2015年土地估價(jià)師《估價(jià)理論與方法》考前猜題第一套9

    2015年土地估價(jià)師《估價(jià)理論與方法》考前猜題第一套

　　情景分析題(共3題，有相關(guān)15小題，題號(hào)76～90。每小題有A,B、C、D四個(gè)備選項(xiàng)，其中至少有1個(gè)符合題意，請(qǐng)選擇并將答題卡相同題號(hào)對(duì)應(yīng)的字母涂黑。每小題2分，共30分。選錯(cuò)、多選不得分，不倒扣分;少選但選擇正確的每選項(xiàng)得0.5分)

　　(1)下圖是一般市場(chǎng)條件下土地均衡價(jià)格的決定曲線圖，其中，E為土地的均衡價(jià)格點(diǎn)。根據(jù)該圖回答{TSE}小題問(wèn)題。

　　(2)如果計(jì)算土地需求價(jià)格彈性，下列指標(biāo)中直接相關(guān)的是(　)。

　　A. 土地需求量

　　B. 土地價(jià)格

　　C. 土地需求變化量

　　D. 土地價(jià)格變化量

　　(3)上述曲線中，反映土地供給彈性最小的曲線是(　)。

　　A. M

　　B. N

　　C. 1

　　D. K

　　(4)從上圖中可以看出，曲線NN、11的彈性關(guān)系為(　)。

　　A. N<1

　　B. N>1

　　C. N≤1

　　D. N≥1

　　(5)從圖示可以判斷出，當(dāng)需求擴(kuò)大時(shí)，致使(　)。

　　A. 價(jià)格下降

　　B. 價(jià)格上升

　　C. 供給增加

　　D. 供給減少

　　(6)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2006年7月取得某市5000┫商業(yè)用地40年期國(guó)有土地使用權(quán)。2007年2月，開(kāi)發(fā)完成工程進(jìn)度的90%，在取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，開(kāi)發(fā)商與某超市簽訂了為期5年的租賃協(xié)議，其中租金約低于市場(chǎng)租金15%。該商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2007年12月開(kāi)發(fā)完成。現(xiàn)因資金短缺，開(kāi)發(fā)公司擬利用該地塊土地使用權(quán)向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，委托某土地評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)土地估價(jià)師調(diào)查，該地塊周?chē)��?lèi)似商業(yè)用房多以出租方式經(jīng)營(yíng)，年租金水平為600元/┫。該市銀行一年期貸款利率為6%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值一般取2%。另外該市于2004年完成了基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作。就上述內(nèi)容，回答{TSE}小題的問(wèn)題。 {TS}該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司取得該塊國(guó)有土地使用權(quán)的方式可能是(　)。

　　A. 掛牌

　　B. 協(xié)議

　　C. 租賃

　　D. 拍賣(mài)

　　(7)如果你是該土地估價(jià)師，評(píng)估時(shí)可以采用的估價(jià)方法有(　)。

　　A. 收益還原法

　　B. 剩余法

　　C. 市場(chǎng)比較法

　　D. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

　　(8)在本項(xiàng)目評(píng)估中，土地還原利率是一個(gè)重要參數(shù)，土地估價(jià)師可以采用下列哪種方法確定還原利率(　)。

　　A. 安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法

　　B. 風(fēng)險(xiǎn)分析法

　　C. 經(jīng)驗(yàn)判斷法

　　D. 純收益與價(jià)格比率法

　　(9)在評(píng)估時(shí)，關(guān)于開(kāi)發(fā)公司與超市簽訂的租賃協(xié)議對(duì)價(jià)值評(píng)估的影響，下列說(shuō)法中正確的是(　)。

　　A. 評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮市場(chǎng)客觀租金，而不應(yīng)考慮實(shí)際租金，因此該租賃協(xié)議對(duì)評(píng)估無(wú)影響

　　B. 評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮該租賃協(xié)議對(duì)該土地使用權(quán)價(jià)值的影響，且以前5年協(xié)議租金計(jì)算

　　C. 評(píng)估時(shí)應(yīng)以市場(chǎng)客觀租金為基礎(chǔ)，用協(xié)議租金對(duì)市場(chǎng)租金進(jìn)行修正

　　D. 評(píng)估時(shí)應(yīng)以協(xié)議租金為基礎(chǔ)，對(duì)其進(jìn)行15%的修正，使其達(dá)到市場(chǎng)租金水平

　　(10)如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售該商業(yè)用房，可能的售價(jià)應(yīng)是(　)元/┫。

　　A. 7500

　　B. 7155

　　C. 7115

　　D. 9487

　　(11)某市區(qū)現(xiàn)有一棟1997年6月建成的辦公樓需要做抵押評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為2007年6月。該樓在建成后就已補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓期為50年。已知資料如下：①建筑面積為20000mz，容積率為5;②全部用于出租，出租率為80%;③同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)租金水平按使用面積計(jì)為每月150元/┫;④同類(lèi)物業(yè)使用面積與建筑面積之比平均為1：1.5;⑤房屋重置價(jià)格為2000元/┫，耐用期50年，殘位率為0;⑥有關(guān)出租成本有房產(chǎn)稅(按年租金的12%計(jì))、年折舊、物業(yè)管理成本(按使用面積計(jì)，每年100元/┫)、保險(xiǎn)費(fèi)(按使用面積計(jì)，每年32元/┫);⑦房地產(chǎn)綜合還原率為10%。根據(jù)上述情況回答{TSE}問(wèn)題： {TS}如果該辦公樓所屬宗地沒(méi)有其他建筑物，宗地建蔽率為0.5，且該辦公樓各層建筑面積相同，則該辦公樓可能的樓層數(shù)為(　)層。

　　A. 2

　　B. 5

　　C. 10

　　D. 15

　　(12)在評(píng)估中，該辦公樓的市場(chǎng)租金水平應(yīng)根據(jù)(　)確定。

　　A. 該辦公樓實(shí)際租金

　　B. 市場(chǎng)同類(lèi)辦公用房典型租金

　　C. 市場(chǎng)同類(lèi)辦公用房平均租金

　　D. 市場(chǎng)同類(lèi)辦公用房平均租金和該辦公樓個(gè)別條件

　　(13)該辦公樓年總收益是(　)萬(wàn)元。

　　A. 1920

　　B. 2400

　　C. 2880

　　D. 3600

　　(14)該辦公樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為(　)萬(wàn)元。

　　A. 13456

　　B. 14019

　　C. 15216

　　D. 18776

　　(15)該宗土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的單價(jià)為(　)元/┫。

　　A. 27408

　　B. 25048

　　C. 5410

　　D. 5010

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