2014物業(yè)管理師制度與政策:物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)

　　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)

　　《條例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)?！钡?，物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是多方面的，其中一些服務(wù)義務(wù)僅靠物業(yè)管理企業(yè)單方面的行為就可以完成，還有一些服務(wù)義務(wù)較為復(fù)雜，僅靠物業(yè)管理企業(yè)單方面的行為難以完成，需要業(yè)主以及相關(guān)行政管理部門共同發(fā)揮作用，其中包括物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序和協(xié)助安全防范的義務(wù)。

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)

　　1.業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn)

　　物業(yè)管理區(qū)域秩序需要全體業(yè)主共同遵守才能得到良好的維護，在物業(yè)管理活動中，總有個別業(yè)主缺乏法制觀念，道德意識淡薄，為個人利益違反物業(yè)管理秩序，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　2.維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要方式(重點)

　　為維護物業(yè)管理活動的正常秩序，《條例》規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行如下義務(wù)：

　　(1)履行告知義務(wù)。業(yè)主對在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守哪些制度、如何進行各項活動享有知情權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)對于《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主公約》、《房屋及設(shè)備設(shè)施使用說明書》，以及關(guān)于房屋裝修、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等公共秩序的規(guī)章制度，應(yīng)當(dāng)利用業(yè)主人住通知、公告欄、各種宣傳資料等形式，向業(yè)主廣泛宣傳告知。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

　　(2)履行制止義務(wù)。對已經(jīng)發(fā)生的業(yè)主違規(guī)行為，物業(yè)管理企業(yè)必須履行管理職責(zé)，通過勸告、批評教育等方式制止業(yè)主的違規(guī)行為。值得注意的是，《條例》只是為物業(yè)管理企業(yè)設(shè)定了一項制止義務(wù)，并沒有賦予物業(yè)管理企業(yè)行政執(zhí)法權(quán)。

　　(3)履行報告義務(wù)

　　對一些違法違規(guī)行為，例如入室盜竊行為，物業(yè)管理企業(yè)可能能夠制止。對一些違法違規(guī)行為，例如擅自改變房屋用途行為，物業(yè)管理企業(yè)可能無法制止，因為沒有相應(yīng)手段。這時，物業(yè)管理企業(yè)所應(yīng)當(dāng)做的，是及時向有關(guān)主管部門報告。為了及時解決違法行為，防止有關(guān)行政主管部門的不作為，《條例》強調(diào)，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理物業(yè)管理企業(yè)的報告。按照這一規(guī)定，如果物業(yè)管理企業(yè)報告之后，相關(guān)主管部門不予理睬，屬于行政不作為，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　3.業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任

　　物業(yè)管理企業(yè)認真履行告知、制止、報告三項義務(wù)后，對于故意違規(guī)業(yè)主，并給其他業(yè)主造成損害后果的，依照《民法通則》關(guān)于相鄰權(quán)規(guī)定及相關(guān)法律規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任。

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　　(二)物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)

　　1.物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的義務(wù)(重點)

　　《條例》第四十七條第一款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作?！逼渲校紫葟娬{(diào)了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范工作中的地位，是協(xié)助相關(guān)主管部門做好安全防范工作，而不是對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作全面負責(zé)。其次，在發(fā)生安全事故時，要求物業(yè)管理企業(yè)履行三項義務(wù)：

　　(1)發(fā)生安全事故時要立即采取應(yīng)急措施，避免擴大損失。例如發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)當(dāng)及時拉斷電源并采取滅火措施;發(fā)生犯罪案件在發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合公安機關(guān)抓捕罪犯。

　　(2)及時向有關(guān)行政管理部門報告事故?；馂?zāi)向消防部門報告;燃氣爆炸向市政部門報告;刑事案件向公安部門報告;工程事故向建設(shè)部門報告;物業(yè)管理方面的事故向物業(yè)主管部門報告等。

　　(3)協(xié)助做好救助工作。協(xié)助搶救受害人員和財產(chǎn)，協(xié)助作好各方面的善后工作。

　　2.物業(yè)保安人員的職責(zé)

　　《條例》第四十七條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益”。

　　物業(yè)保安人員的主要職責(zé)是維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。按照有關(guān)規(guī)定，物業(yè)保安人員執(zhí)行任務(wù)時，必須著統(tǒng)一的保安制式服裝、佩戴統(tǒng)一的保安專用標(biāo)志(包括帽徽、胸牌、臂章、肩章、級別標(biāo)識等)。保安人員在值勤巡邏中，遇到正在實施的不法行為時，應(yīng)迅速制止;在門衛(wèi)勤務(wù)中，當(dāng)發(fā)生群體性事件，干擾、破壞客戶單位正常的生產(chǎn)、生活、工作秩序時，應(yīng)將有關(guān)情況及時報告客戶單位或當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)。同時，物業(yè)保安人員不得剝奪、限制公民人身自由;不得搜查他人的身體或者扣押他人合法證件、合法財產(chǎn);不得辱罵、毆打他人或者教唆毆打他人。

　　物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任　物業(yè)的使用與維護

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