2015物業(yè)管理師考試物業(yè)經(jīng)營管理:財產(chǎn)保險

　　財產(chǎn)保險

　　財產(chǎn)保險的含義有廣義和狹義兩種：廣義的財產(chǎn)保險，包括財產(chǎn)保險、農(nóng)業(yè)保險、責任保險、信用保險等以財產(chǎn)或利益為保險標的的各種保險。從狹義來說，單指財產(chǎn)保險。其包括的主要險種為火災保險、企業(yè)財產(chǎn)保險、家庭財產(chǎn)保險、涉外財產(chǎn)保險等。物業(yè)管理中涉及的財產(chǎn)保險主要是物業(yè)的火險。

　　1.火災保險

　　火災保險是財產(chǎn)保險的一種，它是對因火災及保險單中列明的各種自然災害和意外事故所引起的財產(chǎn)損失給予經(jīng)濟保障的保險。傳統(tǒng)的火災保險僅承保三種危險，即火災、閃電、爆炸，其余保險如地震、洪水、空中飛行物墜落等均視為火災保險的附加險。而我國現(xiàn)行的企業(yè)財產(chǎn)保險、家庭財產(chǎn)保險、涉外財產(chǎn)保險實際上是由火災保險及其附加險組成的財產(chǎn)綜合險。

　　(1)火災保險的承保范圍

　　火災保險對因火災、閃電、爆炸所造成的保險標的物的損失負賠償責任。除非經(jīng)保險人同意并締結(jié)特別合約，對下列財產(chǎn)的損失，火災保險合同不予承保：①寄托或寄售的貨物;②金銀珠寶、古玩、古畫、藝術(shù)珍品、電腦資料等;③票據(jù)、現(xiàn)金、郵票等有價證券以及圖冊、文件、槍枝彈藥、爆炸物品等。

　　(2)火災保險的除外責任

　　火災保險的除外責任包括：①保險標的自身變化、自身發(fā)熱或烘焙所致的損失;②由于地震、颶風、洪水、冰雹等自然災害以及戰(zhàn)爭、暴亂、罷工等戰(zhàn)爭或政治風險;③直接或間接由于核反應(yīng)、核子輻射和放射性污染;④投保人的故意行為或重大過失。

　　(3)火災保險的保險金額的賠償計算

　　固定財產(chǎn)的保險金額可以按照賬面原值或原值加成數(shù)確定，也可以按重置重建價值確定。固定資產(chǎn)的保險價值是指出險時的重置價值。保險標的發(fā)生保險責任范圍內(nèi)的損失，按以下方式計算賠償金額：

　?、偃繐p失。保險金額等于或高于保險價值時，其賠償金額以不超過保險價值為限;保險金額低于保險價值時，按保險金額賠償。

　　②部分損失。按賬面原值投保的財產(chǎn)保險金額等于或高于保險價值時，其賠償金額按實際損失計算，保險金額低于保險價值時，其賠償金額按保險金額與保險價值比例計算;如果是按賬面原值加成數(shù)，或按重建重置價值投保的財產(chǎn)，則按實際損失計算賠償金額。

　?、廴绻ｋU單所載財產(chǎn)不是一項時，應(yīng)分項計算，其中每項固定財產(chǎn)的賠償額分別不得超過其投保時確定的保險金額。

　　(4)火災保險的費率

　　火災保險費率的計算方法有分類法和表定法兩種：

　?、俜诸愘M率：即將性質(zhì)相同的危險進行歸類，給每類以確定的費率。沒有特殊明顯的因素存在，通常不作調(diào)整。我國按建筑物占有性質(zhì)分為工業(yè)險、倉儲險和普通險三類，其中又分為六級工業(yè)險，五級倉儲險及五級普通險。

　?、诒矶ㄙM率：即在以上分類費率的基礎(chǔ)上，按各種危險因素的大小進行調(diào)整而形成的費率。表定費率調(diào)整所考慮的因素有：用途，指建筑物使用的目的;位置，指建筑物因周圍環(huán)境被延燒的可能性;構(gòu)造，主要指建筑物的材料，也考慮建筑物的大小及形式;防護，指消防設(shè)備及消防人員的配備。

　　2.物業(yè)火險的投保范圍

　　物業(yè)火險投保范圍有兩種：一種是建筑結(jié)構(gòu)火險，另一種是建筑內(nèi)物件火險。也可以說成是不動產(chǎn)火災保險和動產(chǎn)火災保險。對于這兩種情況，物業(yè)管理人應(yīng)作不同的考慮。

　　(1)建筑結(jié)構(gòu)火險

　　建筑結(jié)構(gòu)火險通常包括建筑物的外墻、地基、梁柱、室內(nèi)固定間隔、公共設(shè)施和設(shè)備等。考慮購買建筑結(jié)構(gòu)火險時，物業(yè)管理人要作決策：是選擇購買整座建筑的結(jié)構(gòu)火險，還是只有購買公共部位的結(jié)構(gòu)火險。具體決策標準是：如果管理公約已有明確規(guī)定，則遵守管理公約的規(guī)定;如果管理公約沒有規(guī)定，則物業(yè)管理企業(yè)就可以根據(jù)實際的財政狀況進行綜合考慮。因為整座大樓的結(jié)構(gòu)火險與公共部位的火險，在投保范圍上有很大程度的不同，因而其保險費也有相當大的差別。值得注意的是，如果物業(yè)管理企業(yè)決定只購買公共部位的火險，則必須同時通知該座建筑內(nèi)的所有業(yè)主，讓他們知道這個決定。因為他們有權(quán)知道這個重大情況，而為他們各自的物業(yè)作出投保與否的決策。

　　(2)物業(yè)內(nèi)物品的火險

　　由于物業(yè)內(nèi)物品在遭受火災時所受到損失的程度和機率都較高，所以其保費較高。除非物業(yè)管理企業(yè)負責管理的建筑為單一業(yè)主所擁有，并清楚地知道物業(yè)內(nèi)物品的數(shù)量和價值，否則很難掌握各單位內(nèi)所存放的物品的數(shù)量并作出準確的估價來投保。

　　3.物業(yè)綜合險

　　對物業(yè)除了?；痣U外，通常對其他的風險，如地震、颶風、洪水、自動滅火系統(tǒng)漏水、破壞、暴動、空中運行物體墜落、水箱滿溢或水管爆裂所引起的損失也進行保險。一般來說對這些風險的保險結(jié)合火險一起購買一個物業(yè)(財產(chǎn))的綜合險。

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