2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第九章重點(diǎn)

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　　第九章財(cái)務(wù)管理與績效評(píng)價(jià)

　　C企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)：(1)資金籌集是指物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營與服務(wù)活動(dòng)而必須籌集所需資金的過程。(2)資金運(yùn)用是指物業(yè)管理企業(yè)將所籌集到的資金。(3)資金耗費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營、服務(wù)過程中所發(fā)生的各種成本費(fèi)用。(4)資金收回是指物業(yè)管理企業(yè)所取得和各種收入。(5)資金分配是指物業(yè)管理企業(yè)將所取得的各種收入。

　　B企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系：(1)企業(yè)同其所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。(2)企業(yè)同其債權(quán)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。(3)企業(yè)同其債務(wù)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。(4)企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。(5)企業(yè)同職工之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。(6)企業(yè)同國家機(jī)關(guān)之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。

　　財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)：1、利潤最大化。2、資本利潤率最大化或每股利潤最大化。3、企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化。

　　財(cái)務(wù)管理具體目標(biāo)：1、籌資管理目標(biāo);2、投資管理目標(biāo);企業(yè)投資管理目標(biāo)，是以較低的投資風(fēng)險(xiǎn)與投資投放和使用，獲取同樣多(或較多)的投資收益，也就是取得投資效益的最大化。3、利潤分配管理目標(biāo)。

　　(多選)財(cái)務(wù)管理的基本內(nèi)容：(一)籌資決策;(二)投資決策;(三)利潤分配決策。

　　財(cái)務(wù)管理和手段：1、網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù);2、企業(yè)管理信息系統(tǒng)。

　　企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告是傳輸企業(yè)財(cái)務(wù)信息的重要工具和載體。

　　財(cái)務(wù)報(bào)告可分為年度、半年度、季度和月度財(cái)務(wù)報(bào)告。企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告包括會(huì)計(jì)報(bào)表和文字報(bào)告兩部分。

　　主表即企業(yè)在會(huì)計(jì)期末編制的主要會(huì)計(jì)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和不需對(duì)外報(bào)送的成本報(bào)表。

　　財(cái)務(wù)報(bào)告分析具有三個(gè)特征：第一，拓展性;第二，判斷性;第三，依耐性。

　　財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要形式：1、內(nèi)部分析與外部分析;內(nèi)部分析是反指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行的內(nèi)部分析。2、全面分析與專題分析;3、財(cái)務(wù)報(bào)表分析與內(nèi)部報(bào)表分析。4、趨勢(shì)分析、現(xiàn)狀分析、潛力分析。

　　財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法：(一)比率分析法;(二)比較分析法。

　　“績效”簡單地說是“成績與效益”。

　　(多選)物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平，償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。

　　物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目績效，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托承擔(dān)經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)管理責(zé)任時(shí)，其受托管理的物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目的績效。

　　物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，則主要表現(xiàn)為該物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營收入(租金或其他經(jīng)營收入)和物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值的變化，以及該物業(yè)資產(chǎn)的投資收益水平。

　　物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)是指運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)等方法，采用特定的指標(biāo)體系，依照統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)(含物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目，下同)在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，作出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評(píng)判活動(dòng)。

　　A物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的類型：(一)政府評(píng)價(jià);(二)社會(huì)評(píng)價(jià);(三)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià);(四)企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià);(五)物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)。

　　物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的基本要素：評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)方法。評(píng)價(jià)指標(biāo)是產(chǎn)施物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)施物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的參照系數(shù)。評(píng)價(jià)方法是物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的具體手段。

　　(重中之重)物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)基本指標(biāo)：基本指標(biāo)是評(píng)價(jià)物業(yè)管理績效的最重要、最基礎(chǔ)指標(biāo)。物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的基本指標(biāo)主要內(nèi)容：1、財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo);(1)凈資產(chǎn)收益率;(2)總資產(chǎn)報(bào)酬率;(3)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率;2、資產(chǎn)營運(yùn)狀況指標(biāo);(1)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;(2)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時(shí)期主營業(yè)務(wù)收入凈額同平均流動(dòng)資產(chǎn)總額的比值。3、償債能力狀況指標(biāo);(1)資產(chǎn)負(fù)債率;(2)利息保障倍數(shù);4、發(fā)展能力狀況指標(biāo);(1)營業(yè)增長率;(2)資本積累率。

　　A評(píng)議指標(biāo)的具體內(nèi)容如下：1、經(jīng)營者基本素質(zhì);2、服務(wù)滿意度;3、基礎(chǔ)管理水平;4、在崗員工素質(zhì)狀況;5、服務(wù)硬環(huán)境;6、發(fā)展創(chuàng)新能力;7、經(jīng)營發(fā)展策略;8、綜合社會(huì)貢獻(xiàn)。

　　物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及權(quán)數(shù)(詳見書本278)

　　物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)：(一)定量指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn);(二)定性指標(biāo)評(píng)議參考標(biāo)準(zhǔn)。

　　物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)結(jié)果：1、初步評(píng)價(jià)結(jié)果2、基本評(píng)價(jià)結(jié)果3、定性評(píng)價(jià)結(jié)查4、綜合評(píng)價(jià)結(jié)果。

　　評(píng)價(jià)報(bào)告由封面、正文和附錄三部分組成。

　　績效評(píng)價(jià)的主要方法：一、功效系數(shù)法;二、綜合分析判斷法;三、定量和定性相結(jié)合計(jì)分法。

　　A物業(yè)管理報(bào)告的構(gòu)成：1、物業(yè)經(jīng)營管理工作總結(jié);2、物業(yè)經(jīng)營管理財(cái)務(wù)報(bào)告;3、物業(yè)經(jīng)營管理工作計(jì)劃。

　　物業(yè)經(jīng)營管理工作總結(jié)的主要內(nèi)容大致是：企業(yè)不同部門對(duì)上期工作計(jì)劃的執(zhí)行情況，包括已經(jīng)完成的工作情況和未完成的工作情況，以及計(jì)劃工作未完成的原因;企業(yè)不同部門在報(bào)告期內(nèi)所作的日常管理工作;企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營與管理中的主要成績與不足等。

　　編寫物業(yè)管理報(bào)告還要注意以下基本要求：(一)突出重點(diǎn)、兼顧一般;(二)注重時(shí)效、真實(shí)可靠;(三)報(bào)告清楚、文字簡練。

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