2015土地估價師考試《土地估價實務》復習解析(3)

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　　土地價格的主要特征

　　討論：土地的特征與土地價格的特征之間關系

　　1、土地價格是權益價格：因轉移的并非土地本身，而是該土地的權利和收益。 價格基礎不同土地價格是土地權利和收益的購買價格。

　　2、土地價格不由生產成本決定：因土地是自然物?，F實中土地的開發(fā)是有成本的，在土地價格中應該得到體現。實質是地價的附加。

　　3、土地價格主要由土地需求決定：因為供給相對剛性。一定條件下，需求是影響地價的主要方面。

　　4、土地價格呈上升趨勢:因為土地的稀缺性和社會平均利潤率下降。主要是由兩方面的原因造成的。首先，土地具有稀缺性，且對土地的需求總是持續(xù)增加的;其次，由于整個社會的資本有機構成的提高，使得社會平均利潤率下降，導致利潤有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。

　　5、土地價格具有明顯的地域性：因土地位置的固定性。

　　1)表示方式不同

　　2)價格基礎不同

　　3)形成時間不同

　　4)土地價格不是土地價值的貨幣表現，價格高低不由生產成本決定.

　　5)地價主要由地產需求決定

　　6)地價具有明顯的地區(qū)性和個別性

　　7)地價呈明顯上升趨勢，地價上升的速度高于一般商品價格的上升速度。

　　8)市場結構不同土地價格受主觀因素影響很大。

　　9)折舊現象不同一般商品有折舊現象，其價值隨使用年限增長而降低;但土地不僅沒有折舊現象，而且還有增值現象，其價格常隨社會經濟發(fā)展而自然升高。

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