2013年土地估價實務基礎模擬題8

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　　1.解題思路與方法選用

　　先運用收益還原法計算房地產總價，再利用重置成本法計算房屋現(xiàn)值，最后從房地產總價中扣除房屋現(xiàn)值即得到土地價格。

　　2.解題步驟

　　第一步：計算大廈房地年總收益

　　商場年總收益=5.0元/(m2•日) ×4000m2 × 75.%×(1-5.%) ×365日=520.125萬元

　　寫字樓年總收益=4.0元/(m2•日)×7500m2 ×70.%×(1-20.%) × 365 日=613.2萬元房地年總收益=(520.125+613.2)萬元=1133.325萬元

　　第二步：計算房地出租年總費用

　　年總管理費=1133.325萬元×5.%=56.67萬元

　　年總維修費=3000元/m2×(4000+7500)m2×8 %=276萬元

　　年總稅費=30元/m2×(4000+7500)m2=34.5萬元

　　年保險費=3000元/m2×(4000+7500)m2×2‰=6.9萬元

　　年折舊費=3000元/m2×(4000+7500)m2]/48=71.875萬元

　　年總費用=(56.67+276+34.5+6.9+71.875)萬元=445.945萬元

　　第三步：計算房地年純收益

　　純收益=(1133.325--445.945)萬元=687.38萬元

　　第四步：計算目前房地產總價值

　　總價值

　　其中，a為純收益687.38萬元

　　r為綜合還原率9.%

　　n為房地產收益年限(50-5)年=45年

　　總價值=687.38萬元/9.%×[1-1/(1+9.%)45]=7479.52萬元

　　第五步：計算大廈房產現(xiàn)值

　　重置價格=3000元/┫×(4000+7500)┫=3450萬元

　　房產現(xiàn)值=3450萬元-71.875萬元×3=3234.375萬元

　　第六步：計算大廈所占用土地目前的地價

　　總地價=房地產總價-房產現(xiàn)值-(7479.52-3234.375)萬元=4245.145萬元

　　單位地價=4245.145萬元/2875┫=14765.7元/┫

　　(二)

　　1.解題思路

　　本題需要先用收益還原法估算建設完成后的房地產價值，再用剩余法估算土地使用權價格，

　　最后估算允許貸款的額度。

　　2.用收益還原法測算房地產總價

　　第一步：計算年出租總收入

　　房地產總建筑面積=土地面積×容積率=5000m2×3=15000 m2

　　商場建筑面積=3000 m2

　　辦公樓建筑面積=(15000-3000) m2=12000 m2

　　商場年出租收入=300元/(71•m2)×3000m2×12月×90%

　　=9720000元=972萬元

　　辦公樓年出租收入=150元/┫×12000┫×12×80%=17280000元=1728萬元

　　年出租總收入=商場年出租收入+辦公樓年出租收入=(972+1728)萬元=2700萬元

　　第二步：計算年房地費用

　　年管理費=年租金×10.%=2700萬元×10.%=270萬元

　　年維修費=年租金×8 %/=2700萬元×8 %=216萬元

　　年保險費=建安造價×2‰=3000元/┫×(3×5000)┫×2‰=90000元=9萬元

　　年稅金=年租金×12.%=2700萬元×12.%=324萬元

　　年折舊=建安造價/47=4500/47萬元=95.74萬元

　　年房地費用合計：(270+216+9+324+95.74)萬元=914.74萬元

　　第三步：計算年房地純收益

　　年房地純收益=年出租總收人―房地費用=(2700―914.74)萬元=1785.26萬元

　　第四步：計算房地產總價

　　假設P為房地產價格，a為年房地純收益，r為綜合還原率，n為使用年期，則根據有限年收益法的計算公式

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