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2012年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)真題答案(網(wǎng)友版)

更新時(shí)間:2012-09-19 15:25:28 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

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  1、A,2、C,3、C,4、C,5、C,6、B,7、A,8、D,9、A,10、A,11、ABC,12、BCD,13、ABE,14、AE,15、ABD

  16、不正確,1、移交雙方:根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)》中物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定:物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí),原來(lái)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交;業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。

  17、甲公司的解釋正確,做法不正確,對(duì)于屋面漏水問(wèn)題,根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)》中物業(yè)管理機(jī)構(gòu)管理工作移交內(nèi)容規(guī)定:屋面屬于公共部位,應(yīng)列入承接查驗(yàn)內(nèi)容,而案例中未列入承接查驗(yàn)交接內(nèi)容中。

  18、物業(yè)資料的移交應(yīng)包括:物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料,綜合竣工驗(yàn)收資料,施工設(shè)計(jì)資料,機(jī)電設(shè)備資料等;

  業(yè)主入住資料,包括入住通知書,入住登記表,身份證復(fù)印件,相片;房屋裝修資料,包括裝修申請(qǐng)書,裝修驗(yàn)收表,裝修圖紙,消防審批,驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,違章記錄;管理資料,各類值班記錄,設(shè)備維修記錄,水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類服務(wù)質(zhì)量記錄;財(cái)務(wù)資料,包括固定資產(chǎn)清單,收支賬目表,債權(quán)債務(wù)移交清單,水電抄表記錄;合同協(xié)議書,人事檔案資料,其他需要移交的資料,應(yīng)按資料分類列出目錄,根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符合完好。

  本案例中不符合檔案管理規(guī)定,案例中甲公司未移交入住資料,按照《檔案管理規(guī)定》入住資料和為永久保存資料,嚴(yán)禁銷毀、丟失和損壞,同時(shí)做好防腐、防沖蝕等

  19、不成立,物業(yè)服務(wù)是公共服務(wù),雖業(yè)主未入住,物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備維護(hù),環(huán)境衛(wèi)生,秩序維護(hù),公共區(qū)域的維護(hù)不因部分業(yè)主未入住意志而終止服務(wù),所產(chǎn)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān);根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:未出售或未入住物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位繳納,根據(jù)案例中提示:若開發(fā)商已通知業(yè)主,業(yè)主辦理完房屋交付手續(xù)的,由業(yè)主承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用,若開發(fā)公司已銷售未履行告知業(yè)主接收房屋的,由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

  :甲公司提出的欠費(fèi)以廣告費(fèi)收入沖抵的方法不恰當(dāng),根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)條款規(guī)定:利用公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收入屬于全體業(yè)主共有,應(yīng)優(yōu)先補(bǔ)充維修資金。

  1、甲公司作為債權(quán)人可以向業(yè)主催繳費(fèi)用,或向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟,維護(hù)自身的權(quán)益。

  2、經(jīng)營(yíng)廣告收入費(fèi)用應(yīng)向全體業(yè)主公示,優(yōu)先并補(bǔ)充維修資金。亦可爭(zhēng)取全體業(yè)主意見,由全體業(yè)主決議使用用途

  20、1、明確交接主體和次序;此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給物業(yè)的業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后,再由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準(zhǔn)備接管的物業(yè)管理企業(yè),而不是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。

  2、各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)多大移交,共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn),承接單位應(yīng)盡量分析全面,考慮周全,以利交接和今后工作的開展。

  3、如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi),承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議,明確具體的保修項(xiàng)目,負(fù)責(zé)保修單位及聯(lián)系方式、保修方面遺留問(wèn)題的處理情況,并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

  4、在物業(yè)管理移交工作中,對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題不易全面發(fā)現(xiàn),難免存在遺漏,因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意做出相關(guān)安排,便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。

  21、1、15套未售和3套存在質(zhì)量問(wèn)題的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;2、根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》未出售房屋由開發(fā)建設(shè)單位繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),3套存在質(zhì)量問(wèn)題的房屋,因業(yè)主未收房,根本原因在于開發(fā)商,所以應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

  22、不成立,因張某收房以后發(fā)現(xiàn)門窗存在質(zhì)量問(wèn)題,根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及《商品房質(zhì)量保證書》約定門窗五金件的保修期為一年,其責(zé)任應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任。張某不應(yīng)以房屋質(zhì)量為題為由,以拒繳物業(yè)費(fèi)的行為,把責(zé)任轉(zhuǎn)嫁物業(yè)公司。

  23、不正確,根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,第六條 裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng),未經(jīng)批準(zhǔn),不得拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。拆改應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。

  24、根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》110號(hào)令第13條規(guī)定: 裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理單位)申報(bào)登記。

  第十六條 裝修人,或者裝修人和裝飾裝修企業(yè),應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中應(yīng)當(dāng)采取以下措施:1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)和裝修企業(yè)辦理相關(guān)裝修手續(xù),告知其裝修注意事項(xiàng);2、應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理協(xié)議做好管理和服務(wù)工作,加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)檢查,發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修施工單位有違反有關(guān)規(guī)定的行為,應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻和制止;已造成事實(shí)后果或拒不改正的,應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理,對(duì)違反協(xié)議的,應(yīng)追究違約責(zé)任

  25、無(wú)效,根據(jù)國(guó)家《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》110號(hào)令,已違背國(guó)家大法,承諾與法律規(guī)定相悖,無(wú)法律依據(jù)。

  26、加強(qiáng)巡視,防患于未然;物業(yè)裝飾裝修期間,物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員,管理人員和保安力量,加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度,對(duì)有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶,要重點(diǎn)巡視盯防,頻繁溝通,做到防患于未然,出現(xiàn)違規(guī)偽裝行為的,要曉之以理,動(dòng)之以情,必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門處理。同事要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理的施工證,強(qiáng)化施工人員的管理。

  27、物業(yè)管理公司早期介入內(nèi)容中不應(yīng)包括以下幾個(gè)方面:工程質(zhì)量監(jiān)理;確定設(shè)備安裝單位;項(xiàng)目銷售配合方案;

  28、該項(xiàng)目早期介入工作的主要內(nèi)容:1、可行性研究階段,根據(jù)目標(biāo)客戶群確定物業(yè)管理模式,根據(jù)規(guī)劃和客戶情況確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,根據(jù)物業(yè)管理成本確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,該項(xiàng)目由于業(yè)態(tài)多樣,確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)智能化和商業(yè)配套提供意見:物業(yè)管理用房的配備;物業(yè)前期介入人員編制、招聘、培訓(xùn)費(fèi)用測(cè)算。3、建設(shè)施工階段:派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),仔細(xì)記錄隱蔽工程和管線鋪設(shè)情況。

  29、XX花園項(xiàng)目由于臨近鳳凰山風(fēng)景區(qū),且有多種配套設(shè)施。若我公司取得該項(xiàng)目物業(yè)管理管理權(quán),可以從以下幾個(gè)方面開展多種經(jīng)營(yíng):1、打風(fēng)景區(qū)“旅游牌”,建議開發(fā)商持有一部分商業(yè)用房,開設(shè)風(fēng)景名勝酒店,提供吃喝娛樂(lè)一條龍服務(wù)。2、打體育康樂(lè)健身牌,利用配套的健身房,網(wǎng)球場(chǎng),游泳池等設(shè)施開展多種康健經(jīng)營(yíng),可擴(kuò)大建設(shè),成立一體化的會(huì)所服務(wù)如:紅酒吧,KTV,特色餐飲,旅游紀(jì)念品等等

  3、打文化牌,利用配套圖書館為社區(qū)居民提供休閑文化的同時(shí),宣傳風(fēng)景區(qū)的歷史文化,吸引更多游客來(lái)訪,增加收入;

  4、建立停車場(chǎng)、車輛養(yǎng)護(hù)、車輛緊急救助服務(wù);

  5、打親情牌,開展多種服務(wù)細(xì)節(jié)服務(wù),該項(xiàng)目主要類型為小戶型,單身公寓,目標(biāo)客戶為:城市精英、都市白領(lǐng),青年人,可以開展房屋中介、租賃、機(jī)票訂購(gòu)等特約服務(wù)。此外,根據(jù)風(fēng)景區(qū)環(huán)境優(yōu)美,小戶型亦可面對(duì)老年人開放養(yǎng)老服務(wù),吸引老年人群體等。

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