小區(qū)物業(yè)費(fèi)交給市場(chǎng)定價(jià)

　　今年10月起，您所住的商品房住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可能要發(fā)生變化了，不再由政府指導(dǎo)價(jià)說(shuō)了算，而是由市場(chǎng)決定。27日，惠州市發(fā)展和改革局、市房管局就《惠州市關(guān)于放開(kāi)非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)試點(diǎn)工作方案(征求意見(jiàn)稿)》正式向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。根據(jù)該方案，惠州將放開(kāi)全市(含縣、區(qū)) 保障性住房以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、廉租房等保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)繼續(xù)按現(xiàn)行政策，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。

　　據(jù)介紹，目前惠州市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的是政府指導(dǎo)價(jià)，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)最高1.65元/平方米。一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人稱，各個(gè)樓盤(pán)在開(kāi)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)與下屬物業(yè)公司商定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，然后將價(jià)格告知業(yè)主。“但這種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是屬于單方面告知，單個(gè)業(yè)主就算對(duì)物業(yè)服務(wù)協(xié)議里的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有所異議，也沒(méi)有力量去做改變。”

　　“我們希望通過(guò)試點(diǎn)放開(kāi)保障性住房以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，建立主要由市場(chǎng)形成的物業(yè)服務(wù)價(jià)格機(jī)制，并建立相應(yīng)的事中事后監(jiān)管制度，保護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。”市發(fā)展和改革局副局長(zhǎng)葉原中表示，之所以要全面放開(kāi)非保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是國(guó)家和省的部署和要求。

　　葉原中介紹，惠州將從今年10月1日起正式試行該方案，時(shí)間為一年。“惠州是國(guó)家價(jià)格改革先行先試城市，惠州也將是廣東首個(gè)全面放開(kāi)非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的試點(diǎn)城市。”

　　老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)調(diào)整須過(guò)半數(shù)業(yè)主同意

　　新規(guī)實(shí)施后，不同類型的住宅小區(qū)的物業(yè)費(fèi)如何定價(jià)?據(jù)介紹，新建商品房住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體而言，新建住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)，由開(kāi)發(fā)商參照本物業(yè)附近同期同類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項(xiàng)目品質(zhì)按照質(zhì)價(jià)相符的原則確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　按照規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在售房前要嚴(yán)格按照商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定做好價(jià)格公示，對(duì)業(yè)主入住前和入住后收取的各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，必須在銷售前公示和告知，并在物業(yè)服務(wù)合同予以約定。入住后的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在小區(qū)顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、價(jià)格舉報(bào)電話12358等內(nèi)容采取公示欄、公示牌等方式進(jìn)行公示。

　　對(duì)此，惠州物業(yè)管理人士稱，目前惠州新售樓盤(pán)已經(jīng)在按照該方式操作，新售樓盤(pán)會(huì)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確入住后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　針對(duì)老舊小區(qū)以及沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)定價(jià)也有規(guī)定。該方案要求，放開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立之前的老舊小區(qū)和房改房前期物業(yè)服務(wù)(含自有車位、車庫(kù)物業(yè)服務(wù))收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　據(jù)介紹，因故未能設(shè)立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在居委會(huì)組織下，履行以下程序：(1)制定調(diào)價(jià)方案，接受第三方審計(jì);(2)公布調(diào)價(jià)方案和審計(jì)結(jié)果，公示時(shí)間不少于20天;(3) 公示結(jié)束后，書(shū)面征求(或業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)表決)、收集全體業(yè)主意見(jiàn);(4) 公示征求意見(jiàn)結(jié)果，公示內(nèi)容包括收集到的業(yè)主意見(jiàn)情況，并在公開(kāi)場(chǎng)合公布，公示時(shí)間不少于20天;(5)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)果及執(zhí)行新物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的起始日期。

　　此外，該方案還明確，別墅、業(yè)主大會(huì)成立之后的住宅(含自有車位、車庫(kù))及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，繼續(xù)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。放開(kāi)物業(yè)服務(wù)其他相關(guān)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　業(yè)主擔(dān)心價(jià)格放開(kāi)后“被漲價(jià)”

　　記者了解到，目前惠州市區(qū)(惠城區(qū)、仲愷區(qū))執(zhí)行的物業(yè)管理收費(fèi)政府最高限價(jià)是：帶電梯(高層)住宅物業(yè)五項(xiàng)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)總和不超過(guò)1.65 元/平方米·月;不帶電梯(多層)住宅物業(yè)五項(xiàng)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)總和不超過(guò)1元/平方米·月。該價(jià)格是根據(jù)2013年7月1日下發(fā)的文件執(zhí)行的。

　　那么，全面放開(kāi)非保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)意味著什么?價(jià)格放開(kāi)之前，物業(yè)服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，有最高限價(jià)，即不得超過(guò)這個(gè)價(jià)格。價(jià)格放開(kāi)之后，由業(yè)委會(huì)與物管公司協(xié)商價(jià)格，價(jià)格可能超過(guò)之前的限價(jià)，也可能低于之前的價(jià)格。

　　面對(duì)“價(jià)格放開(kāi)”，不少業(yè)主都擔(dān)心“被漲價(jià)”。“我們現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)每平方米1.8元，收費(fèi)本來(lái)就不低，要是放開(kāi)后，物業(yè)費(fèi)上漲怎么辦?”家住市區(qū)江北一小區(qū)的吳女士表示。

　　對(duì)此，市發(fā)改局副局長(zhǎng)葉原中認(rèn)為，這次放開(kāi)非保障性住房物業(yè)費(fèi)也是國(guó)家對(duì)物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的一種認(rèn)可。“物業(yè)服務(wù)是一種市場(chǎng)性的行為，價(jià)格不平衡，也會(huì)嚴(yán)重阻礙物業(yè)服務(wù)水平的提升。”

　　放開(kāi)定價(jià)后是否就意味著物業(yè)管理公司“漲價(jià)”更就容易了?“這就好比你買(mǎi)東西，你覺(jué)得貴了，可以不買(mǎi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格是物業(yè)管理公司和業(yè)主們合同約定的，物管公司想變更收費(fèi)價(jià)格，沒(méi)有那么容易。當(dāng)然不排除個(gè)案，但總體來(lái)說(shuō)，從法律以及相關(guān)政策角度出發(fā)，物管不可能一家說(shuō)了算。行業(yè)也會(huì)加強(qiáng)自律，主管部門(mén)也不會(huì)放任不管。”葉原中說(shuō)。

　　根據(jù)新出臺(tái)的政策，今后業(yè)主委員會(huì)可采取公開(kāi)招標(biāo)的方式選擇“物美價(jià)廉”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這也就意味著今后物業(yè)費(fèi)等可由業(yè)委會(huì)說(shuō)了算。此外，葉原中也提醒業(yè)主，既要有接受意識(shí)，即“花錢(qián)享受服務(wù)”，還要有主體意識(shí)，即清楚并能合理使用自己的權(quán)益。

　　延伸

　　收費(fèi)低導(dǎo)致物管水平難以提升

　　在以往實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的政策下，小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，一些物業(yè)公司因賺不到錢(qián)，提供的物業(yè)服務(wù)“縮水”，導(dǎo)致物業(yè)管理水平不高、物業(yè)糾紛不斷。定價(jià)機(jī)制“松綁”后，小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量有望得到提升。

　　“物業(yè)費(fèi)上漲困難是一個(gè)大家都知道的現(xiàn)實(shí)。近期，我們調(diào)解了一宗物業(yè)調(diào)價(jià)糾紛，是一個(gè)帶電梯的舊小區(qū)，這個(gè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每平方米1 元，這次打算調(diào)價(jià)為每平方米1.6元，但是多數(shù)業(yè)主不同意。我們對(duì)該小區(qū)進(jìn)行的物業(yè)管理成本審核為每平方米1.57元，這還不包括稅金和一定的利潤(rùn)，如果還是維持每平方米1元的收費(fèi)，物業(yè)管理公司怎么經(jīng)營(yíng)下去?”市發(fā)改局副局長(zhǎng)葉原中說(shuō)。

　　虧本做不下去，物業(yè)管理公司退出是市場(chǎng)行為，可是這個(gè)小區(qū)又沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，那這個(gè)小區(qū)的物業(yè)誰(shuí)來(lái)管理呢?

　　“沒(méi)有物業(yè)管理之后，只好由居委會(huì)先行代為管理，然后推進(jìn)該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立。業(yè)委會(huì)成立之后，可以再聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司進(jìn)駐。”葉原中認(rèn)為，這種現(xiàn)象又造成了政府一定的人力、物力、財(cái)力消耗。

　　經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然一些物業(yè)管理公司仍在繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，但是在物業(yè)管理費(fèi)用難以足額收取的情況下，一些物業(yè)管理公司往往采取減少員工數(shù)量、降低服務(wù)質(zhì)量等手段維持基本運(yùn)營(yíng)。這又反過(guò)來(lái)導(dǎo)致業(yè)主更多的不滿。

　　近年來(lái)，因物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題導(dǎo)致的糾紛也時(shí)有發(fā)生。例如，2013年2月，惠州市區(qū)江北的TCL雅園小區(qū)門(mén)口及樓棟電梯門(mén)口貼出通知，稱經(jīng)80%業(yè)主同意將原來(lái)1.1元/平方米·月的物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)至1.6元/平方米·月。不少業(yè)主反映未被征求過(guò)意見(jiàn)，惠城區(qū)物價(jià)局表示物業(yè)公司行為純屬亂來(lái)，根本未在物價(jià)局備案。TCL雅園物業(yè)管理處解釋說(shuō)，1.1元/平方米·月的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是在2007年定的，當(dāng)時(shí)的保安人員工資1500元/月，到2013年漲到 3000元/月，人工成本成倍增加。此外，公共設(shè)施的維護(hù)成本也在增加，物管處于虧損狀態(tài)。

　　據(jù)介紹，沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，物業(yè)要提價(jià)很困難。按照現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)收費(fèi)要提價(jià)，需獲得100%業(yè)主同意才能通過(guò)。而數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，全市856個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目(小區(qū))中，有126個(gè)成立了業(yè)委會(huì)，組建率僅為14.7%。

　　多名受訪的業(yè)主建議，小區(qū)物業(yè)要提價(jià)，就得公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，真正做到“質(zhì)價(jià)相符”，服務(wù)水平提高了，業(yè)主才會(huì)同意提價(jià)。此外，由于有關(guān)物業(yè)管理等一系列政策的放開(kāi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，不排除有些公共收益高、管理相對(duì)簡(jiǎn)單的小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)反而會(huì)降低。

　　惠州市建集物業(yè)管理有限公司的葉經(jīng)理說(shuō)，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)放開(kāi)后，將由政府指導(dǎo)轉(zhuǎn)變成市場(chǎng)指導(dǎo)。“目前惠州一些老舊小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有些偏低，而新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)則普遍適中，符合目前市場(chǎng)價(jià)格。”

　　他認(rèn)為，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)放開(kāi)后，老舊小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)應(yīng)該會(huì)有所提升，新小區(qū)則可能暫時(shí)維持不變。