2014物業(yè)管理師《綜合能力》第九章:物業(yè)管理與和諧社會(huì)

特別推薦：2014物業(yè)管理師《綜合能力》第九章知識(shí)點(diǎn)匯總

　　物業(yè)管理與和諧社會(huì)建設(shè)

　　黨的十六屆四中全會(huì)提出了建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)和任務(wù)，并且強(qiáng)調(diào)“要適應(yīng)我國深刻變化，把和諧社會(huì)擺在重要地位?！蔽覈奈飿I(yè)管理工作，是隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的逐步推進(jìn)，房屋所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，居民對(duì)住房財(cái)產(chǎn)的使用、維護(hù)、保值提出了較高的服務(wù)需求的情況下，在改革和人民生活水平不斷提高的進(jìn)程中逐步發(fā)展起來的。20多年的實(shí)踐證明，抓好物業(yè)管理，是我國社會(huì)轉(zhuǎn)型期構(gòu)建和諧社會(huì)的一個(gè)重要方面。

　　(一)物業(yè)管理在和諧社會(huì)建設(shè)中的重要作用

　　物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中新興的一個(gè)服務(wù)性行業(yè)。從經(jīng)濟(jì)形式上說，它是一種以服務(wù)為內(nèi)容的特殊商品;從管理形式上說，它是一種寓管理于服務(wù)之中的特殊管理。北京市貫徹實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》兩年來的實(shí)踐證明，物業(yè)管理在自然化解業(yè)主與管理者之間的種種矛盾，促進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)等方面，具有重要作用。

　　1.物業(yè)管理保證了物業(yè)本身功能充分發(fā)揮。

　　物業(yè)管理最基本的指導(dǎo)思想是，通過自己的服務(wù)，即專業(yè)化的維護(hù)、修繕、更新、改造等管理，使自然環(huán)境和人為因素對(duì)物業(yè)所造成的損壞程度降到最低限度，從而保證物業(yè)功能的發(fā)揮，使其產(chǎn)生更好的經(jīng)濟(jì)效益。如果沒有物業(yè)公司的專業(yè)化管理，任物業(yè)自然損壞，就會(huì)造成社會(huì)財(cái)富的巨大浪費(fèi)。

　　2.物業(yè)管理促進(jìn)了城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化發(fā)展。

　　以往人們?cè)谌粘Ｉ钪杏龅椒N種問題時(shí)，總是東奔西跑、耗費(fèi)口舌，而如今，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，將分散的房屋修繕、設(shè)備維修、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化都匯集到了一家，統(tǒng)一管理，不僅方便了使用人，而且也使整個(gè)城市的生活趨于綜合化、系統(tǒng)化、秩序化，從而促進(jìn)了城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化，提升了城市和居民生活的品質(zhì)。

　　3.物業(yè)管理為業(yè)主創(chuàng)造了安全舒適的人居環(huán)境。

　　現(xiàn)代物業(yè)管理，除了正常的房屋修繕保養(yǎng)外，還對(duì)環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，為業(yè)主和使用人營造優(yōu)美、整潔、方便、舒適、安全、健康的生活空間。使人們?cè)谛撵`深處感受到濃厚的城市文化氣息，陶冶了人的情操，凈化了人的心靈。

　　4.物業(yè)管理還促進(jìn)了城市精神文明建設(shè)。

　　物業(yè)管理，按照《條例》的宗旨，在運(yùn)用社會(huì)化、專業(yè)化的管理方法為業(yè)主和使用人提供安全舒適的居住環(huán)境的同時(shí)，還以居住區(qū)為載體，開展豐富多彩、形式多樣的文化娛樂和學(xué)習(xí)教育活動(dòng)，促進(jìn)城市文明建設(shè)。幾年來，北京市各物業(yè)管理部門與居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，就開展了許多諸如創(chuàng)建文明家庭、共建文明小區(qū)、學(xué)習(xí)培訓(xùn)，以及抵制各種社會(huì)不良行為風(fēng)氣的活動(dòng)。為形成良好社會(huì)風(fēng)氣，構(gòu)建和諧社會(huì)起到了重要作用。

　　(二)物業(yè)管理在和諧社會(huì)建設(shè)中的努力方向

　　當(dāng)前，物業(yè)管理工作為構(gòu)建和諧社會(huì)作貢獻(xiàn)可以從以下三個(gè)方面去努力。

　　1.不斷提高物業(yè)管理的覆蓋面

　　改革開放前，我國城鎮(zhèn)居民的住房實(shí)行實(shí)物分配，其物業(yè)多為各部門、各單位直管。改革開放后，我國大力推進(jìn)住房制度改革，停止了住房的實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。通過房改，大部分城鎮(zhèn)居民擁有了自己的房產(chǎn)，形成了以居民私有產(chǎn)權(quán)為主、多種產(chǎn)權(quán)形式并存的新的住房產(chǎn)權(quán)格局。目前，隨著房改的深入，按照建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，絕大部分城鎮(zhèn)新建住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，從根本上改變了過去小區(qū)面貌“一年新、兩年舊、三年破”的狀況，為廣大人民群眾創(chuàng)造了安全、舒適的生活環(huán)境。但是，基于各方面的原因，原來由各部門、各單位管理的物業(yè)真正實(shí)行物業(yè)管理的還不多。這些原有的物業(yè)大都沿襲計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制，由原單位(部門)維持管理，不僅存在公費(fèi)管私產(chǎn)的不合理問題，還因?yàn)樽》慨a(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不少業(yè)主已經(jīng)不是原單位的人，這些房產(chǎn)仍然由原單位管理，則更加不合理。因此，潛在矛盾和沖突時(shí)時(shí)可能發(fā)生，致使大多數(shù)原有物業(yè)缺少正常的維護(hù)，特別是房屋的共用部位和共用設(shè)施問題越積越多，存在著不少不和諧的因素和隱患。因此，對(duì)原有房屋實(shí)施有效的物業(yè)管理，大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。早在1997年，國家建設(shè)部就曾推廣過沈陽市的經(jīng)驗(yàn)，他們?cè)趯?duì)舊住宅小區(qū)整治、改造的基礎(chǔ)上，結(jié)合房管所轉(zhuǎn)制，推行物業(yè)管理，得到了廣大住戶的擁護(hù)和支持。近幾年來，湖北省黃石市由市政府組織，在市房管局的指導(dǎo)下對(duì)幾十個(gè)舊有小區(qū)進(jìn)行了以拆除違章建設(shè)、消滅泥巴路、疏通水道、增加便民設(shè)施和戶外活動(dòng)場(chǎng)所、提高綠化覆蓋率、改善環(huán)境衛(wèi)生為主要內(nèi)容的環(huán)境綜合整治，整治后實(shí)施新的物業(yè)管理，深受老百姓歡迎。通過物業(yè)管理，不僅舊小區(qū)的面貌，改變著居民的生活方式，也潛移默化地改變著整個(gè)城市的文化，成為和諧社會(huì)建設(shè)的樣板。居民從開始不理解、不支持、不配合到最后紛紛要求加快整治的步伐。安居才能樂業(yè)，實(shí)踐使大家深深體會(huì)到，物業(yè)管理的推進(jìn)，直接或間接地影響到和諧社區(qū)的形成，進(jìn)而影響到整個(gè)城市的和諧。隨著物業(yè)管理的普及和覆蓋面的提高，現(xiàn)存的城市單位型社區(qū)即可開始實(shí)現(xiàn)向真正意義社會(huì)型社區(qū)的轉(zhuǎn)變，其對(duì)和諧社會(huì)的貢獻(xiàn)是不言而喻的。

　　2.研究拓展物業(yè)管理的服務(wù)范圍

　　一個(gè)和諧的社區(qū)首先應(yīng)該是一個(gè)具有高度的認(rèn)同感和歸宿感的社區(qū)。所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選定物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。據(jù)此，物業(yè)管理所提供的服務(wù)主要有兩個(gè)方面：一是對(duì)配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理;二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務(wù)。此外，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條、四十五條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的服務(wù)工作，也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托，為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。從一些做得比較好的物業(yè)管理范例來看，拓展物業(yè)管理的服務(wù)范圍，在建設(shè)具有高度認(rèn)同感和歸宿感的和諧社區(qū)中，是大有可為的。武漢市百步亭物業(yè)管理服務(wù)，以群眾的需求作為第一信號(hào)，實(shí)行低收費(fèi)、高服務(wù)，其物業(yè)管理做到了“全方位、全天候、全過程”，使業(yè)主處處感受到溫馨和便利。多年來，百步亭花園社區(qū)的居民以“家住百步亭”為榮耀。2002年元月，百步亭花園榮獲建設(shè)部頒發(fā)的首屆“中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，成為武漢市乃至全國物業(yè)管理的品牌。2003年10月，中宣部、建設(shè)部、文化部等部門又聯(lián)合下發(fā)通知，要求全國學(xué)習(xí)百步亭花園社區(qū)創(chuàng)建文明社區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。去年以來，百步亭花園社區(qū)又作為和諧社區(qū)建設(shè)的典型，受到媒體的大力宣揚(yáng)和推介，前往百步亭參觀考察的領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界均給予百步亭以高度的贊揚(yáng)和肯定。百步亭花園的經(jīng)驗(yàn)表明，物業(yè)管理服務(wù)必須充分關(guān)注大眾群體，廣大的中低收入者是物業(yè)管理服務(wù)的主體，在研究拓展服務(wù)范圍時(shí)，要根據(jù)廣大群眾的需求和承受能力，選擇好服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，還要妥善處理好基本的物業(yè)需求和特殊需求的關(guān)系，做到在效率和公平之間選擇平衡點(diǎn)，在提高物業(yè)服務(wù)的同時(shí)又能化解一些社會(huì)問題。

　　3.切實(shí)規(guī)范物業(yè)管理各方行為

　　社會(huì)和諧的主體是“人”的和諧。抓好物業(yè)管理不能見“物”不見“人”，必須切實(shí)規(guī)范物業(yè)管理各方的行為。物業(yè)管理作為我國的新興行業(yè)，其發(fā)展過程中，各種社會(huì)矛盾也呈現(xiàn)出來。如在物業(yè)管理實(shí)踐中，單個(gè)業(yè)主的利益與業(yè)主共同利益的平衡、房屋質(zhì)量的責(zé)任、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備利用與收益的歸屬，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，專項(xiàng)維修資金的使用等等，都是容易出現(xiàn)糾紛的熱點(diǎn)問題。這些熱點(diǎn)問題最終集中反映在物業(yè)管理的甲乙雙方，即業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)兩方。如果處理不好，不僅影響物業(yè)管理工作的開展，還將直接帶來社會(huì)的不和諧。因此，政府監(jiān)管是不可或缺的，作為政府的物業(yè)管理主管部門，要嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，切實(shí)履行職責(zé)。一是要持續(xù)深入開展對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的宣傳，使業(yè)主明確自己是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的主要責(zé)任主體，是物業(yè)的主人，具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權(quán)利，具有維護(hù)個(gè)人和公共的共同利益的責(zé)任、遵守公共利益和社會(huì)責(zé)任、按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等義務(wù)。二是要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)管，依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對(duì)物業(yè)管理企業(yè)行為實(shí)行監(jiān)督管理，為他們從事市場(chǎng)活動(dòng)提供法律和制度上的保障。同時(shí)，要加大整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的力度，嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度，加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理。要大力開展誠信和職業(yè)道德教育，加快建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，完善投訴舉報(bào)制度，營造一個(gè)良好的物業(yè)管理的市場(chǎng)環(huán)境。三是要引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)省優(yōu)、創(chuàng)國優(yōu)，培育物業(yè)管理示范項(xiàng)目，提升物業(yè)管理的檔次和水平，為推進(jìn)物業(yè)管理工作的開展、贏得社會(huì)對(duì)物業(yè)管理工作的認(rèn)同和支持樹立榜樣。四是要協(xié)調(diào)好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

　　充分發(fā)揮物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)，尤其是在社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展中所具有的重要作用和優(yōu)勢(shì)，努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)良性互動(dòng)的新機(jī)制，以物業(yè)管理服務(wù)推動(dòng)社區(qū)服務(wù)發(fā)展，共同為構(gòu)建和諧社區(qū)發(fā)揮應(yīng)有的作用，作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

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