2013年物業(yè)管理師《基本制度與政策》考點剖析12

　　共有部分的共有權

　　1.業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。

　　業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權，即每個業(yè)主在法律對所有權未做特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、道路、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對物業(yè)管理用房、公用設施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權利，還要依據物權法的相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔義務，也要依據物權法及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。業(yè)主對專有部分以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務。同樣，業(yè)主對共有部分如何承擔義務，也要依據物權法及相關法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。

　　由于業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權利，又負有義務，有的業(yè)主就可能以放棄權利為由，不履行義務。對此，物權法第七十二條規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用;在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費用。

　　2.建筑區(qū)劃內的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場所、公用設施的所有權歸屬。

　　《物權法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有?！毙枰⒁獾氖?，法律規(guī)定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說綠地、道路的土地所有權歸業(yè)主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業(yè)主所有。物業(yè)管理用房歸業(yè)主所有，與《物業(yè)管理條例》的規(guī)定一致。《物業(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定：“物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。”

　　3.建筑區(qū)劃內車位、車庫的所有權歸屬

　　在對我國房地產市場的實際作法和存在問題進行調查研究的基礎上，借鑒國外的通常做法，從易于操作，減少糾紛和保護業(yè)主利益的角度出發(fā),《物權法》第七十四條對建筑區(qū)域內的車位、車庫的所有權歸屬作了如下規(guī)定：

　　(1)建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

　　(2)建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　(3)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　典型試題：

　　保證實施物業(yè)管理服務所需費用，酬金制要求業(yè)主按照(　)的約定，先行向物業(yè)服務企業(yè)預付物業(yè)服務支出。

　　A.經過審議的預算和物業(yè)管理合同

　　B.經過審議的概算和物業(yè)管理合同

　　C.經過審議的預算和前期物業(yè)管理合同

　　D.經過審議的概算和和前期物業(yè)管理合同

　　答案：A

　　解析：本題考核的是酬金制收費形式。為保證實施物業(yè)管理服務所需費用，酬金制要求業(yè)主按照經過審議的預算和物業(yè)管理合同的約定，先行向物業(yè)服務企業(yè)預付物業(yè)服務支出。物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)對所收的物業(yè)服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

　　在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上，(　)頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。

　　A.建設部

　　B.人事部

　　C.住宅小區(qū)管理機構

　　D.建設部和人事部

　　答案：A

　　解析：本題考核的是我國物業(yè)管理的發(fā)展。建設部在認真總結深圳和廣州經驗的基礎上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確要求“住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理”，“房地產開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)前，應當選聘物業(yè)管理公司承擔小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”，“住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會，在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的合法權益”，并對管委會、物業(yè)管理公司的權利、義務，物業(yè)管理合同內容以及物業(yè)管理相關各方違規(guī)的處罰等作出了規(guī)定。

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