物業(yè)服務(wù)費(fèi)的酬金制、包干制與測(cè)算編制

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　　一、酬金制與包干制

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。按照目前國(guó)家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　(一)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)，計(jì)提基數(shù)和計(jì)提比例通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計(jì)提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專(zhuān)門(mén)約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車(chē)場(chǎng)收入、成本費(fèi)用在物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)列支的其他經(jīng)營(yíng)收入等。

　　酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對(duì)業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況較為透明，避免了收費(fèi)與服務(wù)不相符的情況，保護(hù)了業(yè)主合法權(quán)益;對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對(duì)的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酬金制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)應(yīng)明確服務(wù)費(fèi)額度和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與其管理服務(wù)、成本控制、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作能力緊密相關(guān)。

　　在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)、結(jié)余歸己。但業(yè)主可以對(duì)物業(yè)管理企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理工作提出改進(jìn)建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)本著誠(chéng)信公平原則，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進(jìn)。

　　以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，不會(huì)因市場(chǎng)短期波動(dòng)、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化;對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的利潤(rùn)不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過(guò)科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(zhǎng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

　　(三)酬金制和包干制的財(cái)務(wù)特征

　　1.會(huì)計(jì)主體

　　在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建賬、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。

　　2.收入

　　采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金;采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　3.成本費(fèi)用

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。

　　(2)人工成本占總成本的比例較高。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。

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　　二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素

　　(1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　(2)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中。

　　(4)物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算和物業(yè)管理的運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下，獲取合理的利潤(rùn)，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。

　　三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成

　　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　　(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

　　(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

　　(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

　　(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

　　(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

　　(6)辦公費(fèi)用;

　　(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

　　(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

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　　四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制的依據(jù)

　　(1)收入的編制方式通常是根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(單位時(shí)間費(fèi)率形式)和可收費(fèi)的管理面積。

　　(2)支出的編制依據(jù)包括：

　　1)管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本。管理計(jì)劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計(jì)劃、物品使用計(jì)劃、能源消耗計(jì)劃、工程維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計(jì)劃等。在編制測(cè)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)施這些計(jì)劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費(fèi)用等進(jìn)行測(cè)算。

　　2)物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。可比照以往每年實(shí)際發(fā)生的或參考其他同類(lèi)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。

　　五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)核算要點(diǎn)及方法

　　(一)確定服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)

　　一是要求詳細(xì)，把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體，才越真實(shí);二是全面，不要漏項(xiàng);三是測(cè)算依據(jù)準(zhǔn)確，不用或少用估值。

　　(二)收集原始數(shù)據(jù)

　　服務(wù)費(fèi)的核算要做到合理、準(zhǔn)確，對(duì)原始數(shù)據(jù)和資料的收集就至關(guān)重要。如在測(cè)算低值易耗材料時(shí)，要計(jì)算出各類(lèi)材料的詳細(xì)數(shù)量和對(duì)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，其他關(guān)于工資水平、社會(huì)保險(xiǎn)、專(zhuān)業(yè)公司單項(xiàng)承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時(shí)間等，均應(yīng)嚴(yán)格按政府和有關(guān)部門(mén)的規(guī)定和實(shí)際支出標(biāo)準(zhǔn)等有效依據(jù)作為測(cè)算基礎(chǔ)。

　　(三)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出(成本)項(xiàng)目和內(nèi)容進(jìn)行分解，然后由各部門(mén)或相關(guān)人員分別測(cè)算各單項(xiàng)費(fèi)用。如在測(cè)算共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)分別測(cè)算其子項(xiàng)目，如公共建筑及道路土建零修費(fèi)、給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)等的費(fèi)用，在完成各子項(xiàng)目測(cè)算的基礎(chǔ)上，將子項(xiàng)目費(fèi)用求和后即為所需“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)”。

　　各單項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算完畢進(jìn)行加總，即為物業(yè)服務(wù)支出(成本)總額，加上物業(yè)管理酬金(酬金制)或法定稅費(fèi)及利潤(rùn)(包干制)后，即得出物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額。以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額除以該物業(yè)可收費(fèi)總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

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