2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析3

    2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析匯總

　　土地價(jià)格定義的界定

　　1.土地價(jià)格對(duì)應(yīng)權(quán)利內(nèi)涵的設(shè)定

　　(1)土地使用權(quán)價(jià)格。常見(jiàn)的土地使用權(quán)價(jià)格是對(duì)企業(yè)改制、出讓和轉(zhuǎn)讓等的評(píng)估。

　　(2)土地抵押權(quán)價(jià)格。對(duì)于抵押貸款的評(píng)估，一般是評(píng)估土地使用權(quán)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，土地抵押權(quán)價(jià)格由金融機(jī)構(gòu)自行確定(如為劃撥土地，應(yīng)扣除尚未繳納的出讓金及有關(guān)稅費(fèi)等)o

　　(3)土地租賃權(quán)價(jià)格。對(duì)于租賃目的的評(píng)估，一般是先評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，然后利用

　　收益還原法，選擇合適的計(jì)算公式，計(jì)算土地租賃權(quán)價(jià)格。

　　2.土地利用條件的設(shè)定

　　利用現(xiàn)狀包括估價(jià)對(duì)象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率和綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說(shuō)明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說(shuō)明、設(shè)備和安裝狀況、成新度、建筑密度、層數(shù)以及其他地上附著物狀況等。

　　3.土地使用年限的設(shè)定

　　(1)土地使用年限的概念。土地使用權(quán)年限是指土地使用者通過(guò)國(guó)家授權(quán)或以土地出讓方式所取得的國(guó)有土地的使用權(quán)期限。

　　(2)土地使用年限的設(shè)定。根據(jù)國(guó)務(wù)院1990年頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年;②工業(yè)用地50年;③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;④商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;⑤綜合或其他用地50年。

　　有效使用年限等于土地使用證或者相關(guān)土地權(quán)屬證明上登載的剩余使用年限或者最高出讓年限減去已使用年限。

　　當(dāng)以出讓方式取得的土地使用權(quán)時(shí)，估價(jià)師在土地估價(jià)報(bào)告中進(jìn)行土地權(quán)利狀況描述時(shí)必須說(shuō)明取得時(shí)間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限租賃年限及宗地使用的特殊規(guī)定。

　　4.土地估價(jià)期日的設(shè)定

　　(1)估價(jià)期日的概念。估價(jià)期日是指估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，通常具體到某年某月某日。在土地估價(jià)過(guò)程中，確定估價(jià)期日是重要的內(nèi)容之一，對(duì)估價(jià)結(jié)果有著直接的影響。

　　土地估價(jià)過(guò)程中需根據(jù)市場(chǎng)關(guān)系和估價(jià)需要進(jìn)行一些基本條件設(shè)定，估價(jià)期日的設(shè)定就屬于對(duì)土地價(jià)格的設(shè)定。

　　(2)估價(jià)期日的設(shè)定。由委托人確定，或者由委托人與估價(jià)師商定。

　　本講的重要知識(shí)點(diǎn)是關(guān)于土地估價(jià)程序中的后幾個(gè)估價(jià)程序的掌握，關(guān)于土地估價(jià)的程序應(yīng)該作為本講甚至可以說(shuō)是作為本科目的重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行掌握。

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