2014年理財規(guī)劃師三級專業(yè)能力復習重點：住房消費信貸

　　住房消費信貸

　　(一)住房消費信貸的種類

　　目前我國各商業(yè)銀行開辦的個人住房消費信貸主要包括個人住房公積金貸款、個人住房商業(yè)貸款、個人住房組合貸款等。

　　1、個人住房公積金貸款

　　(1)住房公積金貸款的定義與特點

　　定義：個人住房公積金貸款是指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以(公積金存款)為資金來源，按規(guī)定要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款。

　　特點：

　　①貸款期限。一般來說，最長不得超過(30年)。

　?、谫J款利率。比商業(yè)銀行住房貸款利率低。

　　③個人住房公積金貸款的借款人需提供一種擔保方式作為貸款的擔保。擔保方式有抵押加一般保證、抵押加購房綜合險、質押擔保、連帶責任保證四種。

　　住房抵押貸款是指貸款銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息。作為個人住房貸款的抵押物首先是(抵押人所擁有的房屋或者預購房屋)，其次可以用(抵押人依法取得的國有土地使用權)及貸款銀行認可的其他符合法律規(guī)定的財產(chǎn)。

　　連帶責任保證貸款方式對保證人要求比一般保證人嚴格，且僅限于(5)年期以下貸款。

　　④貸款對象。對貸款人的年齡限制不如商業(yè)銀行個人住房貸款那么嚴格，沒有年齡上的限制。

　　⑤貸款額度由于各地住房公積金管理中心規(guī)定的貸款最高限額不同而有差異，因此與商業(yè)銀行個人住房貸款額度沒法比較高低。

　?、捱€款靈活度高

　　⑦辦理公積金貸款的申請人需提供的資料。P46合法的身份證件、住房公積金儲蓄卡及借款人名章、購買住房首期付款證明、借款人夫妻雙方穩(wěn)定的收入證明等。

　　(2)舉例。

　　2、個人住房商業(yè)性貸款

　　(1)個人住房按揭貸款。

　　貸款期限不得超過(30年)。個人住房按揭貸款，貸款額不高于房地產(chǎn)評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%(以二者低者為準)。

　　(2)個人二手房貸款

　　(3)個人商用房貸P48

　　個人商業(yè)住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的購置新建自營性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。銀行發(fā)放的個人商業(yè)用房貸款數(shù)額一般不超過所購房屋總價或經(jīng)房地產(chǎn)評估機構評估的所購商業(yè)用房、辦公用房全部價款(二者以低者為準)的60% 。貸款期限原則上最長不得超過10年。

　　申請條件：①申請人須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件②信用良好，具有按期償還貸款本息的能力③有銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質押④⑤⑥自籌資金不低于總房款的40%⑦

　　(4)個人住房轉按揭貸款

　　(個人住房轉按揭貸款)是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由于房屋出售等原因，房屋產(chǎn)權和按揭貸款需同時轉讓給他人，并由銀行為其最貸款轉移手續(xù)的業(yè)務。

　　(5)向集資建房和個人自建住房等發(fā)放個人住房貸款

　　(6)個人住房商業(yè)性貸款的貸款方式：抵押貸款、質押貸款、保證貸款和抵押(質押)加保證貸款。

　　3、個人住房組合貸款

　　貸款期限必須一致。工行還規(guī)定，組合貸款的住房商業(yè)性貸款部分最低按央行相應檔次基準利率0.85倍下浮利率執(zhí)行;公積金部分按公積金貸款利率執(zhí)行。

　　4、經(jīng)濟適用房

　　(二)還款方式和還款金額

　　1、首付款。一般情況下，銀行會要求借款人首先自行支付房屋總價款的(20%-30%)。

　　2、期款

　　(1)等額本息還款法。在貸款期內每月以相等的還款額足額償還貸款的本金和利息。每月所還款款項中，利息是逐步減少的。

　　適合人群：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如公務員、教師等。

　　(2)等額本金還款法。采用等額本金法進行還款，每月所還本金相等。

　　適合人群：目前收入較高但預計將來收入會逐步減少的人群，如面臨退休的人，或初期還款能力較強，并希望在還款初期歸還較多款項來減少利息支出的人。

　　(3)等額遞增還款法

　　適合人群：目前收入一般、還款能力較弱，但未來收入預期會逐漸增加的人群，如畢業(yè)不久的年輕人。

　　(4)等額遞減還款法

　　適合人群：目前還款能力較強，但預期收入將減少，或者目前經(jīng)濟很寬裕的人，如中年人或未婚白領人士。

　　(5)等比遞增還款法

　　適合人群：前期還款壓力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人。

　　(6)等比遞減還款法

　　適合人群：收入較高，還款初期希望歸還較大款項來減少利息支出的借款人。

　　3、提前還貸的選擇權

　　(1)提前還貸發(fā)生的三種情況

　　(2)提前還貸的方法

　?、偃刻崆斑€款

　　②部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。(節(jié)省利息較多)

　?、鄄糠痔崆斑€款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。(節(jié)省利息最少)

　　④部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。

　　(3)如何還貸更經(jīng)濟

　　(4)提前還貸需注意的問題

　　①提前償還部分貸款，應當在按月正常償還貸款本息1年后提出。

　?、厶崆斑€款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當期利息及違約金已經(jīng)還清。

　?、芙杩钊艘话沩毺崆?5天向貸款機構提出書面申請還貸。

　?、葙J款期限在一年以內，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法，不得提前償還部分本金。

　?、嘟M合貸款中不必先還公積金貸款。

　　4、延長貸款

　　延長貸款必須在原貸款沒有到期時進行申請，延長期限前借款人必須先清償其應付的貸款利息、本金及違約金，原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。

　　(三)利率調整對還款總額的影響

　　1、貸款期限在1年以內(含1年)的，遇法定利率調整，不調整，繼續(xù)按合同利率。期限在1年以上的，于次年1月1日開始執(zhí)行新利率。

　　2、當中國人民銀行調整金融機構貸款利率后，金融機構將按照新的貸款利率發(fā)放貸款。借款合同約定，簽訂合同后與發(fā)放貸款期間，如遇利率調整，貸款賬戶開立時執(zhí)行最新利率。

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