2013年土地估價實務(wù)基礎(chǔ)模擬題6

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　　三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號51～60，共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項，其中至少有1個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項的每項得0.25分)

　　(一)甲企業(yè)于2000年以劃拔方式取得某城市四級地范圍內(nèi)的一宗工業(yè)用地，土地面積為 4000m2，隨后投入資金200萬元進(jìn)行廠房建設(shè)，廠房總建筑面積為2500m2。2003年，由于生產(chǎn)發(fā)展的需要，甲企業(yè)先后向乙、丙兩家銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款，并分別獲得貸款80萬元和100萬元，抵押期限均為三年，抵押貸款率均為50%。

　　六行已知該城市基準(zhǔn)地價成果于2000年公布執(zhí)行，土地出讓金以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)核算，按四級工業(yè)用地基準(zhǔn)地價核算的工業(yè)用地出讓金標(biāo)準(zhǔn)為200元/m2。另據(jù)調(diào)查，附近區(qū)域與該宗地類似的工業(yè)用地在2000年、2004年、2006年成交的土地出讓金水平分別為200元/m2、230元/m2、250元/m2。

　　根據(jù)上述情況，回答51～55題。

　　51.甲企業(yè)在向銀行申請抵押貸款時，房地產(chǎn)價格評估V1可以表達(dá)為(　　)。

　　A.V1=土地使用權(quán)出讓價格+建筑物重置價格-建筑物折舊額-應(yīng)交納的土地出讓金

　　B.v1=土地使用權(quán)出讓價格+200萬元

　　C.V1=土地使用權(quán)出讓價格+建筑物現(xiàn)值-應(yīng)交納的土地出讓金

　　D.v1=土地使用權(quán)出讓價格+建筑物重置價格×成新度-應(yīng)交納的土地出讓金

　　52.在向銀行申請抵押貸款的同時，甲企業(yè)向保險公司投保，并委托某評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行投保財

　　產(chǎn)價格評估，則評估值%為(　　)。

　　A.V2=土地使用權(quán)出讓價格-應(yīng)交納的土地出讓金+建筑物重置價格×成新度

　　B.V2=建筑物重置價格-折舊額

　　C.V2=土地使用權(quán)出讓價格+建筑物重置價格-建筑物已使用年限的折舊額

　　D.V2=建筑物重置價格×成新度

　　53.2006年，由于經(jīng)營不善，甲企業(yè)未能按期償還貸款而被乙、丙兩家銀行共同起訴至法院。法院擬對抵押物房地產(chǎn)進(jìn)行處置。如果以拍賣方式處置，則該房地產(chǎn)可能的拍賣底價為(　　)萬元。

　　A.180

　　B.280

　　C.360

　　D.460

　　54.如果拍賣成功，所需支付的費用有：①償還乙、丙銀行的貸款。②繳納土地使用權(quán)出讓金。③甲企業(yè)拖欠的職工工資及養(yǎng)老保險等費用。④處分房地產(chǎn)時發(fā)生的相關(guān)稅費。則按時間先后順序支付拍賣所得價款最可能的情況是(　　)。

　　A.①④③②

　　B.③②①④

　　c.②①④③

　　D.④②①③

　　55.如果拍賣成功，需向政府補(bǔ)交的土地出讓金總額為(　　)萬元。

　　A.80

　　B.88

　　C.92

　　D.100

　　(二)某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2005年10月以出讓方式取得一宗地，土地面積為4000m2，出讓年期40年，出讓用途為商業(yè)，規(guī)劃建設(shè)一座6層商場，各層建筑面積相同，建筑容積率為3.0。2006年10月商場建成后，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將第一層出售給公司乙，市場售價為6500元/m2(建筑面積)，其余建筑由該房地產(chǎn)開發(fā)公司出租經(jīng)營，相關(guān)手續(xù)均已辦理。經(jīng)調(diào)查，該商場周邊區(qū)域有若干正常情況下的土地成交案例，各案例的條件見下表。

　　上表中有關(guān)系數(shù)均為比較案例與待估宗地比較所得，數(shù)值為負(fù)值表示案例的條件比待估宗地條件差，數(shù)值為正值表示案例的條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值表示對宗地價格的修正幅度。該城市商業(yè)用地價格在2006年6月至2008年6月間，平均每月比2006年6月的價格上漲0.2個百分點;2008年7月至2009年10月間，平均每月比2006年6月的價格上漲0.1個百分點，土地還原率取6.%。

　　根據(jù)以上內(nèi)容，回答56～60小題的問題。

　　56.根據(jù)以上條件采用市場比較法(至少選擇三個比較案例)測算公司乙于2009年10月所占用土地的總價格為(　　)萬元。

　　A.282.9

　　B.308.6

　　C.265.8

　　D.288.4

　　57.按乙公司首層建筑面積占整座商場建筑面積的比例計算的乙公司應(yīng)分?jǐn)偼恋孛娣e為(　　)m2。

　　A.687.83

　　B.654.67

　　C.666.67

　　D.676.83

　　58.該商場第一層再出租時，測算其單位土地面積的市場年租金為(　　)元/m2。

　　A.290.20

　　B.325.60

　　C.285.60

　　D.310.30

　　59.采用市場比較法評估求得的土地價格，通常稱之為(　　)價格。

　　A.積算

　　B.比準(zhǔn)

　　C.交易

　　D.參考

　　60.建筑物的耐用年限有(　　)耐用年限之分。

　　A.主體建筑耐用年限和附屬建筑

　　B.物理耐用年限和經(jīng)濟(jì)

　　C.經(jīng)濟(jì)耐用年限和會計

　　D.自然耐用年限和經(jīng)濟(jì)

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