2015物業(yè)管理師講義:前期物業(yè)管理項目招標規(guī)則

　　前期物業(yè)管理項目招標規(guī)則

　　(一)招標原則與招標形式

　　招標由招標人依法組織實施，前期物業(yè)管理招標人是指依法進行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位。

　　1.招標原則

　　(1)不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人。

　　(2)不得對潛在投標人實行歧視待遇。

　　(3)不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際不符的資格要求。

　　2.招標形式

　　前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。

　　(1)公開招標要求招標人在公共媒介上發(fā)布招標公告，例如在報紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告，邀請不特定的物業(yè)管理企業(yè)參加投標。同時，公開招標還須在中國住宅與房地產信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告，以便利全國同業(yè)廣泛了解物業(yè)管理招標信息。招標人發(fā)布的招標公告，應當載明招標人的名稱、地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　(2)邀請招標

　　邀請招標也稱定向招標，是指招標人有選擇的向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，邀請?zhí)囟ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)參加投標，主要適用對物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項目，例如，有復雜專業(yè)設備設施的物業(yè)管理項目、有保密要求的物業(yè)管理項目。采取邀請招標方式的，招標人必須向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書內容與公開招標的招標公告內容相同。

　　各有優(yōu)缺點：公開招標，可以使投標人充分獲得市場競爭的利益，同時又實現(xiàn)了公平競爭，大大減少了偷工減料的舞弊現(xiàn)象，是最系統(tǒng)、最完整和規(guī)范性最好的招標方式公開招標方式，但缺點是招標時間長，招標成本較高。邀請招標具有節(jié)省時間、減少招標費用的優(yōu)點，但這種招標方式也有其弊病，那就是再好的篩選，也有可能遺漏一些合格的、有競爭力的物業(yè)管理企業(yè)，容易造成招標人和投標人的作弊現(xiàn)象。

　　3.招標代理機構

　　無論公開招標與邀請招標，招標人可以自行組織和實施招標活動，沒有能力組織和實施招標活動的，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。物業(yè)管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，既不能越權代理，也不能違反前期物業(yè)管理招標投標規(guī)定。

　　(二)招標文件的編制與招標項目備案

　　1.招標文件的編制

　　《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》規(guī)定，招標人應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

　　(1)招標人及招標項目簡介：包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

　　(2)物業(yè)管理服務內容及要求：包括物業(yè)服務項目、服務內容和應當達到的標準等;

　　(3)對投標人及投標書的要求：包括投標人資格、投標書形式、主要內容等;

　　(4)評標標準和評標方法;

　　(5)招標活動方案：包括招標組織機構情況，開標時間和地點等;

　　(6)物業(yè)服務合同的簽訂說明;

　　(7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內容。

　　2.招標項目備案

　　招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。

　　備案應向房地產行政主管部門提交以下材料：

　　(1)與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件;

　　(2)招標公告或者招標邀請書;

　　(3)招標文件;

　　(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　(三)招標程序規(guī)則(重點)注意數(shù)據(jù)

　　《前期物業(yè)管理招投標管理暫行辦法》規(guī)定：

　　(1)招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截至之日止，最短不得少于20日。

　　(2)招標人對已發(fā)出的招標文件，認為必須澄清或者修改有關內容的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

　　(3)招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。但不能透露潛在投票人的數(shù)量，名稱，如有標底，不能透露標底。

　　(4)通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：

　?、傩陆ìF(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成;

　　②預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

　?、鄯浅鍪鄣男陆ㄎ飿I(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

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