成本預算

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　　一、成本預算的意義與要求

　　(一)成本預算的概念與意義

　　成本預算也稱成本計劃，它是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預測未來的基礎上，以貨幣形式事先規(guī)定預算期內(nèi)履行物業(yè)管理受托責任所應發(fā)生的成本的一種財務管理活動。具體而言，了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營成果及其財務狀況;預測未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎上，對未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對公司成本的影響進行科學的推斷。

　　成本預算是物業(yè)管理企業(yè)財務管理手段、起點和財務預算的一個重要組成部分，是企業(yè)成本管理在一個時期內(nèi)的成本水平、成本目標的一種書面方案，是成本決策結果的系統(tǒng)化。正確地編制成本預算，可為企業(yè)預算期成本管理工作指明奮斗目標，并為進行成本管理提供直接依據(jù);而且，成本預算還能動員和組織全體職工精打細算、挖掘潛力，控制成本耗費，促使企業(yè)有效地利用人力、物力、財力努力改善經(jīng)營管理，以盡可能少的勞動耗費獲得較好的經(jīng)濟效益。同時，成本預算還可作為物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的考評標準。

　　(二)成本預算的基本要求

　　成本預算的編制過程，是對公司未來經(jīng)營管理活動成本的安排過程。為了保證成本預算的有效性，編制成本預算時，必須遵循以下基本要求：

　　1.成本預算必須同其他預算相協(xié)調(diào)

　　物業(yè)管理企業(yè)的收入預算、資本預算、現(xiàn)金預算等都是編制成本預算的重要依據(jù)。編制成本預算時，一方面要綜合地反映這些預算的要求，另一方面又要根據(jù)合理降低管理服務成本、減少相關費用的要求，對這些預算提出進一步的改進意見，使企業(yè)的各項預算相互銜接，協(xié)調(diào)平衡。

　　2.成本預算要以各項定額為基礎

　　物業(yè)管理企業(yè)制定的各項材料物資消耗定額、勞動定額、費用定額等，是編制成本預算的直接依據(jù)。成本預算必須以各項先進的技術經(jīng)濟定額為基礎，因此，應及時完善和修訂各項技術經(jīng)濟定額。

　　3.成本預算應有相應的技術經(jīng)濟措施保證

　　在編制成本預算時，首先應進行成本預測，如果沒有相應的技術經(jīng)濟措施，成本預算便失去了意義，編制和執(zhí)行成本預算就會流于形式，也不能作為成本分析和考核的依據(jù)。因此，編制成本預算應積極發(fā)動職工，提出具體切實可行的措施，使成本預算建立在可靠的基礎之上。同時，職工的參與也能有效地增強其對成本管理目標的認同，從而提高達成目標的可能性。

　　4.成本預算要全面權衡，提高資金使用效益

　　物業(yè)管理服務中，如何提高物業(yè)管理資金的使用效益是物業(yè)管理企業(yè)始終關心的主題。為此，不僅要求嚴格控制成本支出，更重要的是在編制成本預算的過程中，應充分考慮各項成本支出的必要性及其經(jīng)濟價值，防止和避免成本預算中包含不應發(fā)生的成本項目。

　　5.成本預算既要符合實際，又要適當留有余地

　　預算作為一種控制目標，其水平的高低既應該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性，同時也應是可實現(xiàn)的，不應是高不可攀的，否則，財務預算難以起到應有的作用。具體而言，編制的財務預算既應符合公司的實際情況，不宜過低，同時也不宜過高，通過全體員工的努力應能夠?qū)崿F(xiàn)。

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　　二、成本預算的編制方法

　　成本預算有多種編制方法。理論研究表明，成本預算的編制方法不同，其效益性和實現(xiàn)的可能性大不相同?，F(xiàn)實中，物業(yè)管理企業(yè)編制成本預算的方法主要有：

　　(一)固定預算

　　固定預算又稱靜態(tài)運算，是指以過去的實際費用支出為基礎，考慮預算期內(nèi)相關因素，如業(yè)務量水平可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。這種預算編制方法也稱為增量預算或減量預算編制法，其假設前提是：(1)現(xiàn)有的業(yè)務活動是企業(yè)必需的;(2)原有的各項開支都是合理的;(3)增加費用預算是值得的。

　　固定預算的主要特點是，預算編出后，在預算期內(nèi)除特殊情況必須追加預算外一般不做變動或更迭，具有相對固定性，因而稱為固定預算。固定預算通常每年編制一次，使預算期間同會計年度相一致，便于對預算的執(zhí)行情況和結果進行考核、評價。

　　固定預算是傳統(tǒng)的預算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務結構和業(yè)務數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。其優(yōu)點集中表現(xiàn)為：編制簡單，預算的編制成本較低;此外，由于固定預算以過去的費用支出為基礎，費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點為：沒有結合預算期的情況，重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證，難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化;同時，由于采用該方法編制的預算缺乏挑戰(zhàn)性，因而，也難以調(diào)動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。

　　(二)彈性預算

　　彈性預算又稱變動預算，是指在成本習性分析的基礎上，以業(yè)務量、成本和利潤之間的依存關系為依據(jù)，按照預算期可預見的各種業(yè)務量水平，分別確定相應反映預算期內(nèi)預計支出的費用數(shù)額，并據(jù)此編制能夠適應各種情況的成本預算的預算編制方法。這種預算隨著物業(yè)經(jīng)營管理活動水平的不同可以作相應的調(diào)控，具有伸縮性，因而稱為彈性預算。

　　彈性預算是為克服固定預算無法準確地預見未來成本可能達到的程度和發(fā)展趨勢這一缺陷而產(chǎn)生的，它主要適用于彈性成本預算和彈性利潤的預算。而彈性成本預算主要指生產(chǎn)費用彈性預算和管理費用彈性預算。

　　彈性預算就是根據(jù)業(yè)務量的多少，列出幾個不同水平的費用預算，根據(jù)企業(yè)的具體情況，可以每隔一定的比例列出一個不同水平的預算，而編制成費用彈性預算表。實際執(zhí)行時，就可以根據(jù)實際經(jīng)營管理水平與業(yè)務量，對照相應的費用預算進行控制。這種彈性預算是隨著業(yè)務量的變動而變動的預算，不存在執(zhí)行時需要有追加預算的手續(xù)。而且彈性預算技術要求在預算制訂過程中考慮多種因素的影響，因此可導致預算更為精確。

　　編制彈性成本(費用)預算的主要方法一般有兩種：(1)列表法。列表法又稱多水平法，就是按照物業(yè)管理企業(yè)管理服務能力的利用程度的不同而編制的多種管理服務水平的預算。(2)公式法。公式法就是利用y=a+bx的公式，計算各種管理經(jīng)營活動水平下的預算成本。其中：y代表某項成本預算總金額;a表示其中的固定成本金額;b代表單位變動成本金額;x代表業(yè)務量。因此，只要具備某項成本中固定成本a和單位變動成本b，就可以根據(jù)實際的物業(yè)管理服務業(yè)務量隨時計算出該項成本的預算金額，并用此預算金額對成本支出進行控制和考核。

　　(三)零基預算

　　零基預算是指以零為基礎的預算。它產(chǎn)生于20世紀60年代并已被西方國家廣泛使用并公認為是有效的管理方法。它的基本理論是：在每一預算期對任何一項預算開支項目，不考慮以往會計期間所發(fā)生的費用項目或費用額，而是以所有的預算支出均為零為出發(fā)點，一切從實際需要與可能出發(fā)，逐項審議預算期內(nèi)各項費用的內(nèi)容及開支標準是否合理，在綜合平衡的基礎上編制成本預算。在我國，零基預算作為成本預算的一種編制方法，越來越多地應用于產(chǎn)出較難辨認的服務性部門費用預算的編制，如政府部門和以微利為主要特征的物業(yè)管理行業(yè)。

　　零基預算不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據(jù)預算期業(yè)務活動的需要和各項業(yè)務的輕重緩急，對各支出項目進行逐個分析和計量，從而制定出費用預算。對物業(yè)管理企業(yè)而言，零基預算有著重要價值。在既定的管理收費標準下，它有助于提高管理收費的使用效益，改善物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關系，從而增強物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭能力。但零基預算也有一些不足，主要表現(xiàn)為：編制預算的工作量相對較大，各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。

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　　(四)滾動預算和概率預算

　　在編制成本預算時，除了常用的固定預算、彈性預算和零基預算以外，還可以用滾動預算和概率預算二種方法。

　　1.滾動預算

　　滾動預算(連續(xù)預算)是指在按年分月編制預算的情況下，隨著一個時期的過去，連續(xù)補充編制另一個時期，逐期向后滾動，并調(diào)整各期預算的過程。因為它是滾動式的編制預算，因此稱為滾動預算。

　　滾動預算包括逐月滾動、逐季滾動和混合滾動三種方式。逐季滾動編制的預算比逐月滾動的工作量小，但預算精度較差?；旌蠞L動是指在預算編制過程中，同時使用月份和季度作為預算的編制和滾動單位的方法。它可以做到長計劃短安排、遠略近詳，減少預算工作量。

　　滾動預算能將原預算的調(diào)整、銜接工作從被動型轉化為主動型，將事后的預算控制轉化為事前的預算控制，使預算適應客觀情況的發(fā)展，具有促進企業(yè)管理服務活動協(xié)調(diào)進行的作用。同時，也有利于企業(yè)管理人員對預算資料作經(jīng)常性的分析研究，并能根據(jù)當前預算執(zhí)行過程中的種種情況及時加以修訂，使企業(yè)的經(jīng)營活動始終有一個較長遠的總體戰(zhàn)略布局。

　　2.概率預算

　　概率預算是指運用概率論原理，對成本預算編制中所涉及的諸多變量(如價格、業(yè)務量等)在一定范圍內(nèi)的變動作出近似的估計，從而使預算的編制能把未來預計的各種因素的變化考慮進去，使預算更為符合實際。

　　概率預算的編制方法是：

　　(1)確定預算編制所涉及的每一變量。

　　(2)確定每一變量的變化范圍及其可能性。

　　(3)計算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率。

　　(4)對各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結果計算加總，求取成本期望值。

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　　三、成本預算的編制程序

　　不同的物業(yè)管理企業(yè)，編制預算的方式和程序各不相同。一般而言，為調(diào)動廣大員工的積極性，在成本預算的編制過程中，應盡可能讓物業(yè)管理企業(yè)的各個部門和所有員工共同參與，并由物業(yè)管理企業(yè)財務部門負責編制財務預算，包括成本的預算。

　　(一)成本預算的編制方式

　　各物業(yè)管理企業(yè)常用的預算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理企業(yè)管理層首先將財務規(guī)劃確定的預計損益表分部門下達，作為各部門編制預算的控制目標(一下);各部門根據(jù)控制目標的要求，結合自身的實際情況，編制出分季度的成本預算草案，并上報物業(yè)管理企業(yè)財務部門(一上);財務部門對各部門的成本預算草案進行匯總和綜合平衡，編制出正式的財務預算(包括成本預算)，并報物業(yè)管理企業(yè)管理層，然后再由管理層交業(yè)主大會討論批準后，正式下達給各部門執(zhí)行(二下)。

　　(二)成本預算的編制程序

　　(1)收集和整理有關資料。在編制成本預算前，財務部門要收集和整理有關資料，對上年度成本預算的執(zhí)行情況進行分析，總結上年度執(zhí)行成本預算的經(jīng)驗和存在的問題，提出改進措施，以便正確地、真實地編制預算期成本預算。

　　需要收集和整理的資料主要包括：預算期業(yè)務量、物資采購情況和工資情況等有關資料;材料消耗定額、工時消耗定額和費用消耗定額等有關定額資料;上級下達的成本降低指標等資料;國家有關成本開支規(guī)定及編制成本預算的要求等資料;本企業(yè)上年度的實際成本以及同行業(yè)同類管理服務的成本資料等。

　　(2)對預算期成本指標進行預測。在編制成本預算前，財務部門先分別預測由于材料費的升降而影響的服務成本降低率，人工費的升降而影響的服務成本降低率，生產(chǎn)費用的升降而影響的服務成本降低率;然后加以匯總，計算出總的服務成本降低率。將預測的成本降低率，與上級下達的成本降低率指標相比較，若前者大于后者，即表明企業(yè)(部門)按照預測的成本降低率的有關數(shù)據(jù)編制預算年度成本預算，可完成上級下達的成本降低任務;反之，企業(yè)(部門)就必須調(diào)整有關數(shù)字，重新計算成本降低率，以保證上級下達的成本降低任務的順利完成。

　　(3)根據(jù)企業(yè)(部門)特點編制成本預算。成本預算是在進行了成本預測，實現(xiàn)了成本降低指標試算平衡的基礎上編制的。由于企業(yè)的規(guī)模、生產(chǎn)經(jīng)營特點及管理要求不同，因而成本預算的編制程序也不盡一致。

　　(三)不同成本的預算編制

　　1.營業(yè)成本預算

　　營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，其預算包括直接人工費和直接材料費預算兩部分。其中，直接人工費預算是公司在預算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費等預計支出，而直接材料費預算是物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預計支出。由于營業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費用，因此，編制營業(yè)成本預算，應以收入預算為基礎，分別確定公共服務收入、公眾代辦性服務收入和特約服務收入的直接成本。其中，公眾代辦性服務和特約服務直接成本的確定較為容易，可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務的直接人工費，根據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務人員的人數(shù)和當?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費)確定，其材料成本可以上年度實際發(fā)生的成本為基礎，增減一定百分比(通常為物價指數(shù))來確定。

　　2.管理費用預算

　　管理費用預算是財務預算的重要組成部分。它涵蓋了物業(yè)管理企業(yè)在提供服務過程中發(fā)生的所有間接費用，包括管理人員的工資和福利費、辦公費、差旅費、固定資產(chǎn)的折舊、保險費等。編制管理費用預算的最佳方法為零基預算，但為了簡便起見，物業(yè)管理企業(yè)仍可以采用固定預算。

　　3.財務費用預算

　　財務費用預算是物業(yè)管理企業(yè)在預算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費用的預算，其構成項目包括利息支出、匯兌損失、金融機構手續(xù)費和其他財務費用等。對于一般的物業(yè)管理企業(yè)來說，如果不涉及融資的問題，通常該項費用預算值為零。

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