2015物業(yè)管理師綜合能力第一章考點(diǎn)：市場(chǎng)需求

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　　(一)需求的含義

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的個(gè)人需求是指在一段時(shí)間內(nèi)和一定價(jià)格條件下，消費(fèi)者對(duì)某種商品或服務(wù)(因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)中的服務(wù)也可視為一種商品，因此本書(shū)下面所稱商品，一般即指商品或服務(wù))愿意而且能夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量。需注意的是，需求與通常所說(shuō)的需要是不同的。需求的構(gòu)成要素有兩個(gè)：一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)，即有購(gòu)買(mǎi)的欲望;二是消費(fèi)者能夠購(gòu)買(mǎi)，即有支付能力。二者缺一不可。沒(méi)有支付能力的購(gòu)買(mǎi)意愿只是一種欲望或主觀需要而不構(gòu)成實(shí)質(zhì)需求。市場(chǎng)需求是指在一段時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格條件下和特定市場(chǎng)上所有消費(fèi)者對(duì)某種商品愿意而且能夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量。即市場(chǎng)需求是消費(fèi)者需求的總和。

　　(二)影響需求的主要因素

　　一般來(lái)說(shuō)，影響需求變動(dòng)的主要因素有：

　　(1)商品本身價(jià)格。在其他情況不變的條件下，商品本身的價(jià)格是影響該商品需求的最重要因素。一般而言，兩者之間存在明確的負(fù)相關(guān)關(guān)系，即價(jià)格和需求的變動(dòng)呈反方向變化。

　　(2)消費(fèi)者個(gè)人偏好。消費(fèi)者的個(gè)人偏好反映了消費(fèi)心理上對(duì)使用價(jià)值相同或接近商品的喜好程度，從而影響對(duì)該商品的需求。但是，人們的消費(fèi)偏好并非一成不變，而是會(huì)在一系列因素的作用下發(fā)生變化。

　　(3)消費(fèi)者的數(shù)量和收入。消費(fèi)者人數(shù)增減顯然對(duì)商品與勞務(wù)需求的增減有直接的影響。收入的增減也是影響需求的重要因素。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)收入增加時(shí)，消費(fèi)者會(huì)多購(gòu)買(mǎi)大多數(shù)商品，而當(dāng)收入減少時(shí)，他們會(huì)少購(gòu)買(mǎi)大多數(shù)商品。盡管收入增加會(huì)引起大多數(shù)商品需求增加，但不會(huì)引起所有商品需求增加。例如，隨著人們收入和生活水平的提高，在食品消費(fèi)中，對(duì)時(shí)令、高檔、綠色食品的消費(fèi)需求會(huì)增加，對(duì)大米等必需品的消費(fèi)需求卻會(huì)減少。

　　(4)替代品的價(jià)格。所謂替代品，是指使用價(jià)值相近，可以相互替代來(lái)滿足人們同一需求的商品，如可口可樂(lè)與百事可樂(lè)、乘長(zhǎng)途汽車(chē)與乘火車(chē)、規(guī)格資質(zhì)相當(dāng)?shù)姆?wù)企業(yè)提供的同檔次物業(yè)服務(wù)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的保潔服務(wù)與專(zhuān)業(yè)保潔公司提供的類(lèi)似保潔服務(wù)等。一般來(lái)說(shuō)，在相互替代商品之間，如果某一種商品價(jià)格提高，消費(fèi)者就會(huì)減少購(gòu)買(mǎi)這種商品，把其需求轉(zhuǎn)向可以替代的商品上，從而使替代品的需求增加。反之亦然。

　　(5)互補(bǔ)品的價(jià)格。所謂互補(bǔ)品，是指共同使用才能完整發(fā)揮使用價(jià)值的商品，如汽車(chē)與汽油、物業(yè)與必要的配套設(shè)施、銷(xiāo)售服務(wù)與售后服務(wù)以及基本物業(yè)服務(wù)與專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)服務(wù)等。如果互補(bǔ)品中一種商品價(jià)格上升或下降，就會(huì)引起互補(bǔ)品中另一種商品需求減少或增加。

　　(6)預(yù)期。預(yù)期是人們對(duì)于某一經(jīng)濟(jì)活動(dòng)未來(lái)的變動(dòng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)和判斷。如果消費(fèi)者預(yù)期一種商品價(jià)格會(huì)上漲，就會(huì)增加提前購(gòu)買(mǎi)的可能性;如果預(yù)期價(jià)格會(huì)下跌，就會(huì)增加推遲購(gòu)買(mǎi)的可能性，從而影響當(dāng)期需求。

　　(7)其他因素。如商品品種、質(zhì)量、安全性、營(yíng)銷(xiāo)宣傳、地理位置、季節(jié)等。

　　(三)需求函數(shù)、需求規(guī)律和需求曲線

　　將影響商品需求的各種因素作為自變量，需求量作為因變量，反映需求與各種影響因素關(guān)系的數(shù)學(xué)表達(dá)形式即為需求函數(shù)，可表示為：

　　假定除價(jià)格之外的其他各種因素均不變，需求函數(shù)表明某商品的消費(fèi)者隨價(jià)格變化愿意購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量。具體表示形式為：

　　Qd=Qd(P)(1―2)

　　式中：Qd――需求量;P――該商品的價(jià)格。

　　一般而言，在其他條件不變的情況下，商品的需求量與其價(jià)格之間呈反方向變化，即需求量隨著商品價(jià)格的提高而減少，隨著商品價(jià)格的降低而增加。需求與價(jià)格之間這種呈反方向變化的關(guān)系，即為需求規(guī)律，也稱需求定理。

　　把需求和價(jià)格的關(guān)系用曲線表示出來(lái)，該曲線即為需求曲線，如圖1―1所示。需求曲線總是向下傾斜(在設(shè)定價(jià)格為縱軸、需求量為橫軸的坐標(biāo)系中)。

　　圖1―1中，橫軸表示需求量，縱軸表示價(jià)格，兩軸之間的曲線DD就是一條需求曲線。如圖中所示，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格為P1時(shí)，需求量為Q1;當(dāng)價(jià)格從P1降到P2時(shí)，需求量從Q1增加到Q2。曲線DD反映了需求量與價(jià)格之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

　　以上所分析的需求規(guī)律，是假定影響需求的其他因素不變。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，需求的變動(dòng)是多種因素共同影響的結(jié)果。為了區(qū)分開(kāi)兩種情形，可以把只有價(jià)格變動(dòng)、其他因素不變的情形稱為需求數(shù)量變動(dòng)，把其他因素也發(fā)生變動(dòng)的情形稱為需求變動(dòng)。

　　在第一種情形下，其他因素不變，只考慮需求和價(jià)格的關(guān)系，需求量的變化是沿著既定的需求曲線進(jìn)行的：價(jià)格上升，需求量減小;價(jià)格下降，需求量增大。

　　在第二種情形下，由于消費(fèi)者收入或消費(fèi)者偏好等因素也發(fā)生變化，此時(shí)引起需求的相應(yīng)變化表現(xiàn)為需求曲線的位移。

　　如圖1―2所示，當(dāng)價(jià)格由P1降到P2時(shí)，在曲線DD上顯示需求量從Q1提高到Q2，發(fā)生需求數(shù)量的變動(dòng)。如果消費(fèi)者收入的增加擴(kuò)大了需求，需求曲線就會(huì)向右上方移動(dòng)，從DD移至D 'D '。同樣當(dāng)價(jià)格為P1時(shí)，需求量就會(huì)從Q1上升到Q’1;當(dāng)價(jià)格為P2時(shí)，需求量會(huì)從Q2上升到Q’2，這種變化屬于需求的變動(dòng)。

　　需要注意的是，上面所表述的需求規(guī)律是絕大多數(shù)商品的價(jià)格和需求量之間的一般關(guān)系，但也有例外。在特定情況下，商品價(jià)格可能與需求量之間成正向變化，如呈牛市特征的股票價(jià)格與股票需求量，就是成正向變化。戰(zhàn)爭(zhēng)年代的食物等緊缺商品也呈現(xiàn)這種需求特征。又如，對(duì)于低收入階層的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在某些時(shí)候，一些普通食品隨著價(jià)格上漲，對(duì)其購(gòu)買(mǎi)量卻會(huì)增加(呈現(xiàn)這種特征的商品被稱為吉芬商品)。然而這種需求量與價(jià)格呈同方向變化的情況只是極少數(shù)商品或在特殊情形下才會(huì)發(fā)生，不影響需求規(guī)律作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一條重要經(jīng)濟(jì)規(guī)律的普遍適用性。