2013年土地估價理論與方法模擬題第四套5

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　　51、建筑物的重置價格等于(C)。

　　A、估價時點上舊有房屋的建筑成本

　　B、估價時點上房地產(chǎn)交易價格于地價的價值

　　C、估價時點上重新建造房屋所需的建造費用加平均利潤

　　D、重置成本和折舊成本之和

　　解析：建筑物的重置價格，是假設(shè)估價時點舊有建筑物存在的土地是一片空地，而在同一場所除建筑物以外的狀況均維持不變，重新建筑與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物時，所需要的建筑費、其他費用和正常的利稅。

　　52、甲、乙、丙三宗土地的單價分別為每平方米1066、905、899元，建筑容積率分別為5.5、5.0、4.5，若該三宗地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇(B)土地用于開發(fā)建設(shè)。

　　A、甲

　　B、乙

　　C、丙

　　D、甲或丙

　　解析：可用土地單價與建筑容積率的比值進(jìn)行比較,甲宗土地1066/5.5=193.82,乙宗土地905/5=181,丙宗土地899/4.5=199.78,說明為獲得相同建筑面積,乙宗土地花費最低,甲次之,丙最高,所以明智的購買者會選擇乙宗土地用于開發(fā)建設(shè)。

　　53、在磚混結(jié)構(gòu)房屋新舊程度的評定標(biāo)準(zhǔn)中，十成新房屋的已使用期應(yīng)不超過(D)年。

　　A、2

　　B、3

　　C、4

　　D、5

　　解析:該題參照04年土地估價理論與方法一書的P315-325中,房屋新舊程度評定標(biāo)準(zhǔn).

　　54、因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于(C)。

　　A、自然折舊

　　B、物質(zhì)折舊

　　C、功能折舊

　　D、經(jīng)濟折舊

　　解析：建筑物功能因素所引起的折舊通常不論建筑物的新舊程度如何，只要其使用功能不能滿足要求，使其經(jīng)濟價值和使用價值降低，這就產(chǎn)生功能的折舊。而且這種功能的落后或不適應(yīng)往往是由于新的功能的出現(xiàn)，例如由于技術(shù)革新、設(shè)計變化等出現(xiàn)一些新的、更適用的功能，從而使一些老的、過時的功能沒有需求，從而引起其經(jīng)濟價值和使用價值降低。

　　55、建筑物的耐用年限有(D)之分。

　　A、物理耐用年限和經(jīng)濟耐用年限

　　B、經(jīng)濟耐用年限和會計耐用年限

　　C、主體建筑耐用年限和附屬建筑耐用年限

　　D、自然耐用年限和經(jīng)濟耐用年限

　　56、對具有市場流動性的建筑物估價，應(yīng)以(B)為基礎(chǔ)，采用對照法、殘余法、比較法等評估出建筑物的價格。

　　A、重建成本

　　B、重置成本

　　C、建筑成本

　　D、成新度

　　解析：依據(jù)建筑物的性質(zhì)，建筑物估價分為兩類：對具有市場流動性的建筑物估價，應(yīng)以重置成本為基礎(chǔ)，采用對照法、殘余法、比較法等評估出建筑物的價格。對不具備市場流動性的建筑物，如博物館，用成本法計算重置價格扣除折舊的方法評估。

　　57、某一排放污染物的工廠建在一居住區(qū)，引起該居住區(qū)內(nèi)的住宅價值降低，這種建筑物折舊情況屬于(C)。

　　A、物理折舊

　　B、功能折舊

　　C、經(jīng)濟折舊

　　D、物質(zhì)折舊

　　解析：引起建筑物折舊的經(jīng)濟因素，通常有建筑物的使用與周圍環(huán)境的不協(xié)調(diào)、附近環(huán)境的變化、房地產(chǎn)市場的變化等。例如居住區(qū)內(nèi)殘留的小工廠，由于一方面其周圍沒有其他工廠，無法產(chǎn)生集聚效益，另一方面周圍都是居住區(qū)，對生產(chǎn)過程中產(chǎn)生污染的處理要求更嚴(yán)，增加其生產(chǎn)成本，從而引起該工廠建筑物使用價值的降低。

　　58、建筑物在估價上的折舊與會計上的折舊不同，注重的是建筑物(C)。

　　A、原始價值的攤銷

　　B、原始價值的回收

　　C、價值的減價修正

　　D、折余價值的差額

　　解析：估價上的折舊與會計上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別。估價上的折舊注重的是價值的減損，科學(xué)地說不是折舊，而是“減價修正”;會計成本上的折舊注重的是原始取得價值的攤銷與收回。

　　59、現(xiàn)有一建筑為磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積為1000平方米，1990年11月1日建成。目前與類似的建筑物重置價為每平方米2000元，耐用年限為50年，殘值率2%，則采用平均折舊法計算該建筑物在2000年11月1日的現(xiàn)值為(B)萬元。

　　A、197

　　B、161

　　C、160

　　D、150

　　解析：建筑重置價格=1000*2000=200萬元。依平均年限折舊法計算年折舊額=200*(1-2%)/50=3.92，已折舊總額=3.92*10=39.2,現(xiàn)值=200-39.2=160.8≈161。

　　60、根據(jù)目前的人工和材料價格，使用與原建筑物一樣的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計和工藝，建造與原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，稱之為(B)。

　　A、重置成本

　　B、重建成本

　　C、建造成本

　　D、建筑造價

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