2015物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》第五章重點(diǎn)

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　　第五章 物業(yè)的承接查驗(yàn)

　　物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)兩種類型。物業(yè)的承接查驗(yàn)流程，1、物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收2、物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)3、對查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理，4、物業(yè)移交。

　　一、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式

　　(一)物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容1、物業(yè)資料(1)竣工總平面圖(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。2、物業(yè)共用部位(1)主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面;(2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗;(3)公共衛(wèi)生間、陽臺(tái);(4)公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。3、共用設(shè)施設(shè)備，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)主要內(nèi)容有，低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地、給水排水、電梯、消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。4、園林綠化工程5、其他公共配套設(shè)施。公共配套設(shè)施查驗(yàn)主要內(nèi)容有;物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場、社區(qū)活動(dòng)中心、停車場、游泳池、運(yùn)動(dòng)場地、物業(yè)標(biāo)識(shí)、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報(bào)箱等。

　　(二)物業(yè)查驗(yàn)的方式AAA是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收報(bào)告，以及對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對查驗(yàn)。物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方法進(jìn)行檢查。

　　承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理AAA設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷;施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料;驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán);建材質(zhì)量不合格;建設(shè)單位管理不善;氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。

　　(一)收集整理存在問題(1)收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》(2)對《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，(3)將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。

　　(二)處理方法，工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。

　　(三)跟蹤驗(yàn)證。

　　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)，一準(zhǔn)備工作(一)符合承接查驗(yàn)條件(1)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同;(2)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。

　　二、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容

　　(一)物業(yè)資料情況

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀。(1)建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況;(2)供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備;(3)保安監(jiān)控、對講門系統(tǒng)設(shè)施;(4)清潔衛(wèi)生設(shè)施(5)綠化及設(shè)施(6)停車場、門崗、道閘設(shè)施(7)室外道路、雨污水井等排水設(shè)施(8)公共活動(dòng)場所及娛樂設(shè)施(9)其他需了解查驗(yàn)的設(shè)施設(shè)備。

　　(三)各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)的收取和支出，維修資金的收取、使用和結(jié)存、各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等帳務(wù)情況。

　　(四)其他內(nèi)容(1)物業(yè)管理用房;(2)產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料;(3)與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電合同、協(xié)議等。

　　新建物業(yè)與更迭物業(yè)的區(qū)別：一原管理機(jī)構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查，二是查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀。三是維修資的收取，使用和結(jié)存待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。

　　物業(yè)管理工作的移交

　　移交工作分為三種情況，一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè);二是在業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè);三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同。

　　新建物業(yè)的移交

　　(一)移交雙方，移交主為該物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位，承接方為物業(yè)管理企業(yè)。雙方簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　(二)移交內(nèi)容，移交的物業(yè)資料包括，產(chǎn)權(quán)資料，設(shè)計(jì)、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單。

　　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交。

　　(一)移交雙方，原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交;業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。

　　(二)移交內(nèi)容1、物業(yè)資料(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料(2)業(yè)主資料包括1)業(yè)主入住資料2)房屋裝修資料(3)管理資料(4)財(cái)務(wù)資料(5)合同協(xié)議書(6)人事檔案資料(7)其他需要移交的資料2、物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接(1)房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備(2)共用配套設(shè)施(3)物業(yè)管理用房3、人、財(cái)、物的移交或交接(1)人員(2)財(cái)務(wù)(3)物資財(cái)產(chǎn)。

　　(三)辦理交接手續(xù)(1)對物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評價(jià)，(2)各類管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)理移交(3)確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單。(4)提出遺留問題的處理方案。

　　(四)注意事項(xiàng)B(1)明確交接主體和次序(2)各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交(3)如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，(4)在物業(yè)管理移交工作中。

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