2014土地估價實務(wù)基礎(chǔ)：市場比較法計算題解析

　　(一)審題1、明確題目要求。兩個要求：編制地價指數(shù)表和計算宗地在評估時點的單位土地面積價格。2、明確地價指數(shù)變化情況、容積率修正系數(shù)、土地還原率及其他資料。3、明確比較基準，以待估宗地為基準。

　　(二)方法選擇與解題思路1、方法選擇根據(jù)題目提供的資料，適用市場比較法。2、解題思路第一步：根據(jù)地價增長情況編制地價指數(shù)表第二步：計算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)

　　公式為：年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

　　其中：r―土地還原率，M―待估宗地使用權(quán)年限N―比較案例宗地使用權(quán)年限第三步：根據(jù)所確定的各因素條件指數(shù)，分別對5 個交易案例進行因素修正，得到5 個比準價格第四步：采用適當(dāng)方法處理這5 個比準價格，得出待估宗地單位面積價格

　　(三)公式與計算步驟1、適用公式(同上題，但多了年期修正，少了位置和形狀修正)2、計算步驟

　　1 (1)選擇計算方法

　　2 (2)編制該城市住宅地價指數(shù)表(每月增長1 個百分點，非遞增)

　　3 (3)計算土地使用權(quán)年期修正指數(shù)土地還原率為7%，年期修正指數(shù)計算有兩種處理方法：第一種，以住宅用地法定最高年期(70 年)的指數(shù)為基值100 。50 年期修正指數(shù)為100×[1-1/(1+7%)50]/ [1-1/(1+7%)70]=97.46 第二種，以無限年期住宅用地價格指數(shù)為100 。

　　N 年期修正指數(shù)為100×[1-1/(1+7%)N]

　　1 (4)確定容積率修正系數(shù)

　　2 (5)確定區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)，注意比較基準

　　3 (6)比較修正各交易案例價格

　　4 (7)采用算術(shù)平均法計算待估宗地單位土地面積價格(四)解題過程中應(yīng)注意問題1、必須清楚寫出各計算步驟及計算公式。2、兩種土地使用權(quán)年期修正指數(shù)計算方法得出的最后結(jié)果完全相同。3、計算區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù)時，一定要注意題目中關(guān)于待估宗地與比較案例之間

　　比較關(guān)系的說明。4、在所有修正指數(shù)確定后，計算各比較案例的比準價格時，要寫清楚計算公式，明確哪個修正指數(shù)在分子，哪個在分母。5、最終評估結(jié)果一般采用簡單算術(shù)平均法求得，一般要說明理由。

　　(一)審題1、審清題目，確定解題方法2、明確地價指數(shù)及地價隨容積率的變化是增長還是遞增3、明確各因素比較基準

　　(二)解題方法與思路方法選擇：從題目中給出的條件看，應(yīng)該采用市場比較法基本思路：第一步，根據(jù)地價增長情況及容積率與地價的關(guān)系，編制地價指數(shù)表和容

　　積率修正系數(shù)表;第二步，計算土地使用權(quán)年期修正指數(shù);第三步，確定區(qū)域因素和個別因素條件指數(shù);第四步，對5 個交易案例分別進行各項因素修正求得比準價格;第五步，用適當(dāng)平均方法對這5 個比準價格進行處理，得出待估宗地價格。(三)公式與計算步驟

　　1、適用公式待估宗地價格=比較案例宗地價格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正 2、計算步驟

　　1 (1)選擇計算方法：適用市場比較法

　　2 (2)編制該城市地價指數(shù)表(注意：地價指數(shù)是以2002 年1 月為100 ，以后平均每月遞增1 個百分點)

　　3 (4)交易形式修正系數(shù)，題目已給定

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