2014物業(yè)管理師考點:物業(yè)管理企業(yè)資質管理的必要性

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　　物業(yè)管理企業(yè)資質管理的必要性

　　物業(yè)管理企業(yè)資質管理是《條例》設定的行政許可，《條例》之所以規(guī)定實行物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度，是基于以下幾方面的考慮：

　　第一，針對當前我國物業(yè)管理的發(fā)展現狀，有必要加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質管理，把好市場準人關。

　　近幾年來，物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展，但是，物業(yè)管理市場存在不同程度的混亂現象。不少物業(yè)管理企業(yè)體制、機制有缺陷，管理不規(guī)范、服務不到位、亂收費，業(yè)主對這些問題的投訴上升，反映比較強烈。實行市場準入制度，通過資質管理，對不同管理規(guī)模、服務水平、市場競爭能力的企業(yè)核定相應的資質等級，有助于扶植一批機制新、規(guī)模大、成本低、質量高、實力強、信譽好的物業(yè)管理品牌企業(yè);通過資質年檢和資質動態(tài)管理，可以及時清理、整頓管理水平低、經營不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)。對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準人制度，嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質，是現階段加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、凈化物業(yè)管理市場的必要手段。

　　第二，針對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務特性，有必要對物業(yè)管理企業(yè)建立市場準入和清出制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)，尤其是居住類物業(yè)管理企業(yè)，提供的管理和服務與居民生活密切相關，直接影響到居民的生活質量、人身健康和生命財產安全。物業(yè)管理具有公共產品的性質，實質上是對業(yè)主共同事務進行管理的一種服務活動。一般說來，物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定，既負責物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護，也承擔物業(yè)管理區(qū)域范圍內公共秩序的維護責任。如果主管部門對物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效的監(jiān)管，則可能導致業(yè)主的權益和社會公共利益受到損害，引起社會的不安定。

　　物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少自有資本而管理龐大資產的企業(yè)。一般情況下，企業(yè)運營成本較低，企業(yè)注冊資本相對較少。如一家管理50萬平方米小區(qū)的企業(yè)，其自身資產可能僅有100萬元，但是所管物業(yè)的價值卻達20億元之多，因其管理水平而引起物業(yè)價值波動1%，則有2000萬之多，遠超過其自身資產量。國外的物業(yè)管理企業(yè)有的稱作財產管理公司，除提供物業(yè)管理服務外，也要負責物業(yè)的經營，我國的物業(yè)管理企業(yè)正朝著這一方向發(fā)展。無論是物業(yè)管理，還是物業(yè)資產管理，物業(yè)管理企業(yè)的抗風險能力都較弱。實行資質管理，有助于提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務水平，有助于防范企業(yè)經營風險，有助于發(fā)揮物業(yè)管理的社會效益。

　　第三，針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質審批制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)提供的服務，表現在消費者面前的，更多的是維護公共秩序，如保安、保潔等，但其最基本的服務還是負責房屋及其設備設施的維護管理。隨著經濟的發(fā)展和科技的進步，建設領域不斷涌現新技術、新產品，物業(yè)的智能化程度越來越高，這就要求物業(yè)管理企業(yè)具有掌握管理技術和硬件技術的專業(yè)人員，具有先進的管理工具及設備，建立一套科學、規(guī)范的管理措施及工作程序。物業(yè)管理與物業(yè)的規(guī)劃設計、施工一樣，具有一定的專業(yè)性。實行市場準人和清出制度，有利于物業(yè)管理行業(yè)適應產業(yè)結構調整升級的趨勢和現代城市發(fā)展的需要，有利于推進物業(yè)管理行業(yè)的技術進步。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質的條件、分級、申請、審批、動態(tài)管理等均應當屬于物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度的內容?！稐l例》沒有對資質管理制度的內容作具體規(guī)定，而是授權國務院建設行政主管部門制定具體辦法。

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