物業(yè)管理中的成本及其分類

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　　一、物業(yè)管理中的成本

　　(一)成本的含義

　　一般而言，成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的、以貨幣形式表現(xiàn)出來(lái)的各種物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)。它包括兩大部分：一是所耗費(fèi)的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價(jià)值，即物化勞動(dòng)的價(jià)值，如企業(yè)生產(chǎn)所耗費(fèi)的材料的轉(zhuǎn)移價(jià)值、所耗費(fèi)的設(shè)備轉(zhuǎn)移價(jià)值等;二是活勞動(dòng)或勞動(dòng)力耗費(fèi)所創(chuàng)造的價(jià)值，即勞動(dòng)者的必要?jiǎng)趧?dòng)耗費(fèi)的補(bǔ)償價(jià)值，表現(xiàn)為勞動(dòng)者的工資及福利費(fèi)等。

　　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，如進(jìn)行物業(yè)的維修、清潔和保養(yǎng)等，從性質(zhì)上看也屬于生產(chǎn)活動(dòng)，也會(huì)發(fā)生各種生產(chǎn)耗費(fèi)。這些生產(chǎn)耗費(fèi)同樣包括生產(chǎn)資料中的勞動(dòng)手段如物業(yè)維修用機(jī)器設(shè)備等，勞動(dòng)對(duì)象如維修用材料，以及勞動(dòng)力如人工費(fèi)等方面的耗費(fèi)。一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生的、用貨幣額表現(xiàn)的生產(chǎn)費(fèi)用，我們稱其為物業(yè)管理企業(yè)的生產(chǎn)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)所支出的各種生產(chǎn)費(fèi)用的總和，就是這些物業(yè)的物業(yè)管理成本。一定時(shí)期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務(wù)而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本，稱為物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)成本。

　　此外，物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為組織和管理物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)會(huì)發(fā)生管理費(fèi)用，為籌措經(jīng)營(yíng)管理資金會(huì)發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用，這些費(fèi)用又稱為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，它們大多按時(shí)期發(fā)生，難以按受托物業(yè)進(jìn)行歸集，為了簡(jiǎn)化成本核算，都作為期間費(fèi)用處理，不計(jì)入成本，但計(jì)入并沖減當(dāng)期損益。

　　綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。1998年4月財(cái)政部頒布的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》第七條也非常明確地這樣界定。

　　(二)物業(yè)管理成本構(gòu)成

　　《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》指出，除該規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》。據(jù)此可知，物業(yè)管理成本由以下兩個(gè)部分構(gòu)成：

　　1.營(yíng)業(yè)成本

　　營(yíng)業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，它包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。

　　(1)直接人工費(fèi)，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。

　　(2)直接材料費(fèi)，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　　(3)間接費(fèi)用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。

　　2.期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用

　　期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)沒(méi)有直接聯(lián)系，屬于某一會(huì)計(jì)期間耗用的費(fèi)用。

　　(1)管理費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、開(kāi)辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢(減盤盈)損失以及其他管理費(fèi)用等(注：實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營(yíng)業(yè)成本中可不設(shè)間接費(fèi)用，直接將間接費(fèi)用全部計(jì)入管理費(fèi)用)。其中：

　　■公司經(jīng)費(fèi)：包括公司總部管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷及其他公司經(jīng)費(fèi)等。

　　■勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)：是指公司支付離退休職工的退休金、價(jià)格補(bǔ)貼、醫(yī)藥費(fèi)、職工退職金、6個(gè)月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤金、按規(guī)定支付給離退休干部的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等。

　　■董事會(huì)費(fèi)：是指公司最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，如董事會(huì)及其成員為履行職責(zé)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等。

　　■稅金：是指企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。

　　■無(wú)形資產(chǎn)攤銷：是指專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專利技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)的攤銷。

　　(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：①利息凈支出，是指公司在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各項(xiàng)債務(wù)的利息支出減去利息收入后的凈額;②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，是指已經(jīng)收入的外幣資金在使用時(shí)、已經(jīng)發(fā)生的外幣債權(quán)和債務(wù)在償還時(shí)，由于時(shí)間和匯率的不同而發(fā)生的折合為記賬本位幣的凈損失，以及不同貨幣之間的買賣、兌換，由于實(shí)際兌換的匯率與賬面或記賬匯率的不同而發(fā)生的凈損失;③金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，是指公司為籌資和辦理各種結(jié)算業(yè)務(wù)而支付給銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)的各種手續(xù)費(fèi);④公司籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　關(guān)于物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開(kāi)支范圍，《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》和《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》還有以下特別規(guī)定：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本;

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用;

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用;

　　(4)發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用;

　　(5)按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：①購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出;②對(duì)外投資支出;③被沒(méi)收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出;④國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi);⑤國(guó)家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。

　　(三)劃清營(yíng)業(yè)成本與期間費(fèi)用的界限

　　營(yíng)業(yè)成本與期間費(fèi)用兩者不得混淆、互相擠占。成本是在收益實(shí)現(xiàn)后即得到補(bǔ)償，期間費(fèi)用則計(jì)入當(dāng)期損益。凡期間費(fèi)用要按有關(guān)規(guī)定(或標(biāo)準(zhǔn))分別計(jì)入管理費(fèi)用或財(cái)務(wù)費(fèi)用。這樣，就能弄清企業(yè)的直接耗費(fèi)和間接耗費(fèi)，準(zhǔn)確地核算企業(yè)的成本和損益，促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理，降低成本，提高效益。

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　　二、物業(yè)管理成本的分類

　　物業(yè)管理企業(yè)的成本內(nèi)容繁雜，為了加強(qiáng)企業(yè)對(duì)成本的管理，加深對(duì)其成本的認(rèn)識(shí)，有必要以不同標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行分類。

　　(一)按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類

　　按照成本的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)或內(nèi)容分類，通?？梢詫⑽飿I(yè)管理企業(yè)發(fā)生的成本分為以下七個(gè)要素：

　　(1)外購(gòu)材料。指物業(yè)管理企業(yè)耗用的從外部購(gòu)進(jìn)的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　　(2)工資。指企業(yè)職工的工資總額。

　　(3)職工福利費(fèi)。指企業(yè)按工資的規(guī)定比例計(jì)提的職工福利費(fèi)。

　　(4)折舊費(fèi)。指按照規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用。

　　(5)利息支出。指財(cái)務(wù)費(fèi)用中銀行借款利息支出減去利息收入后的凈額。

　　(6)稅金。指應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用的各種稅金，如房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅等。

　　(7)其他支出。指不屬于以上各要素的費(fèi)用，如郵電通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、租賃費(fèi)等。

　　按照費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容(或性質(zhì))進(jìn)行分類，有助于具體反映物業(yè)管理企業(yè)各種費(fèi)用的構(gòu)成和水平。

　　(二)按照經(jīng)濟(jì)用途劃分

　　物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本，其用途各不相同。前面所介紹的物業(yè)管理成本的構(gòu)成實(shí)際上就是按照經(jīng)濟(jì)用途的不同來(lái)分類的。

　　按經(jīng)濟(jì)用途進(jìn)行分類，有助于揭示物業(yè)管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強(qiáng)成本管理指明方向。

　　(三)按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分

　　按照與物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可將成本分為固定成本、變動(dòng)成本和半固定或半變動(dòng)成本。

　　(1)固定成本。這是指在相關(guān)的范圍內(nèi)，所發(fā)生的成本總額保持相對(duì)穩(wěn)定，不隨物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量而變化的項(xiàng)目，如固定資產(chǎn)的折舊、第一線物業(yè)管理師的基本工資等。但當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的增減超過(guò)一定幅度(相關(guān)范圍)時(shí)，固定成本會(huì)相對(duì)地有所增減，所以固定成本也稱為“相對(duì)固定成本”。

　　(2)變動(dòng)成本。變動(dòng)成本是指其成本總額隨著物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的增減變動(dòng)而變動(dòng)的那部分成本。它又可以劃分為比例變動(dòng)成本和非比例變動(dòng)成本兩個(gè)部分。比例變動(dòng)成本是指所發(fā)生的費(fèi)用隨業(yè)務(wù)量而比例變化的費(fèi)用，如物業(yè)管理成本中的原材料成本。非比例變動(dòng)成本是指所發(fā)生的費(fèi)用隨業(yè)務(wù)量而呈同向趨勢(shì)變化的項(xiàng)目，如物業(yè)管理成本中的許多輔助材料、燃料、動(dòng)力等。

　　(3)半固定或半變動(dòng)成本。是指成本的發(fā)生，隨著業(yè)務(wù)量的增減而變動(dòng)，但不呈正比例變動(dòng)的情況。半固定或半變動(dòng)成本又稱混合成本，系即使無(wú)產(chǎn)量時(shí)，也有一定的支出，而當(dāng)生產(chǎn)開(kāi)始時(shí)，成本會(huì)按一定比率增加。

　　將成本劃分為固定成本、變動(dòng)成本和半固定或半變動(dòng)成本，對(duì)于分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。一般來(lái)說(shuō)，由于固定成本總額與業(yè)務(wù)量的變動(dòng)關(guān)系不大，因此降低單位業(yè)務(wù)量的固定成本應(yīng)從增加業(yè)務(wù)量和減少費(fèi)用的絕對(duì)額入手;而變動(dòng)成本隨著業(yè)務(wù)量的變動(dòng)而變動(dòng)，因此降低變動(dòng)成本應(yīng)從降低單位業(yè)務(wù)量的消耗入手。此外，這種成本劃分方式，還有利于進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的預(yù)測(cè)與決策。

　　(四)按照計(jì)算依據(jù)不同劃分

　　按照成本計(jì)算依據(jù)的不同，可以有以下一些成本的劃分(并非成本構(gòu)成項(xiàng)目)。

　　(1)目標(biāo)成本。在目標(biāo)利潤(rùn)已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上所要求實(shí)現(xiàn)的期望成本。

　　(2)定額成本。成本項(xiàng)目按定額計(jì)算，再匯總出物業(yè)管理成本。例如，依據(jù)材料消耗定額確定材料成本、依據(jù)工時(shí)定額確定人工成本、依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)確定生產(chǎn)成本，由此而得出定額成本。

　　(3)計(jì)劃成本。計(jì)劃期經(jīng)過(guò)預(yù)測(cè)而預(yù)算出來(lái).并要求執(zhí)行的物業(yè)管理成本。計(jì)劃成本是指令性成本。

　　(4)實(shí)際成本。計(jì)算期依據(jù)實(shí)際費(fèi)用支出而計(jì)算出來(lái)的物業(yè)管理成本。它又可以分為上年實(shí)際成本、本年實(shí)際成本與累計(jì)實(shí)際成本。

　　把成本劃分為目標(biāo)成本、定額成本、計(jì)劃成本和實(shí)際成本，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)正確看待成本支出，加強(qiáng)成本的核算和管理，具有十分重要的意義。

　　(五)按照與決策的關(guān)系劃分

　　按照與決策的關(guān)系，可將成本分為邊際成本、差異成本和機(jī)會(huì)成本等。

　　(1)邊際成本。是指在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或減少一個(gè)單位服務(wù)量所引起成本總額的變動(dòng)數(shù)，用以判斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算。當(dāng)增加一個(gè)單位服務(wù)量所增加的收入高于邊際成本時(shí)，是合算的;反之，是不合算的。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，服務(wù)量增至邊際成本等于邊際收入時(shí)，為企業(yè)獲得其最大利潤(rùn)的服務(wù)量。

　　(2)差異成本。是指不同經(jīng)營(yíng)管理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。在數(shù)量上，差異成本等于不同方案之間增加或縮小單位物業(yè)管理服務(wù)量的成本變化量，乘以增加或減少的單位服務(wù)量，再加上由于增加或縮小服務(wù)規(guī)模而導(dǎo)致的“固定成本”。“差異成本”會(huì)計(jì)工作者認(rèn)為，邊際分析的方法固然科學(xué)和精巧，但邊際在現(xiàn)實(shí)中是難以把握的，不如“差異分析”那樣易于求得較優(yōu)效果。

　　(3)機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本是指選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。例如，在一定資源條件下，選擇某住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目，就意味著放棄其他住宅小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目或收益性物業(yè)管理項(xiàng)目潛在收益。

　　(4)估計(jì)成本。是指在會(huì)計(jì)期間開(kāi)始前，對(duì)所承擔(dān)的實(shí)際物業(yè)管理工作預(yù)估的成本，目的在于預(yù)測(cè)實(shí)際成本以供定價(jià)參考。

　　(5)沉沒(méi)成本。是指因?yàn)檫^(guò)去決策已發(fā)生，而在目前和未來(lái)無(wú)論實(shí)行何種方案均無(wú)法改變的成本。

　　(6)可緩成本。是指可延緩至以后期間支出，而對(duì)當(dāng)期營(yíng)業(yè)效率無(wú)影響的成本。

　　(7)可免成本。是指一項(xiàng)成本僅與某一方案有關(guān)，當(dāng)該方案被取消時(shí)，此項(xiàng)成本亦可免除。

　　(8)附加價(jià)值成本。是指當(dāng)投入的成本可使顧客覺(jué)得服務(wù)質(zhì)量或價(jià)值有增加，或是將此成本刪減后顧客會(huì)覺(jué)得服務(wù)質(zhì)量或價(jià)值會(huì)減低時(shí)，所對(duì)應(yīng)的成本即為附加價(jià)值成本。

　　將成本劃分為邊際成本、差異成本和機(jī)會(huì)成本等，對(duì)于分析評(píng)價(jià)各種不同經(jīng)營(yíng)方案，從中選擇最優(yōu)方案，以提高企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的經(jīng)濟(jì)效益具有十分重要的意義。

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