2015年土地估價(jià)師考試《理論與方法》:剩余法(2)

    2015年土地估價(jià)師考試《理論與方法》:剩余法匯總

　　剩余法估價(jià)的程序與方法

　　1、剩余法估價(jià)的基本程序

　　(1) 查清待估宗地的基本情況;

　　(2) 確定土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式;

　　(3) 估計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià);

　　(4) 估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得利潤(rùn)等;

　　(5) 測(cè)算土地價(jià)格。

　　2、各道程序的內(nèi)容與方法

　　(1)查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況

　　(2)確定最佳的開(kāi)發(fā)利用方式

　　包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

　　(3)確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

　　可通過(guò)兩個(gè)途徑取得：習(xí)慣出售的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法，習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。

　　(4)估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)等各項(xiàng)成本費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)

　　A.估算開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來(lái)估算。

　　B.估算專(zhuān)業(yè)費(fèi)用，一般采用建筑費(fèi)用的一定比率估算。

　　C.估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，一般為總建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)之和的2%-5%。

　　D.確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息(這是一個(gè)難點(diǎn))，預(yù)付資本包括地價(jià)款、開(kāi)發(fā)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，這些費(fèi)用投入時(shí)間不同，計(jì)算時(shí)要根據(jù)各自的投入額、在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所占用的時(shí)間長(zhǎng)短和當(dāng)時(shí)貸款利率進(jìn)行計(jì)算。

　　E.估算稅金，一般以建成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算

　　F.估算開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算

　　G..估算開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)，一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，有時(shí)也采用年利潤(rùn)率計(jì)算。

　　(5)計(jì)算和確定估價(jià)額

　　先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開(kāi)發(fā)商當(dāng)前取得待開(kāi)發(fā)場(chǎng)地所能支付的最大費(fèi)用： 地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)-不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-利息-租售費(fèi)用-稅金-開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)(有兩種計(jì)算方法，第一種要計(jì)入地價(jià)利息，第二種地價(jià)利息暫不計(jì)，但最后結(jié)果要貼現(xiàn))

　　再?gòu)挠?jì)算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用等，得到所估土地的地價(jià)額。最后經(jīng)估價(jià)師確定。

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