事先預(yù)留的費用，又稱工程建設(shè)不可預(yù)見費，主要指設(shè)計變更及施工過程中可能增加工程量的費用，基本預(yù)備費一般由以下四部分構(gòu)成：

　　(1)在批準(zhǔn)的初步設(shè)計范圍內(nèi)，技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計及施工過程中所增加的工程費用;設(shè)計變更、工程變更、材料代用、局部地基處理等增加的費用。

　　(2)一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費用。實行工程保險的工程項目，該費用應(yīng)適當(dāng)降低。

　　(3)竣工驗收時為鑒定工程質(zhì)量對隱蔽工程進(jìn)行必要的挖掘和修復(fù)費用。

　　(4)超規(guī)超限設(shè)備運輸增加的費用。

　　2.基本預(yù)備費的計算

　　基本預(yù)備費是按工程費用和工程建設(shè)其他費用二者之和為計取基礎(chǔ)，乘以基本預(yù)備費費率進(jìn)行計算。

　　基本預(yù)備費=(工程費用+工程建設(shè)其他費用)×基本預(yù)備費費率(1.5.1)

　　基本預(yù)備費費率的取值應(yīng)執(zhí)行國家及部門的有關(guān)規(guī)定。

　　(二)價差預(yù)備費

　　1.價差預(yù)備費的內(nèi)容

　　價差預(yù)備費是指為在建設(shè)期內(nèi)利率、匯率或價格等因素的變化而預(yù)留的可能增加的費用，亦稱為價格變動不可預(yù)見費。價差預(yù)備費的內(nèi)容包括：人工、設(shè)備、材料、施工機(jī)械的價差費，建筑安裝工程費及工程建設(shè)其他費用調(diào)整，利率、匯率調(diào)整等增加的費用。

　　2.價差預(yù)備費的測算方法

　　價差預(yù)備費一般根據(jù)國家規(guī)定的投資綜合價格指數(shù)，按估算年份價格水平的投資額為基數(shù)，采用復(fù)利方法計算。計算公式為：

　　式中PF——價差預(yù)備費;

　　n——建設(shè)期年份數(shù);

　　It——建設(shè)期中第t年的投資計劃額，包括工程費用、工程建設(shè)其他費用及基本

　　預(yù)備費，即第t年的靜態(tài)投資計劃額;

　　ƒ——年漲價率;

　　m——建設(shè)前期年限(從編制估算到開工建設(shè)，單位：年)。

　　年漲價率，政府部門有規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的由可行性研究人員預(yù)測。

　　二、建設(shè)期利息

　　建設(shè)期利息主要是指在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的為工程項目籌措資金的融資費用及債務(wù)資金利息。

　　當(dāng)總貸款是分年均衡發(fā)放時，建設(shè)期利息的計算可按當(dāng)年借款在年中支用考慮，即當(dāng)年貸款按半年計息，上年貸款按全年計息。計算公式為：

　　式中qj——建設(shè)期j年應(yīng)計利息;

　　Pj-1——建設(shè)期第(j-1)年末累計貸款本金與利息之和;

　　Pj——建設(shè)期第j年貸款金額;

　　i——年利率。

　　國外貸款利息的計算中，還應(yīng)包括國外貸款銀行根據(jù)貸款協(xié)議向貸款方以年利率的方式收取的手續(xù)費、管理費、承諾費，以及國內(nèi)代理機(jī)構(gòu)經(jīng)國家主管部門批準(zhǔn)的以年利率的方式向貸款單位收取的轉(zhuǎn)貸費、擔(dān)保費、管理費等。

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