房屋租賃合同

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　　一、房屋租賃合同的概念和法律特征

　　(一)房屋租賃合同的概念

　　房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方的權(quán)利與義務(wù)作出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書(shū)面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問(wèn)題雙方共同遵守的準(zhǔn)則。

　　經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的物業(yè)管理者一般有出租物業(yè)的責(zé)任，盡管這種責(zé)任根據(jù)業(yè)主的不同要求會(huì)有變化，如有一些物業(yè)管理者可能是惟一的出租代理，而另一些則可能與外界的獨(dú)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人共同承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理者應(yīng)熟悉房屋租賃的相關(guān)法律及租賃合同的基本條款，以便有效地管理。

　　(二)房屋租賃合同的法律特征

　　1.房屋租賃合同是雙務(wù)合同

　　雙務(wù)合同是指合同當(dāng)事人都享有權(quán)利和負(fù)有義務(wù)的合同。這類合同的每一方當(dāng)事人既是債權(quán)人又是債務(wù)人，而且互為等價(jià)關(guān)系，即雙方各自享有的權(quán)利和負(fù)有的義務(wù)，正是對(duì)方應(yīng)盡的義務(wù)和享有的權(quán)利。雙務(wù)合同的主要意義在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同義務(wù)的情況下，無(wú)權(quán)請(qǐng)求對(duì)方履行義務(wù)而自己卻只有權(quán)利;否則就變成了單務(wù)合同。

　　2.房屋租賃合同是有償合同

　　有償合同是指當(dāng)事人享有合同規(guī)定的權(quán)利時(shí)必須付出代價(jià)的合同。有償合同大多數(shù)是雙務(wù)合同。區(qū)分有償合同與無(wú)償合同的法律意義在于確定當(dāng)事人履行合同義務(wù)時(shí)應(yīng)達(dá)到和完成的程度及違約責(zé)任大小。一般而言，有償合同義務(wù)的履行，其完成的程度要高于無(wú)償合同，有償合同義務(wù)人的違約責(zé)任比無(wú)償合同義務(wù)人的違約責(zé)任要重。

　　3.房屋租賃合同是諾成合同

　　所謂諾成合同是指當(dāng)事人意思表示一致即告成立的合同。而雖然當(dāng)事人意思表示一致，但還須交付標(biāo)的物，合同才能成立的，稱為實(shí)踐合同。這種法律上的分類，主要用于確定合同成立的時(shí)間。房屋租賃合同是諾成合同，一旦簽署，就告成立，而無(wú)須出租人騰出空房子或承租人占有房子才算合同成立。

　　4.房屋租賃合同是要式合同

　　要式合同是相對(duì)不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手續(xù)的合同稱為要式合同，否則為不要式合同。要式合同由法律直接規(guī)定的，稱為法定要式合同;法律無(wú)明文規(guī)定的，只是當(dāng)事人約定必須履行特定方式和手續(xù)的合同，稱為約定要式合同。房屋租賃合同是法定要式合同。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。合同簽訂后要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)登記備案，否則，租賃行為法律不予保護(hù)。

　　5.房屋租賃合同是繼續(xù)性合同

　　房屋租賃當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)，均與合同的存續(xù)期間相關(guān)，時(shí)間是合同的基本元素，因而房屋租賃合同屬于繼續(xù)性合同。

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　　二、房屋租賃合同的基本條款

　　(一)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所

　　租賃合同是房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)讓證書(shū)。它必須包括租賃雙方的姓名并且有承租戶和業(yè)主或者業(yè)主授權(quán)代表的簽名。如果租賃當(dāng)事人是一個(gè)組織或公司，則必須有該組織或公司的名稱并有該組織或公司的被授權(quán)代表簽名及公章。當(dāng)事人的住所也是租約的必要要素之一，法律上判定租賃當(dāng)事人之間的有關(guān)通知的送達(dá)都是以租約上的地址為準(zhǔn)。

　　(二)房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況

　　1.該條款是對(duì)出租物業(yè)的描述。

　　如果出租物業(yè)包括了土地，則在合同中必須有精確的法律描述。如果出租物業(yè)只是一幢大樓的一部分，則寫(xiě)明大樓的地址及房間號(hào)碼已足夠。

　　2.對(duì)于商業(yè)鋪面，最好是除了地址、號(hào)碼的描述以外還必須有承租戶對(duì)使用公共部位如電梯、樓梯、大廳、停車場(chǎng)位置以及走廊等處的使用權(quán)的描述，除此以外還要有一張表示鋪面位置的平面圖附在租約后。

　　3.物業(yè)描述中可能規(guī)定了對(duì)租賃空間的間隔、裝飾、設(shè)施方面的要求以及費(fèi)用的分擔(dān)方法。有時(shí)這些具體的要求會(huì)使租約顯得冗長(zhǎng)而復(fù)雜，這樣租賃雙方可另立一個(gè)補(bǔ)充合同作為正式合同的有效附件。

　　(三)租賃用途

　　租賃用途是租賃合同中的一個(gè)重要條款，是指合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同;承租人與第三者互換房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意，出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人與出租人應(yīng)當(dāng)另行簽訂租賃合同。

　　在寫(xiě)字樓和工業(yè)物業(yè)租約中非常流行的一條限制性條款，用于限制承租戶使用房屋只能用于一般租約規(guī)定的用途，而不能用于其他目的。這些限制條款的用詞必須清楚和不含糊。因?yàn)榉ㄔ菏歉鶕?jù)限制條款的含義來(lái)解決任何爭(zhēng)端的。如果沒(méi)有書(shū)面的限制性條款，承租戶可以將房子用于任何合法的用途。對(duì)于多用戶大樓來(lái)說(shuō)限制房屋用途的另一方法是制訂“大樓管理規(guī)則”，它規(guī)定了更為詳細(xì)的處理日常事務(wù)的方法，如承租戶如何使用公共場(chǎng)所、停車場(chǎng)和大樓的運(yùn)營(yíng)時(shí)間。這些規(guī)則是為了保護(hù)物業(yè)的良好狀態(tài)，維護(hù)物業(yè)的聲譽(yù)和安全以及促進(jìn)所有承租戶的和睦協(xié)調(diào)關(guān)系而設(shè)計(jì)的。

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　　(四)租賃期限

　　作為嚴(yán)格的租賃行為，必須有明確的租賃期限。租賃期限的表達(dá)應(yīng)該完整、明確，寫(xiě)明開(kāi)始和終止日期，并說(shuō)明整個(gè)期限的時(shí)間長(zhǎng)度。

　　1.出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的期限將出租房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期內(nèi)承租人的正常使用;租賃期滿后，出租人有權(quán)收回房屋;出租人在租賃合同期滿前需要收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，并賠償承租人的損失;收回住宅用房時(shí)，同時(shí)要做好承租人的住房安置。承租人有義務(wù)在房屋租賃期滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)租用原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。

　　2.在實(shí)踐中有一些未定租賃期限的租賃合同。未定租賃期限，房屋所有人要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;承租人有條件搬遷的，應(yīng)當(dāng)搬遷，如果承租人搬遷確有困難的，可給予一定期限讓其找房或騰退部分房屋。

　　3.在寫(xiě)字樓等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租賃時(shí)，租賃期限的條款中常常涉及續(xù)租的優(yōu)先權(quán)條款。此條款給予承租戶在規(guī)定的條件下，有權(quán)續(xù)約一段時(shí)間。優(yōu)先權(quán)條款一般都規(guī)定了承租戶提前通知的時(shí)間要求，也規(guī)定了通知形式、遞送方式、通知接受人、續(xù)約的期限以及租金等等。

　　4.在某些租約的租賃期限條款中還常常包含了允許承租戶在支付罰金后可提前終止租約的內(nèi)容。有的租約中還有在租約期限到期后給予承租戶優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該物業(yè)的權(quán)利。

　　(五)租金及支付方式

　　租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。租賃合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。同時(shí)租金標(biāo)準(zhǔn)必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。出租人除收取租金外，不得收取其他費(fèi)用。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定交納租金，不得拒交或拖欠，承租人如拖欠租金，出租人有權(quán)收取滯納金。有關(guān)租金的制定及調(diào)整詳見(jiàn)本章第二節(jié)。

　　(六)房屋的修繕責(zé)任

　　租賃雙方必須在租賃合同中明確列出各自的修繕責(zé)任。

　　出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)、致使房屋發(fā)生破壞性事故、造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。

　　房屋修繕責(zé)任人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)當(dāng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保證房屋的住用安全。修繕責(zé)任人對(duì)形成租賃關(guān)系的房屋確實(shí)無(wú)力修繕的，可以與另一方當(dāng)事人合修，責(zé)任人因此付出的修繕費(fèi)用，可以折抵租金或由出租人分期償還。

　　租賃合同中還應(yīng)說(shuō)明，如果房屋在租賃期內(nèi)被出售，業(yè)主的責(zé)任在出售之日結(jié)束，除了承擔(dān)將保證金歸還承租人或轉(zhuǎn)移給新的業(yè)主的責(zé)任以外，其他責(zé)任均由新的業(yè)主承擔(dān)。

　　(七)轉(zhuǎn)租的約定

　　房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。這里需要注意的是，承租人在租賃期限內(nèi)，如想轉(zhuǎn)租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的條件下，還必須征得房屋出租人同意，在房屋出租人同意的條件下，承租人可以轉(zhuǎn)租給他人。

　　房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)規(guī)定之外，還必須在合同中有原出租人書(shū)面簽字同意，或有原出租人同意的書(shū)面證明。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的租賃合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

　　轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。

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　　(八)變更和解除合同的條件

　　租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴(yán)格遵守。在符合法定條件和程序的情況下，允許合同的變更與終止。

　　變更或者解除租賃合同，使一方當(dāng)事人遭受損失時(shí)，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

　　1.房屋租賃合同的變更

　　根據(jù)法律規(guī)定，凡發(fā)生下列情況之一，可以允許租賃合同的變更。

　　(1)因租賃一方當(dāng)事人更名，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同。

　　(2)因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同。

　　(3)因租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途，均可變更合同。

　　(4)租金的增減或支付方式的改變可導(dǎo)致協(xié)議更改。

　　(5)由雙方約定，改變租賃期限或者期限長(zhǎng)短。

　　2.租賃合同的終止

　　合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。

　　(1)自然終止

　　租賃合同自然終止的情況包括：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同;符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的;因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的;當(dāng)事人協(xié)商一致的。

　　(2)人為終止

　　人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使合同終止。一般包括無(wú)效合同的終止和由于出租人與承租人的人為因素而使合同終止。對(duì)于無(wú)效合同的終止，合同法規(guī)中有明確的規(guī)定。

　　對(duì)于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的;將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的;無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房屋租金六個(gè)月以上的;公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的;承租人利用承租的房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的;故意損壞房屋的;法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

　　對(duì)于承租人有上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此而造成的損失。

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　　(九)租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)

　　1.出租人的權(quán)利與義務(wù)

　　出租人的權(quán)利，包括以下幾個(gè)方面：

　　(1)有按期收取租金的權(quán)利。租金收入是實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值和房屋修繕資金的來(lái)源。按照合同規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金是出租人的一項(xiàng)基本權(quán)利。對(duì)租金拖欠者，要收取滯納金。隨著房屋條件與市場(chǎng)行情的變動(dòng)，出租人在遵守合同條款的前提下有權(quán)對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整。

　　(2)有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利，包括對(duì)改建裝修、轉(zhuǎn)租的否決權(quán)。承租人在使用房屋過(guò)程中，不得擅自拆改、私搭亂建、損壞房屋結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)備，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。承租人也不得利用承租房進(jìn)行非法和損害公共利益的活動(dòng)。出租人有權(quán)制止承租人的違約和違法行為，并要求恢復(fù)原狀或賠償經(jīng)濟(jì)損失。

　　(3)有依法收回出租房屋的權(quán)利。房屋定期租賃的，在租賃期滿后，出租人有權(quán)收回;不定期的，出租人要求收回房屋自住的，在安排了承租人的搬遷后，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人如有違約、違法、無(wú)故長(zhǎng)期空置、拖欠租金等情況出現(xiàn)，出租人有權(quán)提前收回房屋。如承租人拒不執(zhí)行的，可以訴請(qǐng)人民法院處理。

　　(4)有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國(guó)家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定等權(quán)利。出租人有權(quán)制止承租人違反國(guó)家和地方政府的有關(guān)管理規(guī)定的行為，也有權(quán)制止違反物業(yè)管理規(guī)定，如綠化、消防、安全等規(guī)定的行為。

　　出租人擁有如下義務(wù)：

　　(1)有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　(2)有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)。房屋一旦出租，就是向承租人諾成移交占有權(quán)和使用權(quán)。在正常使用范圍和期限內(nèi)，出租人不得干預(yù)、擅自毀約。

　　(3)有保障承租人居住安全和對(duì)房屋裝修、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行正常維修的義務(wù)。如無(wú)力修繕，可與承租人合修，費(fèi)用可以租金折抵償還。

　　(4)有組織住戶、依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進(jìn)工作的義務(wù)。

　　2.承租人的權(quán)利與義務(wù)

　　承租人的權(quán)利，包括以下幾個(gè)方面：

　　(1)有按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利。

　　(2)有要求保障房屋安全的權(quán)利。對(duì)非人為的房屋與設(shè)備損壞，有權(quán)要求出租人維修、護(hù)養(yǎng)。

　　(3)出租房屋出售時(shí)，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　(4)有對(duì)物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利。

　　(5)經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利。

　　承租人的義務(wù)，包括以下幾個(gè)方面：

　　(1)有按期交納租金的義務(wù)。

　　(2)有按約定用途合理使用房屋，不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務(wù)。

　　(3)有維護(hù)原有房屋、愛(ài)護(hù)使用、妥善保管的義務(wù)。

　　(4)有遵守有關(guān)國(guó)家政府法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。

　　(十)當(dāng)事人約定的其他條款

　　租賃合同中，當(dāng)事人可根據(jù)各自的情況和要求以及市場(chǎng)的情況商定一些雙方同意的條款，例如：

　　1.稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)

　　當(dāng)今各國(guó)，越來(lái)越多的租約中包括一個(gè)“稅收分擔(dān)”的條款。這個(gè)條款要求承租人除了支付租金外，還要按一定的比例分擔(dān)任何稅收的增加(如房地產(chǎn)稅)。很顯然這種稅收分擔(dān)條款對(duì)出租人的投資是極有價(jià)值的保護(hù)。保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)也是類似的情況。

　　2.改建的規(guī)定

　　通常，大多數(shù)租戶的改建被認(rèn)為是固置物而成為物業(yè)的一部分。在租賃結(jié)束時(shí)改建就作為物業(yè)不可分割部分歸出租人所有。為了避免日后的麻煩，租約中可規(guī)定：(1)承租戶的改建必須經(jīng)出租人書(shū)面同意。(2)必須明確改建后新增部分的歸屬。(3)必須明確改建費(fèi)用的承擔(dān)。一般來(lái)說(shuō)改建費(fèi)用是由承租人承擔(dān)，但有時(shí)出租人對(duì)那些有利于提高自身物業(yè)價(jià)值的高檔改建也會(huì)同意承擔(dān)部分費(fèi)用。在這方面出租人或物業(yè)管理者要盡可能將改建認(rèn)定為滿足承租人本身額外的需要，從而可避免承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。(4)用于生意的固置物的處理。一個(gè)商業(yè)或工業(yè)的承租戶可以有權(quán)設(shè)置用于生意的固置物，如招牌、燈箱等。一般將這些與生意聯(lián)系在一起的固置物看作承租人的財(cái)產(chǎn)，可以在租約結(jié)束前或結(jié)束時(shí)移走，但是建筑要恢復(fù)到租戶搬進(jìn)來(lái)時(shí)的狀況。條款的用詞在允行承租人移走生意固定物時(shí)是很關(guān)鍵的。一些租約規(guī)定物業(yè)必須恢復(fù)到“租戶搬進(jìn)來(lái)時(shí)的狀況”。而另一些卻要求恢復(fù)到“這個(gè)租約開(kāi)始的情況”。這些詞語(yǔ)上的微小差別可能會(huì)對(duì)出租人有很大的影響。如在經(jīng)過(guò)幾個(gè)續(xù)約期的長(zhǎng)期租戶的情況，承租戶在第一個(gè)租約期安置了固定物，然后在第三個(gè)租約期內(nèi)移走了。如按恢復(fù)到“這個(gè)租約開(kāi)始的狀況”，承租戶被要求修復(fù)的僅是第三個(gè)租期內(nèi)所作的改動(dòng)，而第一、二個(gè)租期內(nèi)作的改動(dòng)就可以不包括在內(nèi)。此時(shí)出租人(業(yè)主)就須自己承擔(dān)這些修復(fù)費(fèi)用。

　　3.保證金

　　一般租約要列出保證金的數(shù)量和種類，什么條件下應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充，保證金的使用方法，以及保證金利息的歸屬。有關(guān)保證金，各地規(guī)定不同，物業(yè)管理者應(yīng)注意當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)保證金的規(guī)定。

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