物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理講義:財務管理對象

　　財務管理對象

　　財務是指企業(yè)為了達到既定的目標所進行的籌集和運用資金等活動及這些活動所體現(xiàn)的各種關系。因此，企業(yè)財務管理是指對企業(yè)財務活動和財務關系實施的管理，企業(yè)財務管理的對象包括企業(yè)財務活動和各種財務關系兩個方面。

　　(一)企業(yè)財務活動

　　企業(yè)財務活動是指在商品貨幣經(jīng)濟條件下企業(yè)的資金運動，包括資金籌集、運用、耗費、收回和分配五個相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。

　　(1)資金籌集是指物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營與服務活動而必須籌集所需資金的過程。它是資金運動的起點，是決定物業(yè)管理企業(yè)生存發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。

　　(2)資金運用是指物業(yè)管理企業(yè)將所籌集到的資金，按照一定的原則與目標，投入到物業(yè)管理、經(jīng)營、服務中去的過程。它包括資金的投放和各項資產(chǎn)的使用兩方面。

　　(3)資金耗費是指物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營、服務過程中所發(fā)生的各種成本費用。

　　(4)資金收回是指物業(yè)管理企業(yè)所取得的各種收入，如物業(yè)管理報酬、開展物業(yè)經(jīng)營以及多層次服務所取得的收入等。它們是物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的前提條件。

　　(5)資金分配是指物業(yè)管理企業(yè)將所取得的各種收入，首先用于補償物業(yè)經(jīng)營管理耗費和繳納各種稅金，然后再將其余額按照有關規(guī)定進行分配。

　　企業(yè)的資金運動有靜態(tài)和動態(tài)兩種表現(xiàn)形式。靜態(tài)形式是資金占用和資金來源的統(tǒng)一，包括固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)，流動負債、長期負債和所有者權益;動態(tài)形式則可以分為經(jīng)營性現(xiàn)金流動、投資性現(xiàn)金流動和籌資性現(xiàn)金流動三種類型。

　　物業(yè)管理企業(yè)資金運動是靜態(tài)和動態(tài)的對立統(tǒng)一。因此，對企業(yè)的資金運動應從總體上進行科學考察，既要著眼于過程，看到它的動態(tài)表現(xiàn)，進行資金流量管理，也要著眼于結果，看到它的靜態(tài)表現(xiàn)，進行資金存量管理，二者相輔相成，不可偏廢。

　　(二)企業(yè)財務關系

　　企業(yè)財務關系是指企業(yè)財務活動所體現(xiàn)的企業(yè)與各方面的經(jīng)濟關系，包括以下幾個方面：

　　(1)企業(yè)同其所有者之間的財務關系。這種財務關系是指物業(yè)管理企業(yè)與其所有者之間發(fā)生的資本金取得與利潤分配的關系。物業(yè)管理企業(yè)的所有者按照投資合同、協(xié)議、章程的約定履行出資義務，形成物業(yè)管理企業(yè)的資本金。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營者受該所有者的委托，運用所有者賦予的經(jīng)營權并利用這些資本金進行物業(yè)的經(jīng)營管理，實現(xiàn)利潤后，按出資比例或合同、章程的規(guī)定，向其所有者分配利潤。正確處理這種財務關系，是物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的前提與基本保證。

　　(2)企業(yè)同其債權人之間的財務關系。這種財務關系主要是指物業(yè)管理企業(yè)與貸款機構、商業(yè)信用提供等債權人之間因資金、商品的取得與應付款項而發(fā)生的債務性關系。如物業(yè)管理企業(yè)向貸款機構取得貸款，購買物業(yè)管理服務工具、器材等尚未支付貨款，應付而未付給所有者的利潤等時，物業(yè)管理企業(yè)與這些債權單位之間的財務關系。正確處理這種財務關系，能夠保持物業(yè)管理企業(yè)的良好信譽，有利于企業(yè)降低和化解財務風險。

　　(3)企業(yè)同其債務人之間的財務關系。這種財務關系主要包括三個方面：一是物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)管理服務的消費者，如業(yè)主、租戶之間發(fā)生的，要求消費者按期交納管理服務費的債權性關系;二是物業(yè)管理企業(yè)與其被投資單位之間發(fā)生的要求參與分配利潤的債權性關系;三是物業(yè)管理企業(yè)在開展多種經(jīng)營過程中作為供貨方向購貨方提供商品，而與購貨方之間發(fā)生的債權性關系。正確處理這種財務關系，是確保物業(yè)管理企業(yè)資金順利回收的重要保證，也是物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的基礎。

　　(4)企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務關系。這種財務關系是在企業(yè)實行內(nèi)部經(jīng)濟核算制的條件下，企業(yè)內(nèi)部各單位之間相互提供的商品和勞務要進行計價結算形成的，主要包括物業(yè)管理企業(yè)同其所屬的各專業(yè)服務企業(yè)，如保潔企業(yè)、設備維修企業(yè)、保安企業(yè)、房屋維修企業(yè)等之間的結算關系以及這些專業(yè)服務企業(yè)相互之間的結算關系。企業(yè)內(nèi)部各單位之間的資金結算關系，本質(zhì)上是企業(yè)內(nèi)部相對獨立經(jīng)濟利益關系的體現(xiàn)，因此協(xié)調(diào)好這種關系，有利于實現(xiàn)內(nèi)部各單位之間經(jīng)濟利益的均衡，從而最大限度的發(fā)揮物業(yè)管理作為物業(yè)經(jīng)營管理整體的綜合效益。

　　(5)企業(yè)同職工之間的財務關系。職工是企業(yè)的勞動者，他們憑借自己的勞動參與企業(yè)的分配。物業(yè)管理企業(yè)按照按勞分配原則，用企業(yè)的收入向職工支付工資和津貼，用其利潤向職工支付獎金、提供公益金等，這種利益分配關系就是企業(yè)同職工之間的財務關系，它體現(xiàn)了職工個人和集體在勞動成果上的分配關系。正確的處理好這種關系，可以有效的調(diào)動廣大職工開展物業(yè)經(jīng)營管理與服務的積極性與創(chuàng)造性，為企業(yè)的發(fā)展增加新的促進力。

　　(6)企業(yè)同國家機關之間的財務關系。這種財務關系主要是指物業(yè)管理企業(yè)要按照稅法的規(guī)定，向國家財政繳納營業(yè)稅、所得稅等稅款而與國家稅務機關形成的經(jīng)濟關系。依法經(jīng)營、照章納稅是每個企業(yè)的義務，國家作為社會管理的組織者，有權向物業(yè)管理企業(yè)征稅。因此，這種關系是國家行政權力的體現(xiàn)，反映了國家依法征稅和企業(yè)依法納稅的權利義務關系。正確處理好這種關系，是企業(yè)合法經(jīng)營的基礎。

　　物業(yè)管理企業(yè)的資金運動，表面上看是錢與物、錢與錢的增減變動，實質(zhì)上體現(xiàn)了人與人、單位與單位之間的關系。物業(yè)管理企業(yè)要搞好財務管理工作，必須根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)資金運動的規(guī)律，合理組織企業(yè)各方面的財務活動，正確處理企業(yè)與各方面的財務關系。

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