物業(yè)管理師經營管理:物業(yè)經營管理不同層次之間的關系

　　物業(yè)經營管理不同層次之間的關系

　　物業(yè)管理或設施管理、資產管理和組合投資管理的作用是相互關聯的。在一個小型房地產“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。圖1-2顯示了在一大宗房地產投資組合中，物業(yè)管理或設施管理、資產管理和組合投資管理之間的相互關系。

　　在這里，物業(yè)管理和設施管理定位在現場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現金流。

　　而資產管理通常不在現場，它們通常負責幾處不同的物業(yè)。資產管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結合起來(如北京的寫字樓或長江三角洲地區(qū)的公寓)的分類原則來管理物業(yè)，因此比現場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。資產管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。更確切地說，資產管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調配物業(yè)管理企業(yè)。資產管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。

　　物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，因此會經常提出一些物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃。房地產資產管理公司就需要考察這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價值，來決定是否批準物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計劃。

　　房地產組合投資管理公司則以投資者的目標和風險/回報參數特征為基礎，來詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。組合投資管理公司監(jiān)督物業(yè)購置、資產管理、處置和再投資決策，同時監(jiān)督現金的管理并向其服務的客戶定期匯報。在一宗大型的投資組合中，房地產組合投資管理公司會在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風險。表1-1明確了物業(yè)管理、資產管理和組合投資管理的主要職責。

　　正如房地產資產管理公司要確保物業(yè)管理企業(yè)所提出的資本性開支是個好的投資那樣，房地產組合投資管理公司必須協調不同的資產管理公司，以平衡整個投資組合的現金流需求。組合資產管理公司還需要對何時出售物業(yè)進行決策，但資產管理公司和物業(yè)管理企業(yè)往往不喜歡自己管理下的物業(yè)更換業(yè)主，因為新業(yè)主可能會更換資產管理或物業(yè)管理企業(yè)。但對組合投資管理公司來說，其出售物業(yè)的決策往往是基于對組合投資績效評價的結果，而不會偏愛某宗具體的物業(yè)。

　　為了實現投資者所擁有的房地產資產價值最大化的目標，三個層次的物業(yè)經營管理必須進行有效的協調，并根據市場需求的變化主動地調整經營策略。隨著保險公司、社保基金等機構投資者越來越多地涉足房地產投資，為了更好地服務于這些客戶，房地產資產管理服務的領域，更進一步發(fā)展到房地產資產所有權結構的管理，即組合投資管理公司與機構投資者共同來決定投資目標和滿足這些目標的物業(yè)類型組合。

編輯推薦：

　 2014物業(yè)管理師資格考試教材變化老師解析
　 2015物業(yè)管理師考試VIP套餐 兩年學習保障
　 物業(yè)管理師資格考試各科目章節(jié)知識點匯總
　 物業(yè)管理師資格考試各科目章節(jié)練習題匯總
　 2014年物業(yè)管理師資格考試成績查詢時間預計
　 2015年物業(yè)管理師考試網絡輔導遠程招生簡章