2015土地估價師考試《土地估價實務》復習解析(11)

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　　一、市場比較法的基本定義和概念

　　基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

　　13個基本概念：類似土地、比較宗地、標準宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個別因素、地價指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域

　　二、市場比較法的基本公式

　　1、根據(jù)實際中比較基準的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。

　　直接比較過程：以待估土地的狀況為基準，用公式表示為，

　　公式1 PD=PB×A×B×D×E

　　間接比較過程：以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準，用公式表示為，

　　公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

　　2、基值：可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。

　　3、公式中總是以待估宗地相應因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應因素條件指數(shù)為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個為比較基礎，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進行加或減。

　　4、當因素區(qū)域因素和個別因素內(nèi)存在多個不同因子影響時，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價相關關系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎上進行因子分解)的方式確定因素修正幅度。

　　三、市場比較法的特點與應用范圍

　　1、市場比較法的特點：比準價格

　　2、市場比較法的適用條件

　　僅適用于市場比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。

　　3、市場比較法的適用范圍

　　從適用條件來看，主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū);

　　從評估目的和評估結果的形式來看，可直接用于評估土地的價格或價值，可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評估方法中有關參數(shù)的求取。 四、市場比較法估價的程序與方法

　　1、收集交易資料

　　2、確定比較交易案例

　　明確5個具體要求，建立價格比較基礎

　　3、市場交易情況修正

　　是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。

　　修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

　　4、期日修正

　　交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的，可采用地價指數(shù)或房屋價格指數(shù)的變動率來分析計算，將交易價格修訂為估價期日的價格。進行期日修正時，要特別注意價格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基指數(shù)。

　　B=估價期日的價格指數(shù)/交易時期價格指數(shù)

　　5、區(qū)域因素修正

　　區(qū)域因素的實質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。

　　修正方法：修正方法的三個步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計算。

　　D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

　　6、個別因素修正

　　個別因素的實質(zhì)、內(nèi)容和個別因素修正的目的。

　　修正方法程序及計算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。

　　7、土地使用權年限修正

　　土地使用權年限屬于特殊的個別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進行年期修正。

　　年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

　　年期修正后地價=比較案例價格×K

　　8、容積率修正

　　容積率也屬于特殊的個別因素，同樣用修正系數(shù)來修正地價，要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。

　　容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))

　　9、土地價格的最終確定

　　通過各相關因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準價格，然后對多個試算比準價格進行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準價格。

　　對多個比準價格處理，綜合確定地價的基本方法有三種：簡單平均法、加權平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。

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