理財規(guī)劃師考試熱門考點：消費支出規(guī)劃

消費支出規(guī)劃

一、金融市場與消費支出

二、收入、支出與財務(wù)安全和財務(wù)自由

(一)收大于支的消費模式

家庭消費收大于支模式的圖形表現(xiàn)為(投資曲線上升，收入曲線在消費曲線上方)。

(二)收支相抵的消費模式

家庭消費收支相抵的模式的圖形表現(xiàn)為(投資曲線上升，消費曲線圍繞工薪收入曲線波動)。

(三)支大于收的消費模式。 “月光族”屬于這種消費模式。

第一節(jié)　債務(wù)消減計劃

一、減債計劃

二、債務(wù)危機的防范

三、債務(wù)危機的處理

第二節(jié) 制定住房消費方案

一、為什么進行住房消費規(guī)劃

二、住房支出的分類

住房消費是指居民為取得住房提供的庇護、休息、娛樂和生活空間的服務(wù)而進行的消費，這種消費的實現(xiàn)形式是(買房或租房)。

按照國際慣例，住房消費價格常常是用(租金)價格來衡量的，而對于自有住房的價格則用(隱含租金)來衡量。

住房投資是指將住房看成投資工具，通過(住房價格)上升來應(yīng)對通貨膨脹，獲得投資收益以期望資產(chǎn)保值或增值，在國外住房投資有時還被用來避稅，在我國住房投資避稅(作用不大)。

三、購房的目標

理財規(guī)劃師在了解客戶的購房需求后，應(yīng)幫助其確定購房目標，購房的目標包括計劃購房的時間、希望的居住面積、屆時房價。

(一)購房面積需求：1、不必盲目求大2、無需一次到位3、量力而行

(二)購房環(huán)境需求。房價取決于兩個因素：區(qū)位與面積。

(三)購房規(guī)劃的流程圖P40

購房或租房決策的影響因素有：房租上漲率、房價上漲率、居住年數(shù)、利率水平、負擔(dān)能力。

人們的居住需求由空間需求和環(huán)境需求等因素所決定。其中，空間需求的決定因素主要是(家庭人口)。環(huán)境需求的決定因素主要是(生活品質(zhì))。

四、購房的財務(wù)決策

(一)購房財務(wù)規(guī)劃的基本方法

1、以儲蓄及還貸能力估算負擔(dān)得起的房屋總價

(1)可負擔(dān)首付款

(2)可負擔(dān)房貸

(3)可負擔(dān)房屋總價=可負擔(dān)首付款+可負擔(dān)房貸

(4)可負擔(dān)房屋單價

2、按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔(dān)的費用

經(jīng)驗數(shù)據(jù)顯示，貸款購房房價最好控制在年收入的(6倍以下)，貸款期限在(8～15)年之間。因為在這個范圍內(nèi)，每月還款壓力較小，而且承擔(dān)的壓力也比較合理。

(二)其他需要考慮的因素

購房除了房款本身之外，還需要繳納契稅、印花稅、房屋買賣手續(xù)費、公證費、律師費等種費用，按揭購房還需要承擔(dān)按揭保險費等等。

1、契稅：普通住宅成交價1.5%，非普通住宅3%。普通住宅：容積率1.0(含)以上;單套建筑面積140(含)平米以下;成交價低于同級別普通住房平均交易價格1.2倍以下。其他為非普通住宅。

2、評估費

3、律師費：辦理公積金貸款時不需要支付律師費。組合貸款，公積金部分不收，商業(yè)貸款部分收。二手房貸公證每件200左右。

4、保險費：保險費是貸款費用中額度最大的一筆費用。公積金貸款不買。商貸中財產(chǎn)抵押擔(dān)保須購買，稱為“財產(chǎn)抵押擔(dān)保加購房綜合險”;財產(chǎn)抵押并加連帶責(zé)任保證，須購買;財產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保或連帶責(zé)任擔(dān)保，可不購買。組合貸款保費計算中房屋險按商貸，人身險按公積金貸款方式繳納保費。

5、抵押登記費：需辦理抵押登記的貸款，抵押登記部門將收取每平米0.3元(建筑面積)計算的登記費。

6、印花稅：商品房買賣，0.5‰(萬分之五);貸款0.05‰(萬分之0.5);房產(chǎn)證，每件5元;房租1‰，不足1元按1元;出售住房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)，按0.5‰(萬分之五)。(0611+-82、0611+-83)

(三)購房財務(wù)規(guī)劃的主要指標

理財規(guī)劃師用以估算最佳的住房貸款額度的最重要支付比率指標：

1、房屋月供款與稅后月總收入的比率(注：三版是占“稅前”)：一般不應(yīng)超過25%-30%

2、所有貸款月供款與稅后月總收入的比率：33%-38%

五、住房消費信貸

(一)住房消費信貸的種類

目前我國各商業(yè)銀行開辦的個人住房消費信貸主要包括個人住房公積金貸款、個人住房商業(yè)貸款、個人住房組合貸款等。

1、個人住房公積金貸款

(1)住房公積金貸款的定義與特點

定義：個人住房公積金貸款是指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以(公積金存款)為資金來源，按規(guī)定要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款。

特點：

①貸款期限。一般來說，最長不得超過(30年)。

②貸款利率。比商業(yè)銀行住房貸款利率低。

③個人住房公積金貸款的借款人需提供一種擔(dān)保方式作為貸款的擔(dān)保。擔(dān)保方式有抵押加一般保證、抵押加購房綜合險、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證四種。

住房抵押貸款是指貸款銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息。作為個人住房貸款的抵押物首先是(抵押人所擁有的房屋或者預(yù)購房屋)，其次可以用(抵押人依法取得的國有土地使用權(quán))及貸款銀行認可的其他符合法律規(guī)定的財產(chǎn)。

連帶責(zé)任保證貸款方式對保證人要求比一般保證人嚴格，且僅限于(5)年期以下貸款。

④貸款對象。對貸款人的年齡限制不如商業(yè)銀行個人住房貸款那么嚴格，沒有年齡上的限制。

⑤貸款額度由于各地住房公積金管理中心規(guī)定的貸款最高限額不同而有差異，因此與商業(yè)銀行個人住房貸款額度沒法比較高低。

⑥還款靈活度高

⑦辦理公積金貸款的申請人需提供的資料。P46合法的身份證件、住房公積金儲蓄卡及借款人名章、購買住房首期付款證明、借款人夫妻雙方穩(wěn)定的收入證明等。

2、個人住房商業(yè)性貸款

(1)個人住房按揭貸款。

貸款期限不得超過(30年)。個人住房按揭貸款，貸款額不高于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的擬購買住房的價值或?qū)嶋H購房費用總額的80%(以二者低者為準)。

(2)個人二手房貸款

(3)個人商用房貸P48

個人商業(yè)住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的購置新建自營性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。銀行發(fā)放的個人商業(yè)用房貸款數(shù)額一般不超過所購房屋總價或經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估的所購商業(yè)用房、辦公用房全部價款(二者以低者為準)的60% 。貸款期限原則上最長不得超過10年。

申請條件：①申請人須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件②信用良好，具有按期償還貸款本息的能力③有銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押④⑤⑥自籌資金不低于總房款的40%⑦

(4)個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款

(個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款)是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由于房屋出售等原因，房屋產(chǎn)權(quán)和按揭貸款需同時轉(zhuǎn)讓給他人，并由銀行為其最貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)的業(yè)務(wù)。

(5)向集資建房和個人自建住房等發(fā)放個人住房貸款

(6)個人住房商業(yè)性貸款的貸款方式：抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押(質(zhì)押)加保證貸款。

3、個人住房組合貸款

貸款期限必須一致。工行還規(guī)定，組合貸款的住房商業(yè)性貸款部分最低按央行相應(yīng)檔次基準利率0.85倍下浮利率執(zhí)行;公積金部分按公積金貸款利率執(zhí)行。

4、經(jīng)濟適用房

(二)還款方式和還款金額

1、首付款。一般情況下，銀行會要求借款人首先自行支付房屋總價款的(20%-30%)。

2、期款

(1)等額本息還款法。在貸款期內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款的本金和利息。每月所還款款項中，利息是逐步減少的。

適合人群：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如公務(wù)員、教師等。

(2)等額本金還款法。采用等額本金法進行還款，每月所還本金相等。

適合人群：目前收入較高但預(yù)計將來收入會逐步減少的人群，如面臨退休的人，或初期還款能力較強，并希望在還款初期歸還較多款項來減少利息支出的人。

(3)等額遞增還款法

適合人群：目前收入一般、還款能力較弱，但未來收入預(yù)期會逐漸增加的人群，如畢業(yè)不久的年輕人。

(4)等額遞減還款法

適合人群：目前還款能力較強，但預(yù)期收入將減少，或者目前經(jīng)濟很寬裕的人，如中年人或未婚白領(lǐng)人士。

(5)等比遞增還款法

適合人群：前期還款壓力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人。

(6)等比遞減還款法

適合人群：收入較高，還款初期希望歸還較大款項來減少利息支出的借款人。

3、提前還貸的選擇權(quán)

(1)提前還貸發(fā)生的三種情況

(2)提前還貸的方法

①全部提前還款

②部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。(節(jié)省利息較多)

③部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。(節(jié)省利息最少)

④部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。

(3)如何還貸更經(jīng)濟

(4)提前還貸需注意的問題

①提前償還部分貸款，應(yīng)當(dāng)在按月正常償還貸款本息1年后提出。

③提前還款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當(dāng)期利息及違約金已經(jīng)還清。

④借款人一般須提前15天向貸款機構(gòu)提出書面申請還貸。

⑤貸款期限在一年以內(nèi)，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法，不得提前償還部分本金。

⑧組合貸款中不必先還公積金貸款。

4、延長貸款

延長貸款必須在原貸款沒有到期時進行申請，延長期限前借款人必須先清償其應(yīng)付的貸款利息、本金及違約金，原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。

(三)利率調(diào)整對還款總額的影響

1、貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)整，繼續(xù)按合同利率。期限在1年以上的，于次年1月1日開始執(zhí)行新利率。

2、當(dāng)中國人民銀行調(diào)整金融機構(gòu)貸款利率后，金融機構(gòu)將按照新的貸款利率發(fā)放貸款。借款合同約定，簽訂合同后與發(fā)放貸款期間，如遇利率調(diào)整，貸款賬戶開立時執(zhí)行最新利率。

六、租房的選擇

(一)適宜租房的人群

(二)租房與購房的比較分析

1、年成本法

2、凈現(xiàn)值法

3、房屋生涯規(guī)劃P60

工作要求

工作程序

(1)計算沒有提前還貸時支付利息總額

(2)計算提前還貸時已支付利息，未還本金

(3)分別計算不同提前還貸方式下節(jié)省的利息額

①月供不變，還款期縮短

②減少月供，還款期不變

③月供減少，還款期縮短

注意事項

1、項目手續(xù)法律風(fēng)險

(1)表現(xiàn)

(2)防范：在建工程抵押貸款應(yīng)提醒客戶要求開發(fā)商出示“五證”的原件，這樣既可以了解項目手續(xù)是否完備，又可以了解項目當(dāng)時的法律狀態(tài)。

2、房屋位置約定不清的漏洞

(1)表現(xiàn)

(2)防范

3、面積約定方面的漏洞和風(fēng)險

(1)表現(xiàn)

(2)防范：簽訂合同時與開發(fā)商分別約定套內(nèi)建筑面積的誤差和公攤面積誤差具體處理原則。

4、關(guān)于房屋交接約定的問題

(1)表現(xiàn)

(2)防范：要求賣人嚴格按照書面通知方式將所需通知的內(nèi)容送達買受人。

5、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑運行約定的問題

(1)表現(xiàn)

(2)防范：對于涉及的所有設(shè)施、配套設(shè)備等的開通、正常使用的期限做明確規(guī)定。

6、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證書辦理的約定問題

(1)表現(xiàn)

(2)防范：與出賣人明確預(yù)定由出賣人代買受人辦妥產(chǎn)權(quán)證。

7、關(guān)于合同所附房屋平面圖的問題

(1)表現(xiàn)

(2)防范

8、關(guān)于裝飾、設(shè)備標準約定的問題

(1)表現(xiàn)

(2)防范

9、關(guān)于合同文本備案的問題

(1)表現(xiàn)

(2)防范：合同簽定好后，立即復(fù)印一份完整的合同文本，要求出賣人簽署“與原文件內(nèi)容完全一致”的表述。

第三節(jié)　制定汽車消費方案

(一)個人汽車消費貸款

是擔(dān)保貸款。實行“部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚Ｓ?、按期償還”的原則。貸款不得異地發(fā)放。

1、貸款對象和條件

2、貸款期限、利率和金額

(1)貸款期限：一般3年，最長不超過5年。

(2)貸款利率：1年(含)一下，合同利率;以上，下年初執(zhí)行新的。在貸款期間如遇利率調(diào)整時，貸款期限在1年以上的，實行分段計算，于(利率調(diào)整之日的次年1月1日起)開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。銀行的汽車消費貸款利率按照中國人民銀行的同期貸款利率計算，在貸款期間如遇利率調(diào)整時，貸款期限在(1年(含)以下)的，按合同利率計算。

(3)貸款金額：工行的規(guī)定，質(zhì)押或銀行、保險公司連帶保證，不超過80%;所購車抵押擔(dān)保不超70%;銀行、保險公司外的第三方保證方式擔(dān)保的，不超60%。中行的規(guī)定，最高額為所購車80%以內(nèi)。

3、貸款擔(dān)保

4、貸款保險

5、還款方式及案例分析：1年(含)以內(nèi)，按月(季)償還本息或到期一次;1年上按月(季)償還。

(1)等額本息和等額本金

(2)按月還款和按季還款

(3)遞增法和遞減法

(4)智慧型還款

6、銀行與汽車金融公司貸款比較

(1)貸款比例及年限：銀行首付款40%，豐田金融20%。年限均3、5年。

(2)申請汽車貸款資格：汽車金融外省戶口可申請。

(3)車貸利率和其他費用。汽車金融公司利率比銀行利率高。

(二)個人車庫車位貸款：1-3年，最長不超過5年。

第四節(jié)　制定消費信貸方案

一、個人綜合消費貸款

個人綜合消費貸款是銀行向借款人發(fā)放的用于指定消費用途的人民幣擔(dān)保貸款，用途主要有個人住房、汽車、一般助學(xué)貸款等消費性個人貸款。具有消費用途(廣泛)、貸款額度較高、貸款期限(較長)等特點。

住房抵押，不超70%;商用房抵押不超60%。期限不超5年，醫(yī)療或留學(xué)最長可8年，不展期。期限1年(含)內(nèi)，按月、季、半年或一次還本;超1年，按月還本付息。

借款申請人向銀行提出申請，書面填寫申請表，需要提交的資料有：(1)有效身份證件(4)收入證明或個人資產(chǎn)狀況證明(6)貸款用途使用計劃或聲明等。

二、個人耐用消費品貸款

單價2000以上，壽命2年以上。

中國建行此類業(yè)務(wù)：

1、貸款對象：18-60周歲，有完全民事行為能力。

2、貸款額度：3000-50000。抵押擔(dān)保不超70%，質(zhì)押擔(dān)保不超90%。

3、貸款期限：半年-3年。

4、貸款利率：隨央行同期利率浮動。

5、擔(dān)保方式及要求

(1)抵押：抵押物須評估;(2)質(zhì)押：政府債券、定期儲蓄存單及其他;(3)保證：A級以上客戶;(4)未經(jīng)銀行同意，抵押期間，不得將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、出售、饋贈或再抵押。

6、需要提供的申請材料：有效身份證等。

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