裝配式建筑的三個(gè)階段，讓成本控制不再是難事!

一、拿地階段

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期，需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和可行性研究，為土地征用提供參考數(shù)據(jù)。預(yù)制構(gòu)件房的區(qū)位和政策重點(diǎn)是研究預(yù)制構(gòu)件的價(jià)格和預(yù)制構(gòu)件的價(jià)格，而預(yù)制構(gòu)件的價(jià)格和預(yù)制構(gòu)件的價(jià)格是政府研究的重點(diǎn)和重點(diǎn)。

1、房?jī)r(jià)是成本控制方向的決定性因素

我國(guó)實(shí)行土地出讓“招拍掛”制度。房地產(chǎn)企業(yè)接受的拍賣價(jià)格一般不取決于土地成本本身，而往往是由未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期決定的。房?jī)r(jià)越高，預(yù)制率就越高，從而降低單位建設(shè)成本。

這一現(xiàn)象在一二線城市尤為明顯(北京、上海、廣州、深圳等一線城市房?jī)r(jià)達(dá)到5萬(wàn)/平方米以上)，征地成本基本不受裝配式建筑增量成本的影響。

在國(guó)外，如新加坡、日本等地，裝配式建筑的增量成本已不再是制約建筑產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的負(fù)面因素。在我國(guó)三四線城市，或者房?jī)r(jià)在1萬(wàn)元以下的地區(qū)，采用裝配式施工技術(shù)的成本壓力很大。

2、鼓勵(lì)政策和土地增值稅政策是影響利潤(rùn)的重要因素

地方政府對(duì)裝配式建筑的綜合激勵(lì)政策在一定程度上彌補(bǔ)了裝配式建筑的增量成本。如面積獎(jiǎng)勵(lì)政策、現(xiàn)金補(bǔ)貼政策、預(yù)售政策等(上海規(guī)定主體結(jié)構(gòu)完工1/2以上可預(yù)售，沈陽(yáng)市甚至規(guī)定主體結(jié)構(gòu)±0后可預(yù)售)。這些組合政策基本上彌補(bǔ)了裝配式建筑的增量成本。

同時(shí)，要更加關(guān)注政府補(bǔ)貼對(duì)土地增值稅臨界點(diǎn)的影響?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)普通住宅免征土地增值稅。如果由于政府補(bǔ)貼導(dǎo)致土地增值率超過(guò)20%，房地產(chǎn)公司就不能享受到標(biāo)準(zhǔn)普通住房的免稅待遇，政府反而可以補(bǔ)貼100萬(wàn)元，房地產(chǎn)公司上繳稅款超過(guò)1000萬(wàn)元，得不償失。

3、構(gòu)件廠精準(zhǔn)調(diào)研是關(guān)鍵

預(yù)制構(gòu)件廠家的技術(shù)水平和位置布局也是一個(gè)重要的考慮因素。裝配式混凝土結(jié)構(gòu)體系有多種形式，各預(yù)制構(gòu)件廠技術(shù)水平、生產(chǎn)設(shè)備不盡相同，如德國(guó)自動(dòng)化程度較高的流水線生產(chǎn)設(shè)備就不太適合“胡子筋”的預(yù)制構(gòu)件要求，其折舊費(fèi)也高于普通國(guó)產(chǎn)的生產(chǎn)線;

其次，預(yù)制廠的資金實(shí)力是必須考量的關(guān)鍵因素，壓款結(jié)算是建材行業(yè)的普遍現(xiàn)象，預(yù)制構(gòu)件廠一旦出現(xiàn)資金困難，施工進(jìn)度受制的最終受害者必然是房產(chǎn)公司;再次是運(yùn)距問(wèn)題，如果預(yù)制構(gòu)件廠與項(xiàng)目所在地的距離直接影響運(yùn)輸費(fèi)。

二 、建設(shè)階段

建筑安裝環(huán)節(jié)包括了設(shè)計(jì)、采購(gòu)(生產(chǎn))和施工三個(gè)緊密相關(guān)的過(guò)程，該環(huán)節(jié)的成本比例達(dá)到80%以上，是成本控制的重點(diǎn)所在。

1、裝配式設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵要素

設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目最終造價(jià)起決定作用，但目前裝配式建筑設(shè)計(jì)處于重新起步階段，大多數(shù)建筑設(shè)計(jì)院不具備裝配式建筑專業(yè)設(shè)計(jì)能力，BIM技術(shù)的運(yùn)用也處于摸索、起步階段。

這就促使房產(chǎn)公司提高整合能力，對(duì)傳統(tǒng)設(shè)計(jì)、裝配式深化設(shè)計(jì)、構(gòu)件生產(chǎn)和施工單位的技術(shù)力量、項(xiàng)目具體情況進(jìn)行整合，以便預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)、運(yùn)輸和施工，達(dá)到節(jié)約造價(jià)的目的。

首先，在項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段確定合理方案。系統(tǒng)考慮到建筑方案對(duì)深化設(shè)計(jì)、構(gòu)件生產(chǎn)、運(yùn)輸、安裝施工環(huán)節(jié)的影響。在事前充分研究、事中密切配合，則會(huì)有效降低綜合造價(jià)。

其次，仔細(xì)測(cè)算預(yù)制率。不以滿足政府規(guī)定的預(yù)制率為決策標(biāo)準(zhǔn)，而以項(xiàng)目需要的最優(yōu)預(yù)制率為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行拆分，過(guò)低或過(guò)高的預(yù)制率都將對(duì)造價(jià)產(chǎn)生不利的影響。

裝配式建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)遵循標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，合理設(shè)計(jì)預(yù)制構(gòu)件與現(xiàn)澆連接之間的構(gòu)造形式，以便于生產(chǎn)和降低施工難度。

然后，綜合各專業(yè)進(jìn)行全面審核。進(jìn)行必須的辨析、歸納、協(xié)調(diào)和修改，才能真正減少事后修改，降低造價(jià)。如有可能，盡量采用BIM系統(tǒng)等先進(jìn)技術(shù)完善圖紙，事前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決，確保建筑圖和施工圖的統(tǒng)一與完善。

2、采購(gòu)管理的優(yōu)化、創(chuàng)新

預(yù)制構(gòu)件的采購(gòu)，要從預(yù)制率、技術(shù)體系、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、資金成本等多方面綜合平衡，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)綜合成本最優(yōu)化。目前，預(yù)制構(gòu)件的價(jià)格普遍偏高，上海大約在3000～4500元/m³左右(隨著鋼材、砼等價(jià)格上下浮動(dòng))。住建部科技中心對(duì)全國(guó)12個(gè)典型樓盤單棟樓與規(guī)?；瘧?yīng)用裝配式建筑的成本差異進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)規(guī)模化生產(chǎn)對(duì)降低生產(chǎn)成本的貢獻(xiàn)較大，使構(gòu)件單價(jià)降低了780元/m³，降幅約23%。

同時(shí)，預(yù)制構(gòu)件的增值稅率是17%，而建筑勞務(wù)、技術(shù)服務(wù)、純勞務(wù)和運(yùn)輸?shù)亩惵史謩e是11%、6%、3%和11%，都低于17%。將“采購(gòu)并送貨到指定地點(diǎn)”的傳統(tǒng)購(gòu)銷模式進(jìn)行優(yōu)化，改為“甲供材+委托生產(chǎn)+購(gòu)買技術(shù)+自提貨”的采購(gòu)模式，能有效降低預(yù)制構(gòu)件的稅負(fù)，從而降低預(yù)制構(gòu)件的單價(jià)。

三 、銷售階段

1、提前預(yù)售由于有的地方政府均給予裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目提前預(yù)售的鼓勵(lì)措施，能有效地加快資金回收速度，降低利息支出，從而降低總成本。

沈陽(yáng)市規(guī)定“采用裝配式建筑技術(shù)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，預(yù)制構(gòu)件采購(gòu)合同金額可計(jì)入工程建設(shè)總投資，金額達(dá)到總投資額的25%以上且施工進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，即可辦理《商品房預(yù)售許可證》。”

以百米高層建筑為例，房產(chǎn)公司至少能提前一年取得《預(yù)售許可證》，如售價(jià)為15000元/㎡，按50%預(yù)售率和8%的利率計(jì)算，能獲得邊際利息收益15000*50%*8%=600元/㎡。在現(xiàn)金為王的房地產(chǎn)業(yè)，邊際利息收益效果是極其明顯的，甚至直接超過(guò)了裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的增量成本。房?jī)r(jià)越高，邊際利息收益越大。

2、銷售稅費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合稅負(fù)能達(dá)到10%～15%左右，甚至更高，土地增值稅是推高稅負(fù)的主要因素。土地增值稅以增值額為計(jì)繳基數(shù)，稅率分為30%、40%、50%和60%四檔，可按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本總額加計(jì)扣除20%;同時(shí)對(duì)增值率低于20%的普通住宅免征土地增值稅，所以提高成本是管控銷售增值率的最有效手段。如果管控到位，可獲得很好的節(jié)稅效果。

首先，應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的增量成本大約為300元/㎡～600元/㎡，百米高的住宅樓一般從6層以上開(kāi)始裝配，全樓的單位增量成本為250元/m2～417元/㎡。

按土地增值稅政策規(guī)定可以加計(jì)扣除20%，即按300元/㎡～600元/㎡扣除再計(jì)算增值率。在售價(jià)不變的情況下，裝配式建筑的增量成本及其加計(jì)扣除金額之和沖減了增值額，按40%稅率計(jì)算的話，可以節(jié)稅120元/㎡～200元/㎡。

其次，準(zhǔn)確把握普通住宅的免稅標(biāo)準(zhǔn)，將增值率控制在20%以下，裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的節(jié)稅效果將更加明顯。沈陽(yáng)市規(guī)定“在認(rèn)定普通商品住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，采用裝配式建筑技術(shù)的住宅每平方米提高300元;采用全裝修的住宅每平方米提高1000元;采用裝配式建筑技術(shù)及全裝修的住宅每平方米提高1300元。”

這項(xiàng)優(yōu)惠政策可能比直接補(bǔ)貼500萬(wàn)元更實(shí)惠，因?yàn)橥恋卦鲋刀惖钠骄愗?fù)約為3%～5%左右，一億的銷售額就可能產(chǎn)生300萬(wàn)～500萬(wàn)的土地增值稅。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值率處于20%臨界點(diǎn)上下時(shí)，提高裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的扣除標(biāo)準(zhǔn)而將增值率控制在20%以下，將直接免征土地增值稅。

一個(gè)10億元的住宅項(xiàng)目如果享受免征土地增值稅的話，按3%的稅率計(jì)算，將節(jié)稅3000萬(wàn)元?？梢?jiàn)，裝配式建筑技術(shù)帶來(lái)的政策紅利是極其明顯的。

裝配式建筑成本管理，我們要抓住與傳統(tǒng)建筑的差異特征，實(shí)施針對(duì)性的管理方法。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全局來(lái)看，不僅要看裝配式建筑增量成本，更要著眼于全局，看政策、看稅收、看設(shè)計(jì)、看采購(gòu)模式等，算全項(xiàng)目、全過(guò)程開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)大帳。裝配式房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本是可控的，如何利用好國(guó)家和地方政府一系列鼓勵(lì)、獎(jiǎng)勵(lì)性政策，算開(kāi)發(fā)全過(guò)程的大賬，才是上上之策。以上內(nèi)容就是“裝配式建筑的三個(gè)階段，讓成本控制不再是難事!”，更多裝配式新發(fā)展新資訊，歡迎繼續(xù)關(guān)注環(huán)球網(wǎng)校裝配式建筑行業(yè)頻道!點(diǎn)擊下方免費(fèi)下載，獲取裝配式精華考點(diǎn)/課程講義。