2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬題第四套1

　　一、案例分析題(2題，每題20分，共40分。請(qǐng)閱讀，并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問(wèn)題)

　　(一)

　　本部分包括一個(gè)國(guó)有企業(yè)改制中土地估價(jià)和資產(chǎn)處置案例，要求認(rèn)真理解題意，并根據(jù)給定條件，運(yùn)用所學(xué)知識(shí)綜合分析回答有關(guān)問(wèn)題。

　　某國(guó)有企業(yè)擬發(fā)起組建股份有限公司，并委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所涉及的兩宗土地A和B進(jìn)行評(píng)估。A宗地為商業(yè)用地;B宗地為工業(yè)用地，容積率為0.6。請(qǐng)根據(jù)以下給定條件分析并回答下列問(wèn)題：

　　1.A宗地位于城市市區(qū)，評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)選用了市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行評(píng)估，市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果為1320元/m2，收益還原法的評(píng)估結(jié)果為970元/m2。

　　試問(wèn)：有哪幾種方法可以確定最終的評(píng)估結(jié)果?簡(jiǎn)述理由。

　　2.B宗地位于城市郊區(qū)，為當(dāng)?shù)卣诙嗄昵罢魇辙r(nóng)村集體土地后劃撥給該企業(yè)使用，此后該區(qū)域未發(fā)生征地案例。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　(1)在這種情況下，采用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)收集哪幾方面的資料和標(biāo)準(zhǔn)作為評(píng)估依據(jù)?

　　(2)運(yùn)用成本逼近法評(píng)估該宗地50年期的出讓土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，基本步驟應(yīng)有哪些?

　　3.根據(jù)資產(chǎn)重組的需要，在土地資產(chǎn)的處置上，該國(guó)有企業(yè)擬選擇如下兩種處置方式：對(duì)A宗地的處置采取由企業(yè)辦理土地出讓手續(xù)后租賃給股份有限公司使用;對(duì)8宗地采取以國(guó)家作價(jià)入股的方式投入到股份有限公司。

　　請(qǐng)簡(jiǎn)要分析這兩種土地資產(chǎn)處置方式的不同點(diǎn)，并從產(chǎn)權(quán)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系上說(shuō)明這兩種處置方式對(duì)國(guó)家、國(guó)有企業(yè)、股份有限公司的利弊。

　　4.股份有限公司成立以后，由于城市的發(fā)展，B宗地變?yōu)榕R街地，所在區(qū)域的土地用途規(guī)劃為商業(yè)用途，平均容積率為1.5。股份有限公司擬對(duì)該宗地上原有建筑進(jìn)行改造，增加建筑層數(shù)，使該宗地的容積率達(dá)到2，并全部用于出租。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　(1)為實(shí)現(xiàn)上述計(jì)劃，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，股份有限公司應(yīng)到政府部門辦理哪些手續(xù)?

　　(2)如對(duì)該宗地重新進(jìn)行評(píng)估，可選擇哪兩種方法進(jìn)行評(píng)估?簡(jiǎn)述估價(jià)思路及所用方法估價(jià)的基本程序。

　　(二)某公司于2008年10月通過(guò)出讓方式獲得一5000m2土地的使用權(quán)，出讓年限為50年，根據(jù)規(guī)劃，該地塊用途為綜合，容積率為3。該公司于2009年10月動(dòng)工興建一座鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的綜合大樓。由于建設(shè)資金緊張，該公司擬于2010年10月將土地使用權(quán)向銀行抵押。

　　項(xiàng)目其他有關(guān)資料如下：

　　(1)該大樓1～3層為商場(chǎng)，建筑面積為3000m2，4～15層為辦公樓。

　　(2)大樓開發(fā)周期預(yù)期2年，第一年投入60%，第二年投入40%。

　　(3)大樓建成后該公司計(jì)劃自留2000m2用作辦公用房，其余部分以出租方式經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)商場(chǎng)與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價(jià)為3000元/m2(建筑面積)，同類物業(yè)的商場(chǎng)市場(chǎng)租金水平每月為300元/m2，辦公樓市場(chǎng)租金水平每月為150元/m2。

　　(4)經(jīng)過(guò)調(diào)查，有關(guān)參數(shù)確定為，房屋出租年經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中管理費(fèi)為年租金的10%，維修費(fèi)為租金的8%，保險(xiǎn)費(fèi)為建安造價(jià)的2‰，稅金為年租金的12%;項(xiàng)目投資回報(bào)率取建安造價(jià)的30%建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，殘值率為2 %。另外，當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為8%，綜合還原率為10%，銀行貸款利息率為10%。

　　如果以該宗土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)的70%貸款，請(qǐng)問(wèn)該公司最多可貸多少款?

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