2013年土地估價實(shí)務(wù)沖刺題1

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　　1、 采用收益還原法進(jìn)行地價評估時，所考慮的經(jīng)營費(fèi)用不同于會計(jì)的成本費(fèi)用，如前者不包括( )。

　　A.職工工資

　　B.改擴(kuò)建費(fèi)用

　　C.房屋火災(zāi)保險

　　D.維修費(fèi)用

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：根據(jù)企業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的計(jì)算，可知道費(fèi)用包括原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、稅金、應(yīng)攤提費(fèi)用以及其他應(yīng)扣除的費(fèi)用，那么其中是沒有改擴(kuò)建費(fèi)用的。

　　2、 在收益還原法中，可以直接用于評估土地價格的是( )

　　A.實(shí)際收益

　　B.客觀純收益

　　C.實(shí)際純收益

　　D.實(shí)際總收益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：根據(jù)收益還原法，總收益的計(jì)算方法，可知道土地的收益分為客觀純收益和實(shí)際收益，計(jì)算時應(yīng)當(dāng)計(jì)算客觀純收益。

　　3、 若土地年純收益不變、土地還原率不變且大于零，則無限年期土地使用權(quán)的價格計(jì)算公式為( )。

　　A.P=a/r[1一l/(1+r)n]

　　B.P=a/r

　　C.P=a/(r±s)

　　D.P=a/r±b/r2

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：根據(jù)土地年純收益不變土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計(jì)算公式為：

　　P=a/r

　　式中：P――土地價格;

　　a――土地純收益;

　　r――土地還原率。

　　可知答案為B.P=a/r

　　4、 收益還原法不適宜用于評估( )用地。

　　A.商業(yè)

　　B.寫字樓

　　C.酒店

　　D.學(xué)校

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，學(xué)校、公園等公益用地屬于沒有收益得不動產(chǎn)，不適合用收益還原法進(jìn)行計(jì)算。

　　5、 房地出租中，( )的費(fèi)用計(jì)算與房屋重置價無關(guān)。

　　A.管理費(fèi)

　　B.維修費(fèi)

　　C.保險費(fèi)

　　D.房屋折舊費(fèi)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： a

　　解　　析：管理費(fèi)是年租金得2%-5%，與房屋重置價無關(guān)。

　　6、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元，該土地?zé)o限年的收益價格最接近于( )萬元。

　　A.1350

　　B.1533

　　C.1611

　　D.1722

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c

　　解　　析：1.土地使用年期無限時的計(jì)算公式

　　P=a/r±b/r2

　　式中：P、a、r含義同前;

　　b――純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為a，則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a±(n―1)b。公式中符號，當(dāng)純收益按等差級數(shù)遞增時取加號，遞減時取減號。應(yīng)當(dāng)是P=a/r+b/r2， 帶入公式計(jì)算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。

　　7、 收益還原法是在估算土地在未來每年預(yù)期( )的基礎(chǔ)上計(jì)算的。

　　A.經(jīng)營收益

　　B.總收益

　　C.總費(fèi)用與總收益之和

　　D.純收益

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：根據(jù)收益還原法的原理，應(yīng)當(dāng)是每年預(yù)期的純收益。

　　8、收益還原法考慮的總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營費(fèi)用與( )費(fèi)用。

　　A.評估

　　B.計(jì)

　　C.資本

　　D.建筑

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： d

　　解　　析：產(chǎn)生收益包括房地產(chǎn)貢獻(xiàn)、經(jīng)營貢獻(xiàn)、資本貢獻(xiàn)，所以為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營費(fèi)用與資本費(fèi)用。

　　9、 評估別墅等獨(dú)立居住用地，一般應(yīng)首選( )。

　　A.市場比較法

　　B.收益還原法

　　C.成本逼近法

　　D.剩余法

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： c

　　解　　析：根據(jù)市場比較法適用的范圍，只要有交易案例就可以。它收益不好計(jì)算，首選用市場比較法。成本逼近法、剩余法是在交易案例較少時采用的情況。

　　10、 采用收益還原法評估地役權(quán)價格時，所確定的土地還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高出( )。

　　A.0.5個百分點(diǎn)左右

　　B.1個百分點(diǎn)左右

　　C.2個百分點(diǎn)左右

　　D.標(biāo)準(zhǔn)未規(guī)定

　　標(biāo)準(zhǔn)答案： b

　　解　　析：根據(jù)土地還原利率的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是B.1個百分點(diǎn)左右。

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