2015年土地估價師考試《理論與方法》:剩余法(2)

    2015年土地估價師考試《理論與方法》:剩余法匯總

　　剩余法估價的程序與方法

　　1、剩余法估價的基本程序

　　(1) 查清待估宗地的基本情況;

　　(2) 確定土地的最佳開發(fā)利用方式;

　　(3) 估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價;

　　(4) 估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應(yīng)得利潤等;

　　(5) 測算土地價格。

　　2、各道程序的內(nèi)容與方法

　　(1)查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況

　　(2)確定最佳的開發(fā)利用方式

　　包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

　　(3)確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價

　　可通過兩個途徑取得：習(xí)慣出售的不動產(chǎn)采用市場比較法，習(xí)慣出租的不動產(chǎn)采用市場比較法和收益還原法。

　　(4)估計建筑費、專業(yè)費等各項成本費用和開發(fā)商的利潤

　　A.估算開發(fā)建筑成本費用，可采用比較法或建筑工程概預(yù)算法來估算。

　　B.估算專業(yè)費用，一般采用建筑費用的一定比率估算。

　　C.估算不可預(yù)見費，一般為總建筑費和專業(yè)費之和的2%-5%。

　　D.確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息(這是一個難點)，預(yù)付資本包括地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費和不可預(yù)見費，這些費用投入時間不同，計算時要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當(dāng)時貸款利率進行計算。

　　E.估算稅金，一般以建成后不動產(chǎn)總價的一定比例計算

　　F.估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)租售費用，一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算

　　G..估算開發(fā)商的合理利潤，一般以不動產(chǎn)總價或預(yù)付總資本的一定比例計算，有時也采用年利潤率計算。

　　(5)計算和確定估價額

　　先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開發(fā)商當(dāng)前取得待開發(fā)場地所能支付的最大費用： 地價=不動產(chǎn)總價-建筑開發(fā)費-專業(yè)費-不可預(yù)見費-利息-租售費用-稅金-開發(fā)商合理利潤(有兩種計算方法，第一種要計入地價利息，第二種地價利息暫不計，但最后結(jié)果要貼現(xiàn))

　　再從計算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價及登記發(fā)證費用等，得到所估土地的地價額。最后經(jīng)估價師確定。

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