2014土地估價理論與方法：克拉克的地租理論

　　美國哥倫比亞大學(xué)的經(jīng)濟學(xué)家約翰?克拉克(J?B?clazk)，于1900年左右提出了一個簡化的分配理論，即西方經(jīng)濟學(xué)中著名的邊際生產(chǎn)力分配理論。根據(jù)這個理論，土地的租金是由最后一個投入的土地單位的邊際產(chǎn)出決定的，在數(shù)額上等于邊際收益產(chǎn)品[5]。從土地的總供給來看，它是完全缺乏彈性的，為一條極端的垂直線，但對某一行業(yè)的土地供給來說，又并非完全缺乏彈性，而是一條上揚的曲線。它與該行業(yè)需求曲線的交點，即均衡點，決定了地租的價格。當(dāng)某一行業(yè)因擴大規(guī)模需要增加土地時，比如城市工業(yè)發(fā)展需要增加土地時，會因提高租價而將其它行業(yè)的土地(如農(nóng)業(yè)用地)轉(zhuǎn)移到該行業(yè)。

　　克拉克的這一理論還不能簡單用來確定城市土地價值?？死说哪康脑谟诮⒁话愕姆峙淅碚?，在他的模式中，每一單位的土地都被看作均質(zhì)的。城市地租理論旨在論證每一具體土地的價值是如何確定的。每一塊土地都有一個不可省缺的重要屬性――區(qū)位(即地段)，不同區(qū)位的土地，不應(yīng)看作是相同的。

　　克拉克是用生產(chǎn)要素貢獻來說明他的地租理論?？死苏J為，任何生產(chǎn)至少需要兩種生產(chǎn)要素的相互配合，才能進行生產(chǎn)。當(dāng)任何兩種要素結(jié)合而生產(chǎn)出某種產(chǎn)品時，它們都對這種產(chǎn)品及其價值做出了貢獻。地租就是土地這個生產(chǎn)要素對產(chǎn)品及其價值所做貢獻的報酬。要想確切地得到土地和勞動各應(yīng)得到多少報酬，就必須精確地計算出參與生產(chǎn)的各要素對產(chǎn)品的生產(chǎn)所做的貢獻大小。增加一種要素的投入量后，盡管會增加總產(chǎn)量，但要素的邊際產(chǎn)量卻是下降的。這是由于“收益遞減規(guī)律”作用的緣故。正因為如此，克拉克認為可以用要素的邊際產(chǎn)量決定要素價格的方法，用來解決兩個協(xié)作生產(chǎn)要素間的分配。而地租可以在土地這個生產(chǎn)要素的數(shù)量不變的情況下，分析勞動力的價格，然后再計算出地租的大小。這就是克拉克地租理論的中心內(nèi)容，其特點在于：認為地租是土地本來的產(chǎn)品，地租的確定要根據(jù)邊際生產(chǎn)力原則，按“剩余法”確定。

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