收益性物業(yè)估價的基本方法

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　　物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)(或物業(yè)權益)在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值，通常可以從如下 3個途徑來求?。孩俳谑袌錾项愃频奈飿I(yè)是以什么價格進行交易的――基于明智的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似物業(yè)的價格，即基于類似物業(yè)的市場交易價格來衡量其價值;②如果重新開發(fā)建設一宗類似的物業(yè)需要多少費用――基于明智的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)建設類似物業(yè)所必需的代價，即基于物業(yè)的重新開發(fā)建設成本來衡量其價值;③如果將該宗物業(yè)出租或營業(yè)預計可以獲得多少收益――基于明智的買者肯出的價錢不會高于該宗物業(yè)預期未來收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗物業(yè)的預期未來收益來衡量其價值。由此在物業(yè)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。

　　每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用兩種以上(含兩種)估價方法，而且可以同時采用多種估價方法的，應當同時采用多種估價方法。

　　一、市場法

　　(一)市場法概述

　　市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。其中，估價對象是指需要評估其客觀合理價格或價值的具體物業(yè);估價時點是指需要評估的客觀合理價格或價值所對應的時間;類似物業(yè)是指與估價對象相同或者相當?shù)奈飿I(yè)。

　　市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價。

　　運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：①搜集交易實例;②選取可比實例;③對可比實例成交價格進行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。價格換算即建立價格可比基礎，價格修正即交易情況修正，價格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和物業(yè)狀況調(diào)整;④求取比準價格。

　　(二)搜集交易實例

　　運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例(一般來說，不能反映市場真實價格行情的報價、標價是無效的。但這些報價、標價在一定程度上可以作為了解市場行情的參考)。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據(jù)此評估出客觀合理價格或價值。因此，首先應盡可能搜集較多且真實的交易實例。

　　在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例物業(yè)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等;②交易雙方，如賣方和買方的名稱、之間的關系;③成交日期;④成交價格，包括計價方式(如按建筑面積計價、按套內(nèi)建筑面積計價、按使用面積計價、按套計價等)和價款;⑤付款方式，如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比率)、貸款方式付款(包括首付款比率、貸款期限);⑥交易情況，如交易目的(賣方為何而賣，買方為何而買)，交易方式(如協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等)，交易稅費的負擔方式，有無利害關系人之間的交易(關聯(lián)交易)、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。

　　(三)選取可比實例

　　針對某一具體的估價對象及估價時點、估價目的，不是任何交易實例都可以用來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。我們把這些可用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

　　選取的可比實例應符合如下4個基本要求：①可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè);②可比實例的成交日期應與估價時點接近;③可比實例的交易類型應與估價目的吻合;④可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。

　　選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大，因此，一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實例即可。

　　(四)建立價格可比基礎

　　選取了可比實例之后，一般需先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來，為后續(xù)進行修正、調(diào)整建立共同的基礎。

　　建立價格可比基礎包括如下5個方面：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價;③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。

　　物業(yè)由于價值量大，其成交價格往往采用分期付款的方式支付。估價中為便于比較，價格通常以一次付清所需要支付的金額為基準，因此需要將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次付清的數(shù)額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。

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　　【例4-2】某宗物業(yè)交易總價為30萬元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設月利率為0.5%，試計算該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價格。

　　【解】該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價格計算如下：所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米下的價格如：

　　平方米下的價格=公頃下的價格÷10000

　　平方米下的價格=畝下的價格÷666.67

　　平方米下的價格=平方英尺下的價格÷0.09290304

　　平方米下的價格=坪下的價格÷3.30579

　　(五)交易情況修正

　　可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的是估價對象的客觀合理價格或價值，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將其修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。

　　進行交易情況修正，首先應了解有哪些因素可能使可比實例成交價格偏離其正常市場價格。在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：

　　1.利害關系人之間的交易。例如，父子之間、兄弟之間、親友之間、母子公司之間、公司與其員工之間的物業(yè)交易，成交價格通常低于正常市場價格。

　　2.急于出售或急于購買的交易。例如，欠債到期，無奈只有出售物業(yè)來償還。在這種情況下的成交價格往往是偏低的。相反，在急于購買情況下的成交價格往往是偏高的。

　　3.交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解市場行情，盲目購買，成交價格往往是偏高的。相反，如果賣方不了解市場行情，盲目出售，成交價格往往是偏低的。

　　4.交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。例如，買方或賣方對所買賣的物業(yè)有特別的愛好、感情，特別是該物業(yè)對買方有特殊的意義或價值，從而買方執(zhí)意要購買或賣方惜售。在這種情況下的成交價格往往是偏高的。

　　5.特殊交易方式的交易。如拍賣、招標、哄抬或拋售等。物業(yè)正常成交價格的形成方式，應是買賣雙方經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式。拍賣、招標方式容易受現(xiàn)場氣氛、情緒等的影響而使成交價格失常。但中國目前土地使用權出讓是例外，拍賣、招標方式形成的價格較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價格往往是偏低的。其原因是管理體制尚不完善，出讓方是政府(實際的運作者是政府的某個部門及某些個人)，受讓方是與自身利益較為密切的個人、企業(yè)等，從而協(xié)議方式出讓的結果往往是政府讓利。如果出讓方是理性的“經(jīng)濟人”，就難以出現(xiàn)這種情況。

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　　6.交易稅費非正常負擔的交易。在物業(yè)交易中往往需要繳納一些稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、補交土地使用權出讓金等。按照稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，有的稅費應由賣方繳納，如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅;有的稅費應由買方繳納，如契稅、補交土地使用權出讓金;有的稅費則買賣雙方都應繳納或各負擔一部分，如印花稅、交易手續(xù)費。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應繳納的稅費，買方繳納買方應繳納的稅費。需要評估的客觀合理價格，也是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費。但在實際的物業(yè)交易中，往往出現(xiàn)本應由賣方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由買方繳納;或者本應由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，土地增值稅本應由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納;契稅、補交土地使用權出讓金本應由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納;交易手續(xù)費本應由買賣雙方各負擔一部分，卻協(xié)議由其中的某一方全部負擔。在某些地區(qū)，物業(yè)價格之外還有所謂“代收代付費用”。這些“代收代付費用”也可能存在類似的轉嫁問題。

　　7.相鄰物業(yè)的合并交易。物業(yè)價格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當?shù)挠绊?。形狀不?guī)則或面積、規(guī)模過小的物業(yè)，價格通常較低。但這類物業(yè)如果與相鄰物業(yè)合并后，則效用通常會增加。因此，當相鄰物業(yè)的擁有者欲購買該物業(yè)時，該物業(yè)的擁有者通常會索要高價，而相鄰物業(yè)的擁有者往往也愿意出較高的價格購買。所以，相鄰物業(yè)合并交易的成交價格往往高于其單獨存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。

　　8.受債權債務關系影響的交易。例如，設立了抵押權、典權或有拖欠工程款的物業(yè)交易。

　　進行交易情況修正，還要測定使成交價格發(fā)生偏離的因素造成的偏離程度。由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測定有時非常困難。因此，在哪種情況下應當修正多少，主要依靠估價人員根據(jù)其掌握的扎實的估價理論知識、積累的豐富估價實踐經(jīng)驗和對當?shù)匚飿I(yè)市場行情、交易習慣等的深入調(diào)查、了解作出判斷。其中，對于交易稅費非正常負擔的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費非正常負擔的實際情況，然后根據(jù)計算即可。具體是將成交價格修正為按照稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，無規(guī)定的依照當?shù)亓晳T，買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。在修正方法上，主要是把握下列公式：

　　正常成交價格-應由賣方繳納的稅費=賣方實際得到的價格

　　正常成交價格+應由買方繳納的稅費=買方實際付出的價格

　　如果賣方、買方應繳納的稅費是正常成交價格的一定比率，即

　　應由賣方繳納的稅費=正常成交價格×應由賣方繳納的稅費比率

　　應由買方繳納的稅費=正常成交價格×應由買方繳納的稅費比率

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　　(六)交易日期調(diào)整

　　可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的物業(yè)市場狀況(如當時的市場供求關系)下形成的。要求評估的估價對象的價值是估價時點時的價值，是應當在估價時點時的物業(yè)市場狀況(如估價時點是現(xiàn)在的情況下是現(xiàn)在的市場供求關系)下形成的。如果成交日期與估價時點不同(往往是這種情況，而且成交日期通常是過去，估價時點通常是現(xiàn)在)，物業(yè)市場狀況可能發(fā)生了變化，例如，政府出臺了新的政策措施、利率發(fā)生了變化、出現(xiàn)了通貨膨脹或通貨緊縮、消費觀念有所改變等等，導致了可比實例、估價對象這類物業(yè)的市場供求關系發(fā)生了變化，從而即使兩宗完全相同的物業(yè)，在這兩個時間上的價格也會有所不同。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。交易日期調(diào)整實質(zhì)上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。

　　交易日期調(diào)整的關鍵，是要把握可比實例、估價對象這類物業(yè)的價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查、了解過去不同時間的數(shù)宗類似物業(yè)的價格，找出這類物業(yè)的價格隨著時間變化而變動的規(guī)律，據(jù)此再對可比實例成交價格進行交易日期調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可以采用價格指數(shù)或價格變動率，也可以采用時間序列分析。

　　(七)物業(yè)狀況調(diào)整

　　如果可比實例物業(yè)與估價對象物業(yè)自身狀況之間有差異，則還應對可比實例成交價格進行物業(yè)狀況調(diào)整，因為物業(yè)自身狀況的好壞還關系到其價格高低。進行物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實例在成交日期時的物業(yè)狀況下的價格，調(diào)整為估價對象在估價時點時的物業(yè)狀況下的價格。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權益狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還可以進一步細分為若干因素的調(diào)整。

　　物業(yè)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實例物業(yè)狀況好于估價對象物業(yè)狀況，則應對可比實例價格作減價調(diào)整;反之，則應作增價調(diào)整。具體思路是：①確定對估價對象這類物業(yè)的價格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權益方面的和實物方面的因素;②判定估價對象物業(yè)和可比實例物業(yè)在這些因素方面的狀況;③將可比實例物業(yè)與估價對象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間差異所造成的價格差異程度;④根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進行調(diào)整。

　　以樓層調(diào)整為例，假定估價對象是一套住房，該住房位于一幢20世紀80～90年代建造、磚混結構、無電梯的6層住宅樓的五層。為評估該住房的價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例。其中，甲可比實例位于一幢同類6層住宅樓的四層，成交價格為3000元/m2;乙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的四層，成交價格為 2900元/m2;丙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的五層，成交價格為2800元/m2。通過市場調(diào)查研究，得到估價對象所在地區(qū)同類5層、6層普通住宅樓不同樓層的市場價格差異系數(shù)如表4-2。則對甲、乙、丙三個可比實例的成交價格進行樓層調(diào)整如下：

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　　二、成本法

　　(一)成本法概述

　　成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是以物業(yè)價格各構成部分的累加為基礎來評估物業(yè)價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。

　　只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的物業(yè)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設的物業(yè)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在物業(yè)保險(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，物業(yè)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復到原狀;對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要用重建或重置的辦法來解決。另外，成本法也適用于物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，在無法運用市場法估價時的物業(yè)估價。

　　運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料;②測算重新購建價格;③測算折舊;④求取積算價格。

　　(二)物業(yè)價格構成

　　運用成本法估價的一項基礎工作，是要搞清楚物業(yè)價格的構成?，F(xiàn)實中的物業(yè)價格構成極其復雜，不同地區(qū)、不同時期、不同類型的物業(yè)，其價格構成可能不同。另外，對物業(yè)價格構成項目的劃分標準或角度不同，物業(yè)價格的構成也會有所不同。但在實際運用成本法估價時，不論當?shù)匚飿I(yè)價格的構成如何，首先最關鍵的是要調(diào)查、了解當?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锟⒐を炇蘸细衲酥镣瓿射N售的全過程，以及該全過程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做到既不能重復，也不能漏項。然后在此基礎上針對估價對象的實際情況，確定估價對象的價格構成并測算各構成項目的金額。下面以“取得物業(yè)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的物業(yè)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構成項目金額的角度，來劃分物業(yè)價格構成。在這種情況下，物業(yè)價格通常由如下7大項構成：①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費用;④投資利息;⑤銷售費用;⑥銷售稅費;⑦開發(fā)利潤。

　　1.土地取得成本

　　是指取得物業(yè)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的物業(yè)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由物業(yè)開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費 (如契稅、交易手續(xù)費)構成。在目前情況下，根據(jù)物業(yè)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構成可分為下列3種：①通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。②通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。③通過市場“購買 ”取得的，如購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者物業(yè)開發(fā)商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。

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　　2.開發(fā)成本

　　是指在取得的物業(yè)開發(fā)用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項：①勘察設計和前期工程費，包括可行性研究，工程勘察，規(guī)劃及建筑設計，施工通水、通電、通路及平整場地等開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的費用;②基礎設施建設費，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。如果取得的物業(yè)開發(fā)用地是熟地，則基礎設施建設費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒有基礎設施建設費;③房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。附屬工程如房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等;④公共配套設施建設費，包括所需要的非營業(yè)性的公共配套設施的建設費用;⑤開發(fā)建設過程中的稅費。

　　3.管理費用

　　是指為組織和管理物業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括物業(yè)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。

　　4.投資利息

　　它與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機會成本的考慮。此外，從估價角度來看，物業(yè)開發(fā)商自有資金應得的利息也要與其應獲得的利潤分開，不能算作利潤。

　　5.銷售費用

　　是指銷售開發(fā)完成后的物業(yè)所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算。

　　6.銷售稅費

　　是指銷售開發(fā)完成后的物業(yè)應由物業(yè)開發(fā)商(此時作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：①銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加 (通常簡稱為“兩稅一費”);②其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。銷售稅費通常是售價的一定比率，因此，在估價時通常按照售價乘以這一比率來測算。

　　7.開發(fā)利潤

　　現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的。估算的開發(fā)利潤，應是在正常條件下物業(yè)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別物業(yè)開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別物業(yè)開發(fā)商所期望獲得的利潤。開發(fā)利潤是按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似物業(yè)開發(fā)項目所要求的相應利潤率來計算。

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　　(三)成本法的基本公式

　　成本法最基本的公式為：

　　物業(yè)價格=重新購建價格-折舊

　　上述公式可以根據(jù)下列3類估價對象而具體化：①新開發(fā)的土地;②新建的物業(yè);③舊的物業(yè)。新開發(fā)的土地和新建的物業(yè)采用成本法估價一般不存在折舊問題，但應考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設計、周圍環(huán)境、物業(yè)市場狀況等而予以適當?shù)脑鰷p價調(diào)整。例如，運用成本法評估某在建工程的價值，即使該在建工程實實在在投入了較多費用，但在物業(yè)市場不景氣時要予以減價調(diào)整。

　　新開發(fā)的土地包括征收農(nóng)地并進行“三通一平”等基礎設施建設和平整場地后的土地，城市房屋拆遷并進行基礎設施改造和平整場地后的土地，填海造地，開山造地等。在這些情況下，成本法的基本公式為：

　　新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　在新建物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為：

　　新建物業(yè)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

　　在舊物業(yè)的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊物業(yè)價格=物業(yè)的重新購建價格-建筑物的折舊

　　或者

　　舊物業(yè)價格=土地的重新購建價格+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊

　　(四)物業(yè)的重新購建價格

　　重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出和應獲得的利潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)建設可簡單地理解為重新生產(chǎn)。把握重新購建價格的概念還應特別注意下列3點：①重新購建價格是估價時點時的價格。如在重新開發(fā)建設的情況下，重新購建價格是在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，按照估價時點時的物業(yè)價格構成來測算的;②重新購建價格是客觀的價格。具體來說，重新取得或重新開發(fā)建設的支出，不是個別單位或個人的實際耗費，而是必需的耗費，應能體現(xiàn)社會或行業(yè)的平均水平，即是客觀成本而不是實際成本。如果超出了社會或行業(yè)的平均水平，超出的部分不僅不能構成價格，而且是一種浪費;而低于社會或行業(yè)平均水平的部分，不會降低價格，只會形成個別單位或個人的超額利潤;③建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，土地的重新購建價格是估價時點狀況下的價格。因此，建筑物的重新購建價格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價因素一般已考慮在其重新購建價格中。例如，估價對象的土地是10年前取得的商業(yè)用途法定最高年限40年的土地使用權，求取其重新購建價格時不是求取其40年的土地使用權的價格，而是求取其30年的土地使用權的價格。如果該土地目前的交通條件比10年前有了很大改善，求取其重新購建價格時不是求取其10年前交通狀況下的價格，而是求取其目前交通狀況下的價格。

　　求取房地的重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，而是模擬物業(yè)開發(fā)商的物業(yè)開發(fā)過程，在物業(yè)價格構成的基礎上，采用成本法來求取;二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后將兩者相加來求取。后一種路徑適用于土地市場上以能直接在其上進行房屋建設的熟地交易為主的情況。

　　求取土地的重新購建價格，通常是假設該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用市場法等求取該土地的重新購置價格。這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。求取土地的重新購建價格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地的重新購建價格可以分為重新購置價格和重新開發(fā)成本。求取建筑物的重新購建價格，是假設該建筑物所占用的土地已經(jīng)取得，并且該土地為空地，除了建筑物不存在之外，其他狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與該建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤;也可以設想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商(建筑施工企業(yè))建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應支付給建筑承包商的全部費用(即建筑工程價款或工程承發(fā)包價格)，再加上發(fā)包人所必需的其他支出(如管理費、投資利息、稅費等)。

　　建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。重置價格又稱重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。重建價格又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術等，在估價時點時的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復制”。

　　重置價格的出現(xiàn)是技術進步的必然結果。由于技術進步，使原有的許多設計、工藝、原材料、結構等都已過時落后或成本過高，而采用新材料、新技術等，不僅功能更加完善，成本也會降低，因此，重置價格通常要比重建價格低。有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風格的建筑物，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。因年代久遠、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構配件和建筑設備，或因建筑技術和建筑標準改變等，使“復制”有困難的建筑物，一般只有使用重置價格。

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　　(五)建筑物的折舊

　　1.建筑物折舊的概念和內(nèi)容

　　估價上的建筑物折舊與會計上的建筑物折舊，雖然都稱為折舊并有一定的相似之處，但因兩者的內(nèi)涵不同而有著本質(zhì)的區(qū)別。估價上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價值損失，其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與重新購建價格的差額，即

　　建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值

　　建筑物的重新購建價格表示建筑物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建筑物折舊相當于進行減價調(diào)整，其所得的結果則表示建筑物在估價時點狀況下所具有的價值。根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。

　　(1)物質(zhì)折舊：是指建筑物在實體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。物質(zhì)折舊可進一步從自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞殘存四個方面來認識和把握。

　　自然經(jīng)過的老化主要是由自然力作用引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風化、基礎沉降等，它與建筑物的實際年齡(建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日歷年數(shù))正相關。同時要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物老化就快。正常使用的磨損主要是由人工使用引起的，它與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)正相關。例如，居住用途建筑物的磨損要小于工業(yè)用途建筑物的磨損。意外破壞的損毀主要是由突發(fā)性的天災人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災、風災;人為方面的，如失火、碰撞等。對于這些損毀即使進行了修復，但可能仍然有“內(nèi)傷”。延遲維修的損壞殘存主要是由沒有適時地采取預防、養(yǎng)護措施或修理不夠及時引起的，它造成建筑物不應有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻體或地面有裂縫、洞等。

　　(2)功能折舊：是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。導致建筑物功能相對缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑設計上的缺陷、過去的建筑標準過低、人們的消費觀念改變、建筑技術進步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。功能缺乏是指建筑物沒有其應該有的部件、設備、設施或系統(tǒng)等。例如，住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃氣、電話線路、有線電視等;辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等。功能落后是指建筑物已有部件、設備、設施或系統(tǒng)等的標準低于正常標準或有缺陷而阻礙其他部件、設備、設施或系統(tǒng)等的正常運營。例如，設備、設施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時，內(nèi)部空間格局欠佳等。拿住宅來說，現(xiàn)在時興“三大、一小、一多”式住宅，即客廳、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過去建造的臥室大、客廳小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅，相對而言就過時了。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求有較好的智能化系統(tǒng)，如果某個所謂高檔辦公樓的智能化程度不夠，相對而言其功能就落后了。功能過剩是指建筑物已有部件、設備、設施或系統(tǒng)等的標準超過市場要求的標準而對物業(yè)價值的貢獻小于其成本。例如，某幢廠房的層高為6m，但如果當?shù)貜S房的標準層高為 5m，則該廠房超高的1m因不能被市場接受而使其所多花的成本成為無效成本。

　　(3)經(jīng)濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。不利因素可能是經(jīng)濟因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政府政策變化等)。例如，一個高級居住區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的物業(yè)價值下降，這就是一種經(jīng)濟折舊。這種經(jīng)濟折舊一般是永久性的。再如，在經(jīng)濟不景氣時期以及高稅率、高失業(yè)率等，物業(yè)的價值下降，這也是一種經(jīng)濟折舊。但這種現(xiàn)象不會永久下去，當經(jīng)濟復蘇后，這種經(jīng)濟折舊也就消失了。

　　【例4-6】某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元，因戶型設計不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為3萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。

　　【解】該舊住宅的折舊總額求取如下：

　　該舊住宅的折舊總額=1+6+3

　　=10(萬元)

　　該舊住宅的現(xiàn)值求取如下：

　　該舊住宅的現(xiàn)值=重置價格-折舊

　　=40-10

　　=30(萬元)

　　2.求取建筑物折舊的年限法

　　年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。

　　建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到由于主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到它對物業(yè)價值不再有貢獻時止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。

　　建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。建筑物的實際年齡是指建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日歷年數(shù)。類似于人的實際年齡。建筑物的有效年齡是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。類似于人看上去的年齡。

　　建筑物的有效年齡可能短于也可能長于其實際年齡。類似于有的人看上去比實際年齡小，有的人看上去比實際年齡大。實際年齡是估計有效年齡的基礎，即有效年齡通常是在實際年齡的基礎上進行適當?shù)恼{(diào)整后得到：①當建筑物的維修養(yǎng)護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當;②當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡短于實際年齡;③當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，其有效年齡長于實際年齡。

　　建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡之后的壽命，即

　　剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命-有效年齡

　　因此，如果建筑物的有效年齡比實際年齡短，就會延長建筑物的剩余經(jīng)濟壽命;反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟壽命。建筑物的有效年齡是從估價時點起向過去計算的時間，剩余經(jīng)濟壽命是從估價時點起到建筑物經(jīng)濟壽命結束時止的時間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟壽命。如果建筑物的有效年齡短于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工驗收合格之日晚建成。此時，建筑物的經(jīng)濟壽命可視為從這個晚建成之日起到它對物業(yè)價值不再有貢獻時止的時間。

　　利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應為經(jīng)濟壽命，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命。因為這樣求出的建筑物折舊更符合實際情況。例如，兩幢同時建成的完全相同的建筑物，如果維修養(yǎng)護不同，其市場價值就會不同，但如果采用實際年齡計算折舊，那么它們的價值就是相同的。進一步來說，新近建成的建筑物未必完好，從而價值未必高;而較早建成的建筑物未必損壞嚴重，從而價值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑設計、施工質(zhì)量缺陷或者使用不當，竣工沒有幾年就已經(jīng)成了“嚴重損壞房”;而有些20世紀初建造的舊建筑物，至今可能仍然完好無損，即使撇開文化內(nèi)涵因素，也有較高的市場價格。

　　年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。

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　　三、收益法

　　(一)收益法概述

　　收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。根據(jù)將未來預期收益轉換為價值的方式不同，即資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉換為價值的方法。其中，將未來某一年的某種預期收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉換為價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。報酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是物業(yè)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益(凈現(xiàn)金流量)，選用適當?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。

　　收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定物業(yè)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。具體地說，物業(yè)當前的價值，通常不是基于其歷史價格、開發(fā)建設它所花費的成本或者過去的市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能帶來的收益或者能夠得到的滿足、樂趣等的預期。歷史資料的作用，主要是用來推知未來的動向和情勢，解釋未來預期的合理性。從理論上講，一宗物業(yè)過去的收益雖然與其當期的價值無關，但其過去的收益往往是未來收益的一個很好的參考值，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過去的趨勢不能繼續(xù)發(fā)展下去。

　　收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類物業(yè)有獲取收益的能力即可。例如，估價對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒有實際收益，但卻具有潛在收益，因為類似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，因此可將該住宅設想為出租的情況下來運用收益法估價，即先根據(jù)同一市場上有出租收益的類似住宅的有關資料，采用類似于市場法的方法求出該住宅的凈收益或收入、費用等，再利用收益法來估價。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價，收益法大多不適用。

　　運用收益法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似物業(yè)的收入、費用等數(shù)據(jù)資料;②預測估價對象的未來收益(如凈收益);③求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù);④選用適宜的收益法公式計算出收益價格。

　　(三)物業(yè)凈收益的求取

　　運用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法)，需要預測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D換為價值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈運營收益。

　　出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負擔的費用，根據(jù)真正的房租構成因素(地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、物業(yè)稅、租賃費用、租賃稅費和利潤)，一般為其中的維修費、管理費、保險費、物業(yè)稅、租賃費用、租賃稅費。但在實際中，房租可能包含真正的房租構成因素之外的費用，也可能不包含真正的房租構成因素的費用，稅中出租人與承租人約定或按慣例由出租人負擔的部分。

　　在實際求取凈收益時，通常是在分析租約的基礎上決定所要扣除的費用項目。如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需要的一切費用均由出租人負擔，則應將它們?nèi)靠鄢?如果租約約定部分或全部費用由承租人負擔，則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，此時扣除的費用項目就要相應減少。當按慣例確定出租人負擔的費用時，要注意與租金水平相匹配。在現(xiàn)實的物業(yè)租賃中，如果出租人負擔的費用項目多，名義租金就會高一些;如果承租人負擔的費用項目多，名義租金就會低一些。

　　(四)報酬率的求取

　　報酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。進一步搞清楚報酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存入的本金的收回，投資回報就是從銀行那里得到的利息。所以，投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。

　　可以將購買收益性物業(yè)視為一種投資行為：這種投資需要投入的資本是物業(yè)價格，試圖獲取的收益是物業(yè)預期會產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔風險。以最小的風險獲取最大的收益，可以說是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔較大的風險;或者，有較大的風險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風險的投資。因此，從全社會來看，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。例如，將資金購買國債，風險小，但利率低，收益也就低;而將資金搞投機冒險，報酬率高，但風險也大。認識到了報酬率與投資風險的上述關系，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所選用的報酬率，應等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險的投資的報酬率。例如，兩宗物業(yè)的凈收益相等，但其中一宗物業(yè)獲取凈收益的風險大，從而要求的報酬率高;另一宗物業(yè)獲取凈收益的風險小，從而要求的報酬率低。由于物業(yè)價值與報酬率負相關，因此，風險大的物業(yè)的價值低，風險小的物業(yè)的價值高。

　　求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。無風險報酬率又稱安全利率，是無風險投資的報酬率，是資金的機會成本。風險報酬率是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價對象物業(yè)存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風險的補償。

　　累加法的一個細化公式為：

　　報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠

　　其中：①投資風險補償，是指當投資者投資于收益不確定、具有風險性的物業(yè)時，他必然會要求對所承擔的額外風險有補償，否則就不會投資;②管理負擔補償，是指一項投資要求的關心和監(jiān)管越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有補償。物業(yè)要求的管理工作一般遠遠超過存款、證券;③缺乏流動性補償，是指投資者對所投入的資金缺乏流動性也會要求補償。物業(yè)與股票、債券相比，買賣要困難，交易費用也較高，缺乏流動性;④投資帶來的優(yōu)惠，是指由于投資于物業(yè)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，從而投資者會降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價對象可以獲得的好處，要作相應的扣減。

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