2015年土地估價師《估價案例與報告》隨堂練習1

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　　某開發(fā)商欲參加一經濟技術開發(fā)區(qū)招標出讓地塊的投標報價，該地塊規(guī)劃用途為高級酒店。

　　(1)作為代理開發(fā)商投標的估價人員，應做哪些具體工作?

　　答：對土地的基本情況如土地的規(guī)劃條件、用途、面積做全面了解;對市場情況調查，對當地高級酒店的供求趨勢進行預測;利用適當的估價方法確定投標報價。

　　(2)可采取哪幾種估價方法?

　　答：假設開發(fā)法，市場比較法。

　　若通過招標方式獲得了該國有土地使用權后，于2000年8月開始施工，2002年3月該公司尋找合作伙伴，委托評估機構對已完工部分進行評估，核定現狀價值為合作提供依據。

　　1) 簡述評估技術路線;

　　假設開發(fā)法：求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以次估算估價對象的客觀合理價格或價值。

　　市場比較法：按比較實例選擇原則，選取3個或3個以上房地產交易實例作為比較實例，進行交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個別因素修正，從而得到比較實例的比準價格。

　　2) 應搜集審核的資料;

　　國有土地使用權證書;&考試大&建設用地規(guī)劃許可證;建設工程規(guī)劃許可證;土地使用權出讓合同;施工許可證;房地產開發(fā)建設情況、投資情況及正常開發(fā)尚需投資情況等;

　　若采用市場比較法

　　1) 在選取可比案例時應考慮哪些因素?

　　應考慮是估價對象的類似房地產，包括在區(qū)位、權益和實物三個方面應相同或相近;交易類型與估價目的吻合;成交日期與估價時點接近或可以進行比較修正;成交價格是正常價格或可修正為正常價格。

　　2)確認比準價格有哪幾種方法?

　　平均數法，包括算術平均數法和加權平均數法;中位數法;眾數法。

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