2014年土地估價師考試土案例與報告復習3

2014土地估價高端套餐

　　2014年土地估價師考試土案例與報告復習匯總

    報告典型問題

　　土地估價技術報告

　　第一部分 總述

　　一、項目名稱

　　項目名稱是估價報告的主題，主題明確，才能使人一目了然。依據(jù)《規(guī)范格式》要求，該項描述要簡要說明評估目的、估價對象的產權性質和價格類型以及估價對象所在地，甚至還要體現(xiàn)出估價對象宗數(shù)、用途、位置等。但有的報告對項目名稱的描述還有待于進一步明確。

　　(一)主要問題

　　1、有的估價報告主題模糊，如“×××公司土地價格評估”，既未體現(xiàn)評估目的，也沒有說明估價對象的產權性質，更沒有界定估價對象的價格類型，嚴重不符《規(guī)范格式》項目名稱的描述要求;有的體現(xiàn)了評估目的，但沒有說明估價對象的產權性質和價格類型。

　　2、有的估價報告在價格類型界定方面存在問題

　　一是多數(shù)報告未界定估價對象的價格類型;

　　二是界定的價格類型與地價定義不符。

　　如“×××國有土地使用權抵押貸款價格評估”。國有土地使用權的抵押價值與貸款價值是不同的兩個概念，所涉及的是兩個不同數(shù)值，一般來說，按照地價定義評估的物權價值應該就是抵押價值，但土地行政主管部門和金融部門出于種種考慮，不是把抵押價值量全部作為貸款價值量貸給抵押人，而是按抵押價值量的一定比例作為貸款量貸給抵押人，一般劃撥土地使用權抵押評估的貸款量最高不超過評估價格的50%，出讓土地使用權評估的貸款量最高不超過評估價格的70%。若界定為國有土地使用權抵押貸款價格，就應該在地價定義中設定貸款率并在最后確定評估價值時考慮進去，如不設定貸款率，最好還是不這樣界定價格類型為好。

　　再如有的評估項目名稱為“×××國有劃撥土地使用權價格評估”，但地價定義設定的卻是有限年期的使用權價格?自相矛盾。地價定義一般應該與價格類型一致，當然評估國有土地使用權“劃撥價格”，可以從有限年期的使用權價格中剝離出“劃撥價格”，并作特殊說明，但有的評估不在最后確定評估價格時將政府收益剝離出去形成“劃撥價格”，而評估的卻是有限年期的土地使用權出讓價格。其目的評估的是劃撥土地的出讓價格。尚若如此，“×××國有劃撥土地使用權出讓價格評估”。

　　總之，出現(xiàn)上述問題原因，主要是估價人員對《規(guī)范格式》中描述項目名稱的“內在要求”未認真研究以及對界定“價格類型”的概念理解不透所造成的。

　　(二)如何正確描述項目名稱

　　到底如何描述項目名稱和正確界定“價格類型”呢?首先應該認真研究《規(guī)范格式》中描述項目名稱的“內在要求”，按要求簡明扼要地描述清楚。

　　對“價格類型”的界定應從土地價格的概念去理解。土地價格是土地權利價格，土地權利不同，其價格類型也就不同，價值量自然也不相同?！皟r格類型”與評估目的緊密相連。評估目的一般是為處置土地提供價格參考依據(jù)。土地處置方式不同，土地權利人獲得對土地的權利就不同，其價格類型當然也不同，一般價格類型的界定與擬處置后的土地權利類型有著密切的關系。項目名稱中要求體現(xiàn)估價對象權屬是現(xiàn)狀權屬，根據(jù)評估目的在現(xiàn)狀權屬基礎上其處置方式就是要評估的價格類型。

　　如：國有劃撥土地出讓評估的一定是“出讓價格”;有償收回國有劃撥土地使用權評估的一定是“劃撥價格”;有償收購國有出讓土地使用權評估的一定是剩余使用年期的出讓土地“收購價格”;若國有出讓土地使用權轉讓，評估的價格就應該是剩余使用年期的出讓土地“轉讓價格”;設定抵押權的一定是與抵押人的土地權利相對應的“抵押價值”評估等。即是不為處置土地而是為了了解土地現(xiàn)值，也應依據(jù)土地產權的性質、使用權類型，是“現(xiàn)狀”還是“規(guī)劃”條件來界定評估的是何種類型的土地價格。

　　下面以國有土地不同處置方式的地價評估為例說明“項目名稱”的描述：

　　1、劃撥用地出讓(改制)評估

　　×××單位擬改制項目涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地使用權出讓價值評估。(×××縣或市)或×××單位位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地使用權擬改制出讓價值評估。(×××縣或市)

　　若是多宗地，去掉宗地位置描述，說明宗地數(shù)量、用途及處置前的使用權類型。如：×××單位擬改制涉及的三宗國有劃撥工業(yè)用地使用權出讓價值評估。(×××縣或市)或×××單位三宗國有劃撥工業(yè)用地使用權擬改制出讓價值評估。(×××縣或市)

　　若是上市股改涉及多宗不同使用權類型的，去掉宗地位置描述，說明土地使用權類型及其宗數(shù)。其價格類型應界定為“出讓現(xiàn)值”，并在特殊說明中說明不同使用權類型的土地資產量所占股份份額應依據(jù)有關規(guī)定確定。如：×××單位擬股改涉及的二宗國有劃撥和一宗國有出讓工業(yè)用地的土地使用權出讓現(xiàn)值評估。(×××縣或市)。

　　2、經營性用地公開出讓評估

　　×××土地儲備中心擬拍賣位于×××一宗國有儲備規(guī)劃住宅用地的土地使用權出讓底價評估。(×××縣或市)。

　　×××土地儲備中心擬掛牌出讓位于×××一宗國有儲備規(guī)劃住宅用地的土地使用權價值評估。(×××縣或市)。

　　3、有償收購土地評估

　　有償收回劃撥用地評估：“×××土地儲備中心擬收購項目涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地土地使用權價值評估”(×××縣或市)。若委托意向要求直接評估土地劃撥價值，地價定義的又是“劃撥價值”，在評估時可參考有限年期使用權評估出讓地價，再將評估的出讓地價扣除政府收益并進行年期修正后最終確定土地使用權劃撥價值。若委托意向未要求直接評估土地劃撥價值，在評估時又按有限年期使用權定義的出讓地價，且最終確定的是出讓土地價值，應特殊說明本次評估價值含政府收益，由政府參考評估價值依據(jù)有關規(guī)定最終確定劃撥土地使用權價值。

　　有償收購出讓用地評估：“×××儲備中心擬收購位于×××一宗國有出讓工業(yè)用地剩余年期土地使用權價值評估”。(×××縣或市)。

　　4、劃撥用地抵押評估

　　若委托意向要求直接評估劃撥土地抵押價值，估價時又按有限年期使用權定義的出讓地價，項目名稱描述為“×××單位擬貸款涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地使用權抵押價值評估(×××縣或市) ”，在評估時應將“出讓地價”折算為劃撥土地“抵押價值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

　　若委托意向未要求直接評估劃撥土地抵押價值，估價時又按有限年期使用權定義的出讓地價，則項目名稱描述為“×××單位擬抵押貸款項目涉及的位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地使用權價值評估。(×××縣或市)”，而在測算時又未折算為劃撥土地“抵押價值”，在評估時應特殊說明本次評估的是“出讓地價”，有關部門或單位應按有關規(guī)定參考本次的評估對象的“評估價值”最終確定劃撥土地的“抵押價值”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

　　5、出讓用地抵押評估

　　項目名稱描述為“×××單位擬貸款項目涉及的位于×××一宗國有出讓工業(yè)用地使用權抵押價值評估(×××縣或市) ”。

　　注意要在特殊說明中說明貸款量的確定方式，有關部門或單位應按有關規(guī)定參考本次的評估對象的“評估價值”最終確定“貸款額”。若是多宗地，去掉宗地位置描述。

　　6、不改變用途的出讓用地轉讓評估

　　×××單位擬轉讓位于×××一宗國有出讓工業(yè)用地使用權價值評估(×××縣或市)，若是多宗地，去掉宗地位置描述。

　　7、改變用途差價評估

　　×××單位位于×××一宗國有劃撥工業(yè)用地擬變更為出讓住宅用地的土地使用權差價評估。(×××縣或市)

　　二、委托估價方(一般問題不大)

　　(說明該估價項目的委托單位或個人、機構地址、法人代表、聯(lián)系人、和聯(lián)系電話等)

　　三、受托估價方(一般問題不大)

　　(說明受托估價機構、機構地址、機構資質級別、資格證書獲得時間、資質有效期、資質證書編號、法人代表、聯(lián)系電話等)

　　四、估價目的

　　一般估價目的能體現(xiàn)出估價對象的處置方式。

　　明確估價目的，才能有的放矢，正確、客觀、合理地估價，才能定義出合法的價格類型。

　　“規(guī)范格式”要求，該項要說明委托方為了何種需要委托估價，有何依據(jù)(注明文號、批準單位、批準時間等)、估價結果的應用方向等。

　　(一)存在的主要問題

　　該項存在的問題主要是描述的太簡單，有的只是說明了估價結果的應用方向，如“為抵押貸款提供價格依據(jù)”等。未按“規(guī)范格式”要求說明委托方的何種需要及依據(jù)。

　　(二)如何正確描述?

　　下面以企業(yè)債轉股和抵押貸款評估為例說明如何描述：

　　例：依據(jù)國家經濟貿易委員會《關于××××礦務局等82戶企業(yè)實施債轉股的批復》(國經貿產業(yè)[2001]131號)精神，×××集團有限責任公司擬實行債轉股，對其經營性資產進行重組，組建×××有限責任公司(以下簡稱A公司)和×××能源有限責任公司(以下簡稱B公司)?！痢痢良瘓F有限責任公司特委托×××地價評估有限責任公司評估其債轉股涉及的土地資產價值，為其債轉股以及處置資產確定客觀、公正、合理的土地使用權價值并辦理相關土地處置手續(xù)提供參考依據(jù).

　　例：×××公司因企業(yè)經營需要融資，意向銀行申請貸款，經該公司與×××銀行協(xié)商并向×××國土資源局提出申請，擬抵押×××公司使用的位于×××的一宗國有出讓工業(yè)土地使用權以獲貸款，特委托×××評估有限公司評估擬抵押所涉及的土地資產價值，為抵貸雙方確定客觀、公正、合理的土地使用權價值并辦理相關抵押登記手續(xù)提供價值參考依據(jù)。

　　例：依據(jù)××市規(guī)劃局規(guī)字[××]×號規(guī)劃意見，××市××單位擬以工業(yè)用途公開出讓位于××市××大街以南、××路以東×號地塊，受××市××單位委托，×××評估有限公司，評估該宗國有工業(yè)用地使用權出讓價值，為××市××單位公開出讓該地塊確定土地使用權價值提供參考依據(jù)。

　　五、估價依據(jù)

　　主要問題是不論何類評估所列依據(jù)千篇一律，有的不全面。針對性、全面性、最新法律法規(guī)和當?shù)匾?guī)定。

　　六、估價基準日

　　無問題，注意前后要一致

　　七、估價日期

　　無問題。

　　八、地價定義

　　地價定義是估價報告的核心。依據(jù)《規(guī)范格式》)要求，該項要簡要說明估價對象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，如：實際(登記)用途、容積率、使用權性質與類型、使用年期等，或規(guī)劃用途、規(guī)劃容積率、擬使用權性質與類型、使用年期等;宗地內外的實際開發(fā)程度;以及評估設定利用條件、開發(fā)程度及理由，如：用途、土地開發(fā)程度、容積率、使用年期使用權性質與類型以及估價基準日等。但有的報告對該項描述存在一定問題。

　　(一)存在的主要問題

　　多數(shù)評審報告描述的不全面和設定條件的理由不明確，有的未說明估價對象的現(xiàn)狀或規(guī)劃利用條件，而直接敘述設定條件;有的設定的個別利用條件錯誤，如：×××估價機構為企業(yè)改制評估地價參考依據(jù)時，其地價內涵本應是估價基準日估價對象現(xiàn)狀利用條件下的法定最高使用年期的國有土地使用權價格，而該估價報告的地價定義卻是：“指在×年×月×日、規(guī)劃利用條件下、設定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內的土地使用權價格”。

　　個別報告本來定義的是劃撥土地使用權價格，但卻設定了使用年期。

　　有個抵押評估報告，本來是工業(yè)用地應按現(xiàn)狀用途設定，但為了高評地價而依據(jù)最佳利用原則設定的卻是商業(yè)用途，這是對最佳利用原則的誤解。

　　有個別報告將估價對象所在區(qū)域的土地級別作為地價定義的設定條件。

　　(二)如何正確描述?

　　下面以國有出讓工業(yè)用地抵押的地價評估和經營性用地公開出讓評估為例分別說明“地價定義”如何描述：

　　一般企業(yè)改制評估和設定抵押權評估的地價定義的設定利用條件應為現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權價格，而新征工業(yè)建設用地協(xié)議出讓和經營性用地公開出讓評估的地價定義的設定條件應為規(guī)劃利用條件下的國有出讓土地使用權價格。

　　1、國有出讓工業(yè)用地抵押評估的地價定義

　　例：依據(jù)委托方提供的資料和估價人員實地勘察，估價基準日：估價對象的土地登記和實際用途均為工業(yè)用地;土地權屬類型為國有出讓土地，土地使用權終止日期為×年×月×日，剩余使用年限為N年;基礎設施實際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣)，宗地紅線內“七通一平”即通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通天然氣)及場地平整;現(xiàn)狀容積率為X。宗地內“七通設施”已計入資產評估值中，為避免重復計算，本次評估不于考慮。

　　根據(jù)估價規(guī)程和有關國有土地使用權抵押規(guī)定，考慮該項目估價目的和委托意向，本次評估的土地價格為以下設定及現(xiàn)狀利用條件下的國有土地使用權價值：

　?、儆猛荆汗I(yè)(以登記用途為準)

　　②土地使用年期：N年(剩余使用年期)

　?、弁恋亻_發(fā)程度：“七通一平”，即宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣)和宗地內場地平整。(現(xiàn)狀開發(fā)程度)

　?、芄纼r基準日：×年×月×日(現(xiàn)場勘察日)

　?、萑莘e率：X (現(xiàn)狀)

　　(若基準地價內涵有容積率設定的，此處要設定容積率，若基準地價內涵沒有容積率設定的，此處就不要設定容積率)

　　2、經營性用地公開出讓(拍賣、招標或掛牌)評估的地價定義

　　例：依據(jù)委托方提供的資料和×××規(guī)劃局的《規(guī)劃意見》以及估價人員實地勘察情況，估價基準日：估價對象為國有儲備空地，規(guī)劃用途為住宅用地，擬拍賣(招標或掛牌)出讓;規(guī)劃容積率、建筑密度、綠化率分別為X、不大于X%、不小于X%;基礎設施實際開發(fā)程度為宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣);宗地紅線內基礎設施現(xiàn)狀未通，場地為空地，待開發(fā)。

　　根據(jù)估價規(guī)程和有關國有土地使用權出讓規(guī)定，考慮估價目的和委托意向，本次評估土地價格為以下設定及規(guī)劃利用條件下的國有土地使用權拍賣(招標或掛牌)底價：

　?、儆猛荆鹤≌?以規(guī)劃用途為準)

　　②土地使用年期：70年(住宅法定最高使用年期)

　?、弁恋亻_發(fā)程度：“七通”即宗地紅線外市政“七通”(通路、通電、通上水、通下水、通訊、通暖、通燃氣)，宗地內“待開發(fā)”。(現(xiàn)狀開發(fā)程度)

　?、苋莘e率：X (以規(guī)劃為準)

　　⑤估價基準日：×年×月×日(委托意向)

　　九、估價結果

　　存在的主要問題主要是有的報告無估價結果一覽表。

　　十、需要特殊說明的事項

　　主要問題：不全面，太簡單。

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