2014年土地估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》房地產(chǎn)開發(fā):房地產(chǎn)開發(fā)概念

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　　2014年土地估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》房地產(chǎn)開發(fā)匯總

    房地產(chǎn)開發(fā)概念

　　房地產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)與土地財(cái)產(chǎn)的總稱

　　房地產(chǎn)開發(fā)：按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，對(duì)土地及地上建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地開發(fā)、各類房屋建造、工程驗(yàn)收、交付使用、經(jīng)營銷售、售后管理和維修服務(wù)等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、投資多、風(fēng)險(xiǎn)大、利潤高、綜合性強(qiáng)

　　房地產(chǎn)特性：空間上的固定性、生產(chǎn)使用的長期性、大量投資性、保值性與增值性、相互影響性、受政策限制影響的敏感性

　　房地產(chǎn)開發(fā)形式：按開發(fā)客體分土地開發(fā)、房屋開發(fā)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)

　　按開發(fā)主體分獨(dú)資開發(fā)、合資開發(fā)、個(gè)體開發(fā)

　　開發(fā)區(qū)域：新區(qū)開發(fā)、舊區(qū)開發(fā)

　　開發(fā)規(guī)模：單項(xiàng)零星開發(fā)、成片集中開發(fā)

　　房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵：以第三產(chǎn)業(yè)為主的一個(gè)重要部門，它具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)的職能。具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押、房屋的買賣租賃抵押、房地產(chǎn)管理和服務(wù)

　　房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)第二層次，要強(qiáng)調(diào)的是它不可與建筑業(yè)混淆

　　房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)過程通常分土地開發(fā)、房屋開發(fā)階段

　　土地開發(fā)基本內(nèi)容：通過征地手段，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變成國家城市用地。將生地變熟地，舊城土地開發(fā)直接為熟地，但是改造任務(wù)更艱巨

　　房屋開發(fā)內(nèi)容：勘測與規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、建成驗(yàn)收、財(cái)產(chǎn)分割

　　土地開發(fā)與房屋開發(fā)兩者往往實(shí)行一體化開發(fā)，即房地產(chǎn)綜合開發(fā)

　　生產(chǎn)結(jié)構(gòu)

　　生產(chǎn)性投資結(jié)構(gòu)：按投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分土地開發(fā)投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營投資;按投資主體分：國家投資、地方投資、企業(yè)投資、個(gè)人投資和外商投資

　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，住宅、商用、公益建筑數(shù)量和質(zhì)量的比例

　　生產(chǎn)組織結(jié)構(gòu)：以開發(fā)公司為主體的綜合開發(fā)、單位、個(gè)人分散開發(fā)

　　區(qū)域結(jié)構(gòu)：宏觀區(qū)域結(jié)構(gòu)、微觀區(qū)域結(jié)構(gòu)

　　流通結(jié)構(gòu)

　　合理流通結(jié)構(gòu)基本要求：生產(chǎn)與消費(fèi)相適應(yīng);房地產(chǎn)業(yè)再生產(chǎn)過程的良性循環(huán);流通渠道多、環(huán)節(jié)少、時(shí)間短、費(fèi)用低;使流通成為房地產(chǎn)業(yè)再生產(chǎn)中的一優(yōu)質(zhì)、高效的中介環(huán)節(jié)

　　流通主要有：買賣、租賃、抵押三種方式

　　消費(fèi)結(jié)構(gòu)：

　　我國消費(fèi)主力：企業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體組成的購買力;城鎮(zhèn)居民有支付能力的消費(fèi)需求

　　商品房到消費(fèi)者手中的形式：出租、出售方式

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)

　　一級(jí)二級(jí)須具有完善質(zhì)量保證體系，所有等級(jí)企業(yè)住宅銷售中實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》制度和未發(fā)生重大工程質(zhì)量事故

　　各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)，未獲得資質(zhì)證書或越級(jí)開發(fā) ，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬至10萬罰款;逾期不改，吊銷營業(yè)執(zhí)照并資質(zhì)證書

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