2013年土地估價案例與報告模擬題第二套8

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　　二、報告判讀題

　　(一)

　　1.關(guān)于土地估價目的敘述不正確。理由：(1)一項估價只能有一個目的。

　　(2)土地抵押登記中的申報價值必須是以抵押為目的的估價結(jié)果為依據(jù)。

　　2.認為股權(quán)轉(zhuǎn)讓是股東內(nèi)部的事情，不需要對土地資產(chǎn)進行評估的觀點不正確。理由：

　　(1)股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須進行資產(chǎn)核定，需要土地評估。

　　(2)隨著時間的變化，土地可能發(fā)生增值或貶值，需要重新評估。

　　3.土地估價依據(jù)一般包括：①法律法規(guī)方面。②估價技術(shù)方面。③估價對象權(quán)屬方面。④估價委托要求方面(目的、范圍等);⑤現(xiàn)場勘察情況。

　　缺少：估價對象權(quán)屬方面。

　　4.B

　　5.C

　　6.不違反規(guī)定。理由：

　　(1)土地登記時申報地價為自行報價，申報者單方負責，不一定需要專門評估，可以根據(jù)有關(guān)評估報告確定。

　　(2)土地登記時，地價申報不需要估價報告，采用估價報告的結(jié)果沒有對原估價行為形成法律侵權(quán)。

　　(二)本報告存在的問題主要有：

　　1.評估原則太雜，思路不清，如評估時全面考慮地價增減各項因素等。

　　2.未界定土地開發(fā)程度。

　　3.未注明估價人員是否具備土地估價師資格，無土地估價師簽名和相應(yīng)的證書號。

　　4.落款處未注明土地估價機構(gòu)名稱，也未加蓋公章。

　　5.土地登記情況不清，地籍圖號、登記號等都沒有。

　　6.委托宗地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不清，目前的土地使用者、土地使用權(quán)通過何種形式取得(不是出讓方式取得的土地，企業(yè)不能作價入股，而評估中未注明)、他項權(quán)利未作說明。

　　7.影響地價的一般因素沒說明。

　　8.影響地價的區(qū)域因素基本沒說明。

　　9.影響地價的個別因素沒說明。

　　10.評估用語非常不規(guī)范，多處同一內(nèi)容的東西有不同的表述。

　　11.宗地分攤面積不合理，也沒講清楚如何分攤。

　　12.土地殘余法中的錯誤：

　　(1)租金的推求過程未加說明，表述不全面，與表中的結(jié)果也不對應(yīng)。

　　(2)各層建筑面積數(shù)據(jù)混亂，各層面積前后表述不一，如第四層兩表中分別為1940m2，與970m2等。

　　(3)租金標準前后不一，如兩表中地下層租金分別為1000元/m2與1100元/m2。

　　(4)第六層為公司自用房，應(yīng)視為收益面積，不應(yīng)扣除。

　　(5)宗地計算年純收益時，不應(yīng)扣所得稅，所得稅不是按項目扣，可扣房產(chǎn)稅等。

　　(6)還原利率及收益增長率的確定均無依據(jù)。

　　(7)物業(yè)總價值計算公式與結(jié)果不符，計算有誤。

　　(8)土地殘余法中，設(shè)備裝修的折舊不可能與建筑物折舊時間一致。

　　(9)重置價格確定中，計算利息期不清楚。

　　(10)同一建筑有兩個建造年代，在委估宗地現(xiàn)狀描述中說明是2003年建成，計算建筑現(xiàn)值時又說該建筑建成于1999年，已使用7年，前后矛盾。

　　(11)計算房地產(chǎn)收益和建筑物價值時的建筑面積前后不一致，相互矛盾。

　　13.比較法中的錯誤：

　　(1)修正因素中沒有說明容積率的修正問題，而B案例不可能建成8層。

　　(2)比較法中，區(qū)域因素、個別因素的歸類不清楚。

　　(3)修正過程不清，不知從何而來，年期修正錯誤。

　　14.基準地價修正法中的錯誤：查閱的地價與表不對應(yīng)，區(qū)域因素、個別因素的修正與比較

　　法的因素修正不對應(yīng)或沒有聯(lián)系。

　　15.估價結(jié)果無大寫。

　　16.缺土地使用證、機構(gòu)資格證等附件。

　　(三)土地估價技術(shù)報告錯誤之處：

　　1.估價目的中對土地權(quán)利說明不明確。

　　2.無估價對象描述。

　　3.估價定義中用途、基礎(chǔ)設(shè)施、年期、權(quán)利未說明。

　　4.估價期日非具體時點(無“日”)。

　　5.估價結(jié)果中無大寫、無匯率，幣種不統(tǒng)一。

　　6.無土地估價結(jié)果一覽表。

　　7.“需要特殊說明事項”中未對估價的假設(shè)條件(價格)進行說明。

　　8.說明事項中，未辦理出讓手續(xù)就人股。

　　9.報告有效期應(yīng)為半年。

　　10.非土地估價師。

　　11.出具報告的時間離估價基期過長。

　　12.無四至說明。

　　13.無土地登記狀況說明(地號、圖號、證號等)。

　　14.土地級別與土地等混同。

　　15.他項權(quán)利無說明。

　　16.征地審批機關(guān)應(yīng)為當?shù)卣?，而非土地部門。

　　17.一般因素描述不全(需進一步說明)。

　　18.區(qū)域因素分析錯為環(huán)境因素分析。

　　19.個別因素描述不全(需進一步說明)。

　　20.估價方法應(yīng)用錯誤(需進一步說明)。

　　21.因素修正表案例8錯，應(yīng)為23.47。

　　22.土地開發(fā)費無依據(jù)，不是客觀費用。

　　23.計息期錯，應(yīng)為l年。

　　24.未計算土地稅費、土地增值收益。

　　25.未作年期修正。

　　26.收益還原法中，收益不是客觀收益。

　　27.未扣除房屋收益。

　　28.還原率無依據(jù)。

　　29.兩種估價結(jié)果相差過大，不能用算術(shù)平均值。

　　30.土地征收日期與竣工日期矛盾。

　　31.房屋折舊計算錯誤(年限錯誤，不應(yīng)扣殘值)。

　　32.附件中缺土地使用權(quán)證書(圖、證)。

　　33.附件中缺資質(zhì)證書、估價師資格證書。

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