2014物業(yè)管理師管理實務考前沖刺練習題(第一套)

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　　1.在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人( )。

　　A可任選其中一個作為中標人

　　B應以報價最低的為中標人

　　c應報請房地產行政主管部門確定中標人

　　D應按照中標候選人的排序確定中標人

　　2.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務合同簽訂之日起至( )之日止的物業(yè)管理活動。

　　A.首次業(yè)主大會會議召開

　　B業(yè)主大會成立

　　C.50%業(yè)主入住

　　D物業(yè)服務合同生效

　　3.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，( )應當負責修復和賠償。

　　A.裝修人

　　B裝修企業(yè)

　　c.裝修施工人員

　　D物業(yè)服務企業(yè)

　　案例分析：

　　劉先生購買了一套位于頂層的商品房，入住時與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》中都有明確的規(guī)定：“為維護小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護欄?！比胱『?，劉先生未經物業(yè)公司同意，擅自封閉了觀景陽臺并加裝了防護欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認為：這是自己的房子，自已有權利處理，拒不拆除。物業(yè)公司決定：對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司把劉先生告上了法庭。 物業(yè)公司的訴訟請求是：劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款;劉先生承擔此案的訴訟費。

　　問題：

　　1、物業(yè)公司的各項訴訟請求能否得到法院的支持?

　　2.按照法律法規(guī)要求，劉先生在此案中有哪些過錯?

　　3.指出物業(yè)公司在操作中的錯誤所在。應當采取何種做法?

　　答案：

　　1、D

　　2、D

　　3、A

　　案例分析、

　　1、 (l)物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據，應予以駁回;

　　(2)訴劉先生除拆封閉陽臺的材料及防護欄的請求應予以支持;

　　(3)此案的訴訟費應由雙方分擔。

　　2.按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，劉先生的行為屬未經同意，搭建建筑物、構筑物和改變外立面行為，并且違反了《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》的約定，屬違規(guī)行為。

　　3.物業(yè)公司不是行政管理部門，也不是執(zhí)法單位，無權罰款，無權采取斷水、斷電等方式處理糾紛。應當在制止無效的情況下，及時向有關行政管理部門報告，或通過司法途徑解決。

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　　二、某一住宅小區(qū)，房屋都是12層的小高層，外墻材料是玻璃幕墻。某員工作為保潔服務部的負責人，在中秋節(jié)即將來臨時，按照原定保潔計劃，需要對所管理的物業(yè)的外墻進行清洗。

　　請回答：

　　1、下列選項中，( )屬于物業(yè)管理的日常清潔衛(wèi)生服務工作的內容：

　　A：樓外公共區(qū)域保潔

　　B：樓內保潔

　　C：垃圾收集與處理

　　D：管道疏通

　　E：清潔拓荒

　　參考答案：ACD

　　分析：B所指的是樓內保潔，我們只提供樓內公共區(qū)域的保潔;E屬于一次性物業(yè)保潔服務，不屬于日常保潔服務的范圍。

　　2、做外墻清潔時，常用的清潔方法有哪幾種?

　　答：外墻清潔根據建筑高低、客戶要求及裝飾面材料等情況采用不同的清潔方法。常用方法有：

　?、俚趸@清潔法，適用于樓層較高、原設計配有高空吊籃的建筑，較為安全，但工作效率低;

　　②人工吊板清潔法，適用于各種外墻，工作效率較高，但危險性大，容易造成清潔人員或清潔工具下墜的危險;

　?、凵禉C清潔，對于高度不太大(15米以下)、配有升降機的場所，較安全可靠，但清潔的高度受限制;

　?、艽钅_手架清潔，多用于上凸下凹的特殊形狀建筑外墻清潔，成本高，效率低;

　?、葜苯铀畼尲敖訔U清潔法，多用于較矮的外墻(3米以下);

　　⑥清洗機保養(yǎng)，一種現(xiàn)代清洗方法，效率高且安全，但前提是配有自動清洗機。

　　3、當組織員工進行外墻清潔作業(yè)時，有哪一些注意事項。

　　答：外墻清洗注意事項有：

　?、偻鈮η逑辞氨仨毟鶕鍧崒ο蟮奶攸c做好完善的清洗施工方案，包括外墻材料及面積確認、清潔步驟、安全措施、用藥方案、應急預案、質量檢查標準及措施等;

　?、谕鈮η鍧嵐ぷ髦邪踩侵刂兄?，對于高空作業(yè)的人選、下吊材料、天氣狀況、安全防范等必須嚴格按相關規(guī)定操作，下吊前、中、后都必須對每件物品、每個操作做好充分的安全檢查，高處作業(yè)必須系好安全帶、戴上安全帽;

　?、弁鈮η逑幢仨毟鶕煌耐鈮ρb飾材料采用不同的藥劑及清洗方法，且在全面清洗前必須先根據不同的外墻裝飾材料洗出一小塊樣板，經檢查確實不會對外墻裝飾材料造成不良影響后方可全面清洗;

　?、芮逑辞氨仨毻ㄖ緱澖ㄖ恳粯I(yè)主(客戶)不要開窗，對周圍可能影響到的區(qū)域做好圍護，對可能受影響的植物、車輛及其他物品做好保護措施;

　?、萸逑磪^(qū)域周圍必須用圍欄封閉，避免無關人員入內，清洗現(xiàn)場必須有專門的安全監(jiān)督員對整個施工過程進行監(jiān)督指導;

　?、抻捎谕鈮η逑此巹┯休^強的腐蝕性，清洗范圍內的各種植物必須做好遮蓋保護并及時沖水，避免藥物對植物造成影響。

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　　三、物業(yè)管理項目的風險是指在物業(yè)服務過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會因素所導致的應由物業(yè)服務企業(yè)承擔的意外損失。對物業(yè)項目風險的分析可以采用兩種方法。

　　請回答：

　　1、物業(yè)項目的風險分析可以采用( )這兩種方法。

　　A：感性分析和理性分析

　　B：定期分析和隨機分析

　　C：定型分析和定制分析

　　D：直觀評價和定量分析

　　參考答案：D

　　2、該物業(yè)服務項目，其L值是3，E值是2，C值是7，請對本項目進行D值分析，并大致判斷風險的高低。

　　參考答案：

　　D=LEC=3*2*7=42

　　根據考試用書中所提供的風險等級判斷，該項目的風險等級屬于二級風險，存在一般風險，需要加以控制。

　　3、本項目中的個別業(yè)主持續(xù)為本地一家媒體提供有關本企業(yè)所管轄項目的失實的投訴信息，該媒體進行了連續(xù)報道。為應對此種宣傳報道中的失實報道，作為項目負責人，應當如何應對。

　　參考答案：

　?、傥飿I(yè)服務企業(yè)應針對其在經營管理過程中可能遇到的各種風險，樹立高度的警覺意識，建立起科學的反應系統(tǒng)和緊急情況處理預案程序，充分發(fā)揮協(xié)調的功能。

　　②處理突發(fā)危機要注意與相關方的有效溝通，在處理危機的過程中，要加強與各類公眾的溝通。一般來說，溝通與交流的對象主要分為直接受害人和媒體、其他業(yè)主、政府官員、員工。最重要的是與直接受害人和媒體的溝通。本案例中，首先要與該媒體有效溝通，對存在不實投訴的情況告知對方，并提出依據。同時告知業(yè)主，對提供不實信息要承擔相應的法律后果。

　?、圯浾擄L險發(fā)生時，物業(yè)服務企業(yè)要著重關注與新聞媒體的關系，主動溝通，適當解釋，應當進行危機公關管理，危機公關可分為危機預防和危機處理兩類，前者是在危機發(fā)生前的未雨綢繆，后者是在危機發(fā)生后的處理應對。如果仍然無效，可以提請當地物業(yè)行政主管部門對此事的關注，因此，本案例中，要采取有效的危機公關手段，與媒體一起為挽回之前的負面影響而追加正面報道內容。

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