2013年土地估價案例與報告模擬題第四套7

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　　第三部分土地估價

　　一、估價原則

　　1.替代原則(略)

　　2.需求與供給原則(略)

　　3.變動原則(略)

　　二、估價方法與估價過程

　　(一)估價方法選擇

　　估價方法的選擇應(yīng)根據(jù)估價對象所在區(qū)域的地產(chǎn)市場狀況、估價基礎(chǔ)資料的可用性和估價對象的性質(zhì)、特點(diǎn)等因素來確定。估價對象為工業(yè)用地，一般用成本逼近法或者市場比較法測算，本案選用成本逼近法來測算。同時估價對象位于××縣基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，故基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法也是一種可選的方法。

　　綜上所述，本次評估決定采用成本逼近法及基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法分別評估其計算價格和收

　　益價格。在上述兩種方法試算結(jié)果基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合分析，最終確定估價對象的地價。

　　(二)估價過程

　　1.成本逼近法

　　成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項實際費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息利潤、土地增值收益來確定土地價格的估價方法，地價測算基本公式為

　　成本地價=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤

　　評估地價=(成本地價+土地增值收益)×位置修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)

　　(1)土地取得費(fèi)

　　土地取得費(fèi)包括農(nóng)地取得費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)，按國家現(xiàn)行的《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律規(guī)定，政府征收農(nóng)地要向農(nóng)民支付征地費(fèi)用，即農(nóng)地取得費(fèi)，一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等。

　　根據(jù)××縣人民政府《關(guān)于實施征地區(qū)片綜合價標(biāo)準(zhǔn)的通知》(政發(fā)[2001]207號)，確定估價對象農(nóng)地取得費(fèi)為45.85元/m2。征地稅費(fèi)根據(jù)經(jīng)驗確定為18元/m2。

　　根據(jù)上述，得到估價對象土地取得費(fèi)合計為63.85元/m2。

　　(2)土地開發(fā)費(fèi)

　　土地開發(fā)費(fèi)包括外圍基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和內(nèi)部場地平整費(fèi)兩部分。根據(jù)工業(yè)園區(qū)管委會提供的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)實際投資資料數(shù)據(jù)，同時考慮估價對象內(nèi)部實際為未平整土地的情況，經(jīng)綜合分析，確定估價對象土地開發(fā)費(fèi)為37元/m2(其中通水10元/m2，通電10元/m2，通路17元/m2)。

　　(3)利息

　　計算投資利息是評估土地時考慮資金的時間價值。設(shè)定土地開發(fā)周期為一年，利息率取評估基準(zhǔn)日通行的半年期銀行貸款年利率為6.572，按慣例設(shè)定土地取得費(fèi)為一次性支付，土地開發(fā)費(fèi)為均勻投入，則

　　利息={63.85×[(1+6.57%)1-1]+37×[(1+6.57%)1/2-1])元/m2=5.39元/m2

　　(4)利潤

　　投資的目的是為了取得利潤，視開發(fā)土地為投資，也同樣應(yīng)獲得相應(yīng)的利潤?？紤]到目前工業(yè)園區(qū)的一般工業(yè)企業(yè)情況，本次評估確定利潤率為10%。則投資利潤為

　　利潤=(63.85+37)元/m2×10%=10.09元m2

　　(5)土地增值收益

　　土地增值收益包括土地用途改變增值收益和土地開發(fā)增值收益，是土地在市場中能夠?qū)崿F(xiàn)的增值價值的體現(xiàn)。在成本逼近法中，城郊新增建設(shè)用地增值收益通常是按土地投入成本的10%～25%計算。經(jīng)對比分析，考慮到區(qū)域土地市場需求量不大，確定無限年土地使用權(quán)的工業(yè)用地土地增值收益率為10%，則

　　土地增值收益=成本地價×增值收益率

　　=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤)×增值收益率

　　土地增值收益=(63.85+37+5.39+10.09)元/m2×10%

　　=11.63元/m2

　　(6)區(qū)域及個別因素修正

　　在以上地價測算過程中，土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)和土地增值收益均以估價對象所在區(qū)域的一般費(fèi)用水平為基礎(chǔ)，要具體測算估價對象的地價還需根據(jù)其區(qū)域及個別情況進(jìn)行修正。

　　經(jīng)評估人員現(xiàn)場踏勘調(diào)查，估價對象雖位于××縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)，但是位置相對較偏，綜合考慮后確定估價對象區(qū)位條件修正系數(shù)為0.96。

　　(7)使用年限修正

　　積算價格是無限年土地使用權(quán)價格，估價對象評估設(shè)定使用年限為50年，故需要進(jìn)行使用年限修正，其使用年限修正系數(shù)為：

　　使用年限修正系數(shù)=1-1/(1+土地還原利率)剩余使用年限

　　=1-1/(1+6%)50=0.9457

　　(8)單位地價計算

　　土地單價=(63.85+37+5.39+10.09+11.63)元/m2×0.96×0.9457

　　=116元/m22.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等估價成果，按照估價對

　　象的區(qū)域條件和個別條件與基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價對象在估價基準(zhǔn)日價格的方法。其計算公式為

　　宗地地價=基準(zhǔn)地價×K1K2(1+∑K)+F

　　式中

　　K1―期日修正系數(shù);

　　K2―土地使用年期修正系數(shù);

　　∑K―影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和;

　　F―開發(fā)程度差異修正值。

　　(1)基準(zhǔn)地價成果介紹

　　根據(jù)××縣人民政府《關(guān)于××縣城區(qū)商業(yè)、住宅及全縣工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的通告》，××縣城區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價劃分為三個級別，具體地價詳見下表。

　　工業(yè)用地基準(zhǔn)地價內(nèi)涵為：基準(zhǔn)期日為2002年8月25日;開發(fā)程度為“五通一平”(外圍通路、通水、排水、通電、通信，內(nèi)部場地平整)土地開發(fā)程度下的區(qū)域國有出讓土地使用權(quán)平均價格;容積率按規(guī)劃用地要求;土地使用年限為50年。

　　(2)估價對象基準(zhǔn)地價的確定

　　估價對象位于××縣工業(yè)園區(qū)，屬三級地區(qū)，其工業(yè)用地基準(zhǔn)地價為110元/m2。

　　(3)地價影響因素及修正系數(shù)確定

　　基準(zhǔn)地價是同一地區(qū)工業(yè)用地平均地價水平的反映，具體地塊地價受到多方面因素的影響。以下是××縣三級地區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表。

　　(4)估價對象地價影響因素條件說明和修正系數(shù)的規(guī)定

　　經(jīng)實地調(diào)查，估價對象地價影響因素條件具體情況及相應(yīng)的修正系數(shù)如下表。

　　(5)期日修正系數(shù)的確定

　　由于本次采用的基準(zhǔn)地價的基準(zhǔn)日為2002年8月25日，而估價基準(zhǔn)日為2008年6月26日，時間相隔比較遠(yuǎn)，根據(jù)本公司對該縣近幾年來掌握的地價變動信息資料，經(jīng)測算，本次評估地價期日修正系數(shù)為1.06。

　　(6)年限修正系數(shù)的確定

　　基準(zhǔn)地價是50年使用權(quán)的地價，而估價對象設(shè)定的土地使用年限也是50年，故不需進(jìn)行年限修正。

　　(7)確定土地開發(fā)程度差異修正值

　　本次采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估的基準(zhǔn)條件中，土地開發(fā)程度為達(dá)到“五通一平”(即外圍通路、通水、排水、通電、通信“五通”和內(nèi)部場地平整)市政配套要求的熟地，而本次評估設(shè)定待估宗地土地開發(fā)程度為“三通一平”(即外圍通路、通水、通電“三通”和內(nèi)部場地平整)，故需進(jìn)行土地開發(fā)程度差異修正，即應(yīng)扣除排水和通信費(fèi)用。根據(jù)調(diào)查，待估宗地所在區(qū)域開發(fā)程度達(dá)到“外圍五通，內(nèi)部場地平整”的開發(fā)費(fèi)用為60元/m2，即通路17元/m2、通水10元/m2、排水20元/m2、通電10元/m2、通信8元/m2和場地平整5元/m2。確定“外圍三通，內(nèi)部場地平整”與“外圍五通，內(nèi)部場地平整”的土地開發(fā)程度的修正值為(-20-8)元/m2=-28元/m2。

　　(8)單位面積地價計算

　　綜上所述，評估宗地修正地價為

　　單位面積地價=基準(zhǔn)地價×(1+∑修正系數(shù))×期日修正系數(shù)×年限修正系數(shù)+

　　土地開發(fā)程度差異值

　　=[-110×(1-5.0%)×1.06-28]元/m2

　　=83元/m2

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