2014物業(yè)管理師經營管理:成本控制的含義與分類

特別推薦：2014物業(yè)管理師考試《物業(yè)經營管理》章節(jié)知識點匯總

　　成本控制的含義與分類

　　(一)成本控制的含義

　　成本控制有廣義和狹義之分。狹義的成本控制是指物業(yè)管理企業(yè)在提供管理服務的過程中，按照既定的成本預算，對實際發(fā)生或將要發(fā)生的各項物業(yè)管理成本開支進行嚴格的計算、限制和監(jiān)督，及時揭示實際成本與其預算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實際成本限定在預算范圍之內。廣義的成本控制除包括狹義的成本控制外，還包括對成本的分析與考核，通過總結經驗，為降低以后的物業(yè)管理成本提供參考。(本節(jié)的成本控制均是指廣義的控制)。

　　綜上可知，物業(yè)管理成本控制具有三層含義：一是對目標成本本身的控制;二是對目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督;三是在過程控制的基礎上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。

　　成本控制在成本管理中起著重要的作用。物業(yè)管理企業(yè)開展成本的控制，可以事先限制各項費用和消耗的發(fā)生，有計劃地控制成本的形成，使成本不超過預先制定的標準，達到降低成本，提高效率和效益的目的。

　　(二)成本控制的分類

　　成本的控制可按不同的標志進行分類。常用的分類方法有：

　　1.按控制的時間特征分類

　　按成本控制的時間不同，可分為事先控制、事中控制和事后控制。

　　(1)事先控制

　　事先控制是“設計”階段的控制，又稱事前控制，是在開始新的物業(yè)管理服務之前，即在成本發(fā)生之前，事先確定成本控制標準，如勞動工時定額、物資消耗定額、費用開支預算以及各種材料的成本目標等，對各種資源消耗和各項費用開支規(guī)定數量界限，作為衡量生產費用實際支出超支或節(jié)約的依據，并建立健全成本管理制度，以達到防患于未然的目的。事先控制是成本控制的開端。

　　(2)事中控制

　　事中控制是執(zhí)行階段的控制，又稱為過程控制，是在提供物業(yè)經營管理服務時，實際發(fā)生物業(yè)管理成本的過程中所進行的成本控制，它是對成本的耗費所進行的日?？刂啤Ｊ轮锌刂埔猿杀緲藴士刂瞥杀緦嶋H支出，并將成本的實際支出與成本標準進行比較，及時發(fā)現產生的偏差，以消除或減少這些差異。如果實際成本支出超過成本標準則為逆差，也稱不利的差異;反之，實際成本支出低于成本標準則為順差，也稱為有利的差異。成本差異是重要的管理信息，它從成本上及時反映物業(yè)經營管理中哪些方面取得了成績(順差)，哪些方面存在問題(逆差)，這就有利于加強企業(yè)的經營管理，尋求降低成本的途徑。事中控制，是成本控制的中心環(huán)節(jié)。

　　(3)事后控制

　　事后控制是考核階段的控制，即對成本的實際耗費進行事后分析，及時查清成本差異發(fā)生的原因，確定責任歸屬，總結經驗教訓，評定和考核業(yè)績，制定有效的措施，改進工作，以提高成本管理的水平。由此可見，成本的事后控制著眼于將來工作的改進，避免不合理的支出和損失的重新發(fā)生，為未來的成本管理工作指出努力的方向。

　　成本的事后控制是事中控制的延續(xù)，而事中控制又是事后控制的前提。成本有了事中控制，就能在每一項生產費用發(fā)生之前或發(fā)生之時加以控制，把它限制在合理范圍之內，以達到降低成本的目的。但是，事中控制還有一定的局限性，它一般只限于一時、一地、一事的單項成本控制，至于一個時期、一個單位、一種服務的綜合成本進行分析和考核，則有待于成本的事后控制。另外，由于成本的控制是一個不斷循環(huán)的過程，所以，就本質而言，事后控制實際上還是下一個循環(huán)中事先控制的組成部分。

　　2.按控制的機制分類

　　成本的控制常常運用不同的機制，據此可將成本的控制分為以下三大類：

　　(1)前饋性控制

　　前饋性控制是運用控制論中的前饋控制原理，在成本發(fā)生之前所進行的控制，如通過對各成本開支的必要性進行分析，以確定最佳的實現企業(yè)利潤最大化和物業(yè)增值最大化的成本支出水平等。

　　(2)防護性控制

　　防護性控制即制度控制，也稱會計控制，就是通過制定相關的規(guī)章制度以及辦法規(guī)定，制約不必要或不合理的開支或超支的發(fā)生，如物業(yè)管理成本開支的審批制度等。前饋性控制和防護性控制都屬于事先控制。

　　(3)反饋性控制

　　反饋性控制是利用反饋控制原理進行的事中或事后控制，其重點在于及時了解成本的開支情況，針對發(fā)生偏差的具體原因，采取相應措施，確?？偝杀静怀^預定標準。

　　此外，還有其他一些分類方法，如按成本信息反饋的程度不同，可以分為成本開環(huán)控制和成本閉環(huán)控制。前者是成本控制的最低級，是單方向控制，沒有應變能力，不形成及時反饋系統(tǒng)，是開放環(huán)路。后者能及時把成本信息反饋給控制機構，控制機構具有應變能力，能采用調節(jié)措施，達到既定的成本目標，形成一個閉合環(huán)路。按控制的系統(tǒng)不同，可以分為簡單控制和分級控制。按控制的要求不同，可以分為絕對成本控制和相對成本控制。按控制的對象不同，可以分為材料成本控制、工資控制和管理費用控制等。

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