2015物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》第三章重點(diǎn)

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　　第三章 物業(yè)管理合同

　　一、合同的要約，要約是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。合同成立以最后的要約與承諾生效為準(zhǔn)。(一)合同要約的構(gòu)成要件，(1)要約必須是特定人的意思表示。(2)要約必須包括合同的主要內(nèi)容。(3)要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。(二)合同要約與邀請要約。邀請要約是一方邀請他方向自已發(fā)出要約，邀請要約人無須承擔(dān)法律責(zé)任。

　　1、拍賣，是一種特殊的交易方式，拍賣廣告及拍賣某物都屬于邀請要約，但并非要約。

　　2、廣告，一般的廣告不是要約。廣告只是邀請要約。懸賞廣告是要約。

　　3、標(biāo)價(jià)是邀請要約，不是要約。

　　4、招標(biāo)，是邀請要約，投標(biāo)是要約。招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。

　　二、合同的承諾，承諾是指要約人按照要約規(guī)定的時(shí)間和方式。用語言或行為對要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。(一)合同承諾的構(gòu)成要件。(1)承諾必須由受要約人或其代理作出。(2)承諾必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)作出。(3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致。(4)承諾必須傳達(dá)給要約人。(二)合同承諾的法律意義在于，受要約人一經(jīng)作出承諾，該合同即告成立。

　　三、合同的要件A(一)當(dāng)事人的締約能力(二)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示(三)合同的內(nèi)容合法。(四)合同的形式合法。

　　四、口頭合同、書面合同、事實(shí)合同《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。事實(shí)合同是指當(dāng)事人雙方不直接用口頭或者書面形式進(jìn)行意思表示而是通過實(shí)施某種具體行為方式進(jìn)行意思表示所達(dá)成的協(xié)議。

　　五、合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則(一)主體平等(二)合同自由(三)權(quán)利義務(wù)公平對等。(四)誠實(shí)信用，具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。(五)守法和維護(hù)社會(huì)公益。也就是公序良俗原則，包括社會(huì)公德、公共秩序和善良風(fēng)俗。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同

　　一、前期物業(yè)服務(wù)合同的概念，《物業(yè)條例》第二十一條規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。第二十五條規(guī)定：建設(shè)單位與物業(yè)買賣人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同，約定的內(nèi)容，前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，不僅涉及到建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)也涉及到業(yè)主。

　　二、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)，(1)業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)下作為合同主體與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。(2)物業(yè)管理涉及群眾的日常生活以及城市的正常秩序。(3)物業(yè)管理服務(wù)是有償服務(wù)。(4)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)合同的一方主體，

　　三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別

　　(1)訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同是由建成單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，物業(yè)服務(wù)合同是由業(yè)主(或業(yè)主大會(huì))簽訂。(2)合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限到雖然可以約定，但業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止，物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比;具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。

　　四、物業(yè)合同的簽訂

　　(一)物業(yè)服務(wù)合同的成立，雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同的生效，合同附生效條件，則在該條件成就時(shí)生效。

　　(三)簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng)

　　1、明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)。

　　2、明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利義務(wù)。

　　3、對違約責(zé)任的約定

　　4、對免責(zé)條款的約定，約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管等費(fèi)用。排除物業(yè)管理公司對業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù)。以免產(chǎn)生歧義，引發(fā)不必要的糾紛。

　　5、物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗。

　　(1)項(xiàng)目即應(yīng)逐項(xiàng)寫清管理服務(wù)項(xiàng)目。(2)內(nèi)容即各項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容，越詳細(xì)越好。(3)標(biāo)準(zhǔn)，即各項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。(4)費(fèi)用，即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費(fèi)用。

　　6、合同簽訂要實(shí)事求是

　　7、明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式。有爭議的合同應(yīng)該通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款請求仲裁委員會(huì)仲裁。或者向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主公約是指由業(yè)主大會(huì)制訂，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。

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