2013年土地估價案例與報告模擬題2

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　　二、報告判讀題(共3題，分別為10分、25分、25分，共60分。第一題為土地估價技術(shù)報告片段。根據(jù)提問回答。第二題和第三題均為1個完整的土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，請閱讀后指出錯誤并說明原因。)

　　(一)

　　下面是一份土地估價技術(shù)報告中采用假設(shè)開發(fā)法測算的說明部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請閱讀后回答相關(guān)問題。

　　1.估價對象建設(shè)期及利用方式分析

　　該地塊為出讓所得，根據(jù)××經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局文件《關(guān)于“××住宅小區(qū)”項目初步設(shè)計的批復(fù)》(××開經(jīng)[2005]053號)，該地塊將建成多層住宅小區(qū)，土地總面積為95635m2，總建筑面積為143452m2，其中物業(yè)管理、會所等公建配套用房面積占3.4%，容積率為1.5，建筑覆蓋率小于或等于35%。估價人員進(jìn)行了實地勘察，地塊離城市較近，有直達(dá)的主干道，地塊邊緣已經(jīng)具備自來水和天然氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，而且自然景色優(yōu)美，環(huán)境狀況表明很適合修建住宅，但是地質(zhì)狀況表明只適合修建多層住宅。估價人員也對周邊市場進(jìn)行了調(diào)查，由于有城市輕軌經(jīng)過該區(qū)域，所以本區(qū)域?qū)Χ鄬幼≌枨筝^大。

　　估價人員在綜合對區(qū)域的市場、環(huán)境及土地條件等分析后，認(rèn)為在不改變多層住宅性質(zhì)的前提下，為最大程度提高開發(fā)價值，地塊最佳利用方式應(yīng)該為：土地用途設(shè)定為多層別墅型住宅用地，總用地面積為95635m2，總建筑面積為35000m2，其中物業(yè)管理、社區(qū)活動中心、小商場、4、區(qū)停車庫、郵局、小型銀行儲蓄所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心等公建配套用房面積占3.4%，建筑覆蓋率小于或等于15%，容積率為0.37，主要建筑物為多層，二、三層為別墅排屋。本次評估按土地的最佳利用方式確定預(yù)期開發(fā)條件。

　　根據(jù)以上項目的建設(shè)規(guī)模，本次評估確定其開發(fā)期為2年。由于本次評估目的為待開發(fā)土地市值估算，開發(fā)期自估價基準(zhǔn)日算起。

　　2.預(yù)期售價確定及銷售狀況分析

　　從××經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近期該區(qū)域樓盤銷售情況來看，該類出讓用地新開發(fā)的別墅排屋平均售價在3500～4000元/m2之間，考慮到該區(qū)域目前房地產(chǎn)市場行情，結(jié)合估價對象實際情況，經(jīng)綜合分析，確定該地塊開發(fā)完后，即2009年6月30日，法定使用年限的住宅平均售價為3500元/m2，則該物業(yè)預(yù)期總售價為

　　總售價=平均售價×建筑面積

　　=3500元/m2×35000m2=12250萬元

　　通過調(diào)查該區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況，與待估對象相同或類似的房地產(chǎn)項目一般均采取預(yù)售形

　　式，考慮到估價對象所處區(qū)域房地產(chǎn)銷售市場的實際情況，本次評估假設(shè)估價對象所建物業(yè)銷售狀況為：項目在開發(fā)一年后開始預(yù)售，且為均勻銷售，截至開發(fā)完成時銷售率達(dá)到40%，另外60%在開發(fā)完成后的一年半內(nèi)均勻售出。并假設(shè)房屋售價在銷售期內(nèi)保持不變。

　　3.開發(fā)總費(fèi)用的確定

　　根據(jù)待估宗地現(xiàn)狀，要建成一個完整可售和可居住的住宅小區(qū)，必須經(jīng)過前期工程、建安工

　　程和室外配套建設(shè)三個階段。本案的前期費(fèi)用很復(fù)雜，除了其間發(fā)生的前期勘察設(shè)計、可行性研究費(fèi)用、1臨時三通一平費(fèi)用外，還有解決市政設(shè)施缺口的有關(guān)費(fèi)用，如5km長的電纜鋪設(shè)費(fèi)用，1OOm長的排水管道等的鋪設(shè)費(fèi)用;土建安裝及附屬工程費(fèi)用，室外工程、綠化建設(shè)費(fèi)用，管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。上述費(fèi)用經(jīng)歸類，可分為前期費(fèi)用、建造成本、室外建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用四大項。分別估算如下：

　　(1)前期費(fèi)用(分析過程略)：確定其前期費(fèi)用為200元/m2(按總建筑面積)，則前期費(fèi)用總

　　計為

　　前期費(fèi)用=前期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)×總建筑面積

　　=200元/m2×35000m2=700萬元

　　并設(shè)定為開發(fā)初期一次性投入。

　　(2)建造成本(分析過程略)：確定其平均建造成本為700元/m2(按總建筑面積)，則整個物

　　業(yè)總建造成本共計為

　　建造成本=平均建造成本×總建筑面積

　　=700元/m2×35000m2

　　=2450萬元

　　并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。

　　(3)室外建設(shè)費(fèi)用(分析過程略)：確定該地塊室外建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為220元/m2(按土地面

　　積)，則小區(qū)建設(shè)費(fèi)用總計為

　　室外建設(shè)費(fèi)用=室外建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)×土地面積

　　=220元/m2×95635m2=2103.97萬元

　　并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。

　　(4)管理費(fèi)用：包括開發(fā)過程中的管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)等，按上述(2)+(3)的5%

　　計。設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。

　　管理費(fèi)用=((2)+(3))×5%

　　=(2450+2103.97)萬元×5%

　　=227.70萬元

　　4.銷售費(fèi)用(分析過程略)

　　確定此項費(fèi)用可按總售價的8%計，該項費(fèi)用設(shè)定為與銷售進(jìn)度同步投入。

　　5.利息率和利潤率確定

　　(1)利息率，本次評估將采用貼現(xiàn)方式計算地價，故不考慮投資利息。貼現(xiàn)率采用2006年4月28日公告的銀行1~3年期貸款利率6.03%。

　　(2)利潤率：房地產(chǎn)的利潤率關(guān)鍵要看市場供求狀況。根據(jù)對目前房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)收益率的統(tǒng)計，結(jié)合×市統(tǒng)計年鑒資料，考慮區(qū)域房地產(chǎn)實際市場情況，確定該房地產(chǎn)開發(fā)項目投資利潤率為24%。

　　6.地價測算

　　根據(jù)假設(shè)開發(fā)法基本公式：地價-預(yù)期售價-總開發(fā)費(fèi)用?利潤一利息?銷售費(fèi)用，結(jié)合本次評估實際，得到如下方程

　　解上式得到

　　總低價=2762.28萬元

　　土地單價=2762.28萬元/95635m2=289元/m2

　　就上述報告片斷，回答以下問題：

　　1.你認(rèn)為報告中估價對象的最佳利用方式是否恰當(dāng)，為什么?

　　2.請列出估價報告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標(biāo)或者因素(提示：不少于6個)。

　　3.報告中不動產(chǎn)預(yù)期售價的確定過程較為簡單，如果采用市場案例分析確定，在選擇案例時有什么要求(提示：不少于4個)?

　　4.報告中不動產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用里有不應(yīng)計入的項目，請指出來。

　　5.報告中采用貼現(xiàn)的方式進(jìn)行地價測算，假設(shè)開發(fā)法也可以不采用貼現(xiàn)方式測算地價，請根據(jù)報告中的數(shù)據(jù)資料，并假定地價為P，分別列出其總售價、建造成本、銷售費(fèi)用、利息、利潤的計算式。

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