2013年土地估價(jià)案例與報(bào)告模擬題6

　　參考答案

　　一、案例分析題

　　(一)

　　1.評(píng)估前需要了解的關(guān)鍵信息

　　(1)是否符合規(guī)劃。

　　(2)建筑物是否合法。

　　(3)是否交納清有關(guān)稅費(fèi)。

　　(4)委托方是否真正具有土地處置權(quán)(或產(chǎn)權(quán)是否清晰、是否有產(chǎn)權(quán)糾紛)。

　　(5)是否重復(fù)抵押(或是否設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利)。

　　(6)有下列答案的可增加0.5分，但總分不超過5分：若是國有土地，是劃撥還是出讓(或是否有產(chǎn)權(quán)證)。

　　2.已知的宗地個(gè)別條件

　　(1)宗地西高東低。

　　(2)宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形。

　　(3)地下水位適中。

　　(4)紅壤軟土。

　　(5)不臨路。

　　(6)面積1500m2。

　　(7)宗地內(nèi)“四通一平”。

　　(8)無使用限制。

　　3.地價(jià)定義

　　(1)實(shí)際用途為工礦用地。

　　(2)設(shè)定用途為工業(yè)用地。

　　(3)實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“三通’’(通路、通電、通信)和宗地紅線內(nèi)“四通一平”(通路、

　　通電、通信、供水及場(chǎng)地平整)。

　　(4)設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“三通’’(通路、通電、通信)和宗地紅線內(nèi)“四通一平”(通路、通電、通信、供水及場(chǎng)地平整)。

　　(5)土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥土地使用權(quán)。

　　(6)估價(jià)基準(zhǔn)日定為2008年10月8日。

　　(7)使用年期及剩余使用年期。

　　4.評(píng)估操作過程中的錯(cuò)誤點(diǎn)

　　(1)不能簡單比照末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)，要說明理由。

　　(2)不能以最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)確定市場(chǎng)價(jià)。

　　(3)土地出讓金扣除應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)

　　(4)抵押折扣不能作為評(píng)估結(jié)果。

　　5.前置條件

　　(1)劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)不改變。

　　(2)購買方應(yīng)具有競買資格。

　　(3)土地用途不改變。

　　(4)專門土地拍賣場(chǎng)地。

　　(5)專業(yè)土地拍賣公司。

　　(二)

　　1.此次估價(jià)工作流程不合理。存在的問題

　　(1)每項(xiàng)估價(jià)必須有至少兩名土地估價(jià)師，而不是一名土地估價(jià)師和一名估價(jià)助理。

　　(2)兩項(xiàng)估價(jià)應(yīng)該獨(dú)立進(jìn)行，而不能分工合作調(diào)查，估價(jià)師應(yīng)該貫穿估價(jià)的全部過程。

　　(3)應(yīng)該先簽訂合同再進(jìn)行實(shí)質(zhì)性估價(jià)活動(dòng)。

　　(4)不能由估價(jià)師在沒有委托書的情況下代替法人簽訂合同。

　　(5)估價(jià)事項(xiàng)和技術(shù)路線應(yīng)該在實(shí)質(zhì)性估價(jià)活動(dòng)之前完成。

　　(6)缺乏權(quán)屬資料核實(shí)調(diào)查過程。

　　(7)由于兩份估價(jià)分別由甲乙完成，所以報(bào)告簽字不能由甲乙共同簽名。

　　(8)缺乏審核。

　　2.確定土地估價(jià)事項(xiàng)的內(nèi)容

　　(1)確定估價(jià)對(duì)象。

　　(2)確定土地估價(jià)目的。

　　(3)確定土地估價(jià)期日。

　　(4)界定土地價(jià)格定義。

　　(5)土地估價(jià)中特別事項(xiàng)的說明。

　　(6)審核。

　　3.對(duì)土地出讓底價(jià)和回收價(jià)格的定義

　　(1)住宅的價(jià)格定義。估價(jià)對(duì)象作為商品住宅用地，在設(shè)定的開發(fā)程度與設(shè)定容積率的狀態(tài)下，于估價(jià)期日的70年的出讓土地使用權(quán)價(jià)格。

　　(2)對(duì)教育用地價(jià)格定義。估價(jià)對(duì)象作為公共建筑用地，在現(xiàn)狀開發(fā)程度與現(xiàn)狀容積率的狀態(tài)下，于估價(jià)期日的無年期的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

　　4.對(duì)估價(jià)技術(shù)路線的分析

　　(1)出讓底價(jià)主要依據(jù)周邊拍賣價(jià)格進(jìn)行比照確定不合理。因?yàn)榕馁u價(jià)格是一種特定條件下的成交價(jià)格，如果直接比照確定，會(huì)使評(píng)估價(jià)格偏高。出讓底價(jià)應(yīng)該依照平均市場(chǎng)價(jià)確定。(2)收回補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估主要采用市場(chǎng)比較法和收益還原法對(duì)原用途市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估不合理。因?yàn)槭栈匮a(bǔ)償價(jià)格應(yīng)該是原用途的劃撥價(jià)格而不是完全市場(chǎng)價(jià)格，需要扣除國家所有權(quán)收益和有關(guān)稅費(fèi)部分。另外，由于教育用地的土地市場(chǎng)不發(fā)育，又無收益，利用市場(chǎng)比較法與收益還原法等方法進(jìn)行估價(jià)不合理。

　　5.估價(jià)技術(shù)路線

　　(1)補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估。先采用成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估原用途的市場(chǎng)價(jià)格，再扣除國家所有權(quán)收益和有關(guān)稅費(fèi)部分確定劃撥用途價(jià)格。

　　(2)出讓底價(jià)的評(píng)估。先采用剩余法和市場(chǎng)比較法評(píng)估新用途的市場(chǎng)價(jià)值，然后根據(jù)宗地的具體條件和其他相關(guān)要求制訂出讓底價(jià)方案。

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