2015中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)》章節(jié)輔導(dǎo) 第六章(5)

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2015中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)》章節(jié)輔導(dǎo)匯總

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)和方法

　　考點(diǎn)一：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

　　考點(diǎn)二：動(dòng)態(tài)盈利性指標(biāo)及其計(jì)算

　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式(重要考點(diǎn)，識(shí)記公式)

　　上式中，F(xiàn)NPV為財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，(CI-CO)t為第t期

　　的凈現(xiàn)金流量(應(yīng)注意“+”、“-”號(hào));ic為行

　　業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率;n為計(jì)算期。

　　應(yīng)用分析：

　　[例6-3] 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量見(jiàn)表6-10。如果投資者的目標(biāo)收益率為12%，求該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。表6-10 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元

　　[解] 已知ic=12%。利用公式：

　　則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：

　　FNPV=

　　-2600+[500/(1+12%)]+[600/(1+12%)2]+

　　800/12%×{1-[1/(1+12%)6-2]} ×(1+12%)-2

　　=261.84(萬(wàn)元)

　　2.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

　　財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力的絕對(duì)指標(biāo)，其評(píng)價(jià)準(zhǔn)則如下：

　　(1)當(dāng)FNPV >0時(shí)，說(shuō)明該方案在滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利之外，還能得到超額收益，故該方案可行。

　　(2)當(dāng)FNPV =0時(shí)，說(shuō)明該方案基本能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改進(jìn)。

　　(3)當(dāng)FNPV<0時(shí)，說(shuō)明該方案不能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，故該方案不可行。

　　(二)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

　　1.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的概念

　　財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各計(jì)算時(shí)點(diǎn)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

　　2.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算公式

　　0520

　　上式中，i1為當(dāng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率;i2為當(dāng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率;

　　FNPV1為采用折現(xiàn)率i1時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的正值;

　　FNPV2為采用折現(xiàn)率i2時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的負(fù)值。

　　為保證FIRR的計(jì)算精度，i1和i2之差一般不宜超過(guò)2%，最大不應(yīng)超過(guò)5%。

　　應(yīng)用分析

　　[例6-4] 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量見(jiàn)表6-10。如果

　　投資者的目標(biāo)收益率為12%，求該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。

　　表6-10 某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量 單位：萬(wàn)元

　　0521

　　根據(jù)上述題目中的現(xiàn)金流量，求該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。

　　0522

　　3.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則(容易出單選題)

　　計(jì)算出投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率后，可通過(guò)與基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率ic進(jìn)行比較來(lái)判斷方案或項(xiàng)目是否可行，其判斷準(zhǔn)則是：

　　(1)當(dāng)FIRR≥ic時(shí)，則方案或項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可以接受

　　(2)當(dāng)FIRRc時(shí)，則方案或項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上應(yīng)予以拒絕

　　(三)動(dòng)態(tài)投資回收期

　　1.動(dòng)態(tài)投資回收期的概念

　　動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)是把投資項(xiàng)目各期(通常是以年為單位)的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率折現(xiàn)之后，再來(lái)推算投資回收期的。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，

　　動(dòng)態(tài)投資回收期就是自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的年份。

　　2.動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算公式(可能考查公式的計(jì)算)

　　在實(shí)際運(yùn)用中可以根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)

　　金流量折現(xiàn)值，用下列近似公式計(jì)算：

　　3.動(dòng)態(tài)投資回收期的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則(容易出單選題)

　　在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)是通過(guò)與基準(zhǔn)投資回收期(Pc)相比較來(lái)判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行的：

　　(1)當(dāng)Pb≤Pc時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，項(xiàng)目是可行的。

　　(2)當(dāng)Pb >Pc時(shí)，說(shuō)明項(xiàng)目不能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，項(xiàng)目是不可行的。

　　在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

　　考點(diǎn)三：靜態(tài)盈利性指標(biāo)及其計(jì)算

　　(一)利潤(rùn)率

　　1.成本利潤(rùn)率

　　成本利潤(rùn)率是指項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占總開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的比率。該指標(biāo)通常用來(lái)初步判斷出售型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。其計(jì)算公式為：

　　2.投資利潤(rùn)率

　　投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后正常年份的年所得稅前利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均所得稅前利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。該指標(biāo)考察的是項(xiàng)目單位投

　　資盈利能力。其計(jì)算公式為：

　　3.資本金利潤(rùn)率

　　資本金利潤(rùn)率是指項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年所得稅前利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均所得稅前利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的

　　盈利能力。其計(jì)算公式為：

　　4.資本金凈利潤(rùn)率

　　資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年所得稅后利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均所得稅后利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金

　　的盈利能力。其計(jì)算公式為：

　　應(yīng)用分析

　　[例6-5]某投資者花500萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一商鋪用于自己經(jīng)

　　營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)資金為50萬(wàn)元，權(quán)益資本為200萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均稅前利潤(rùn)為70萬(wàn)元、稅后利潤(rùn)為55萬(wàn)元。試計(jì)算該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)

　　率和資本金凈利潤(rùn)率。

　　[解] 該項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率計(jì)算如下：

　　考點(diǎn)四：清償性指標(biāo)及其計(jì)算(理解各種指標(biāo)的計(jì)算公式)

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償性指標(biāo)主要有借款償還期、

　　利息備付率、償債備付率、財(cái)務(wù)比率。

　　(一)借款償還期

　　借款償還期的計(jì)算公式為：

　　上式中，Id為項(xiàng)目借款還本付息額，不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息;Pd為借款償還期，從借款開(kāi)始期計(jì)算;Rt為第t期可用于還款的資金，包括利潤(rùn)、折舊、攤銷(xiāo)及其他還款資金。

　　借款償還期可用“資金來(lái)源與運(yùn)用表”或“借款還本付息計(jì)算表”直接計(jì)算，其近似計(jì)算公式為：

　　借款償還期指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則是：如果項(xiàng)目的借款償還期小于或等于貸款機(jī)構(gòu)提出的還款期限，可認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。

　　(二)利息備付率

　　利息備付率是指在借款償還期內(nèi)的稅息前利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付利息的比值，它從付息資金來(lái)源的充裕性角度反映項(xiàng)目?jī)敻秱鶆?wù)利息的保障程度和支付能力。其計(jì)算公式為：

　　利息備付率指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則是：對(duì)于一般的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，利息備付率應(yīng)大于2，否則表示項(xiàng)目的付息能力保障程度不足。尤其是當(dāng)利息備付率低于1時(shí)，表示項(xiàng)

　　目沒(méi)有足夠資金支付利息，償債風(fēng)險(xiǎn)很大。

　　(三)償債備付率

　　償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息額的比值。它從還本付息資金來(lái)源的充裕性角度反映項(xiàng)目?jī)敻秱鶆?wù)本息的保障

　　程度和支付能力。其計(jì)算公式為：

　　償債備付率指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則是：一般情況下，償債備付率不宜低于1.3。當(dāng)償債備付率小于1時(shí)，表示當(dāng)年資金來(lái)源不足以償還當(dāng)期債務(wù)。

　　(四)財(cái)務(wù)比率(重點(diǎn)考查對(duì)象)

　　1.資產(chǎn)負(fù)債率

　　資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比

　　例是通過(guò)借債來(lái)籌集的，它可用來(lái)衡量保護(hù)債權(quán)人利益的程度。其計(jì)算公式為：

　　資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則目前沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定。從提供貸款的金融機(jī)構(gòu)來(lái)看，可接受的資產(chǎn)負(fù)債率通常在100%以下。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資屬于資金密集型的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。

　　2.流動(dòng)比率

　　流動(dòng)比率是指項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，是反映項(xiàng)目流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)為現(xiàn)金以償還流動(dòng)負(fù)債的能力指標(biāo)。其計(jì)算公式為：

　　流動(dòng)比率指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則也沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，但一般認(rèn)為項(xiàng)目的流動(dòng)比率應(yīng)大于200%。

　　3.速動(dòng)比率

　　速動(dòng)比率是反映項(xiàng)目快速償付流動(dòng)負(fù)債能力的指標(biāo)。其計(jì)算公式為：

　　速動(dòng)比率屬于短期償債能力指標(biāo)，反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)總體變現(xiàn)或近期償債的能力，因此它必須從流動(dòng)資產(chǎn)中扣除存貨部分，因?yàn)榇尕浀淖儸F(xiàn)能力差。速動(dòng)比率指標(biāo)的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則也沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。一般認(rèn)為，從保護(hù)債權(quán)人利益的角度，要求速動(dòng)比率大于100%。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的大部分，

　　所以其速動(dòng)比率偏低，一般達(dá)不到100%。

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