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物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度

更新時間:2012-07-30 17:32:02 來源:|0 瀏覽0收藏0

  物業(yè)管理服務實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務進行管理的一種活動,帶有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán),約束個別業(yè)主的不當行為,如制止違章搭建及違章裝修、制止擾亂公共秩序及危害環(huán)境衛(wèi)生等,以維護全體業(yè)主的利益和社會公共利益。物業(yè)管理企業(yè)還有與業(yè)主長時間保持密切聯(lián)系的特點,企業(yè)的素質(zhì)及其管理水平的高低,直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。物業(yè)管理具有一定的專業(yè)性,隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步,新技術(shù)、新產(chǎn)品在房地產(chǎn)開發(fā)建設中被廣泛采用,物業(yè)的智能化程度越來越高,這也要求物業(yè)管理企業(yè)具有一定數(shù)量的高素質(zhì)管理和技術(shù)人員,具有先進的工具及設備,建立科學、規(guī)范的工作程序,對價值量巨大的物業(yè)資產(chǎn)實施良好的管理與維護?;谝陨险J識,并為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場,《條例》規(guī)定了國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準入制度,嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì),是加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、改善物業(yè)管理市場環(huán)境的必要手段。

  一、物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和地位

  在住房制度改革前,城市居民住房由政府或者單位統(tǒng)一建設,以實物方式分配給城市居民居住使用,住房產(chǎn)權(quán)屬于政府或者單位所有,居民僅支付極少的租金。其中,政府建造的直管公房由政府成立專門的房屋管理機構(gòu)負責維修養(yǎng)護;單位建造的自管公房,由單位內(nèi)部成立的房屋管理機構(gòu)負責維修養(yǎng)護。由于租金水平遠遠低于維修管理所需費用,回收的租金不能維持房屋的維修,大量公房得不到及時維繕而成為危房,危及住戶的居住安全。同時,由于對住宅區(qū)疏于管理,公用設備、設施損壞嚴重,環(huán)境臟、亂、差,影響正常居住。1980年以來,國家逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革。隨著住房制度改革的步步深化,個人擁有住房的比例日益增加,住房產(chǎn)權(quán)多元化格局基本形成。隨著房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的發(fā)展,住房產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)服務的要求越來越高,以房管所及單位房管處(科)為中心的公房維修管理體制已經(jīng)不能適應形勢的變化。于是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始自設物業(yè)管理部門或物業(yè)管理子公司管理自身開發(fā)建設的物業(yè)。街道辦事處、大中型企事業(yè)單位也開始自辦物業(yè)管理企業(yè)為轄區(qū)內(nèi)居民、單位職工提供帶有福利性質(zhì)的物業(yè)服務。當社會對物業(yè)管理的需求越來越高時,按照公司法組建的專業(yè)化的物業(yè)管理公司也應運而生。在此基礎(chǔ)上,社會化、專業(yè)化、市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制得以確立,并在全國迅速發(fā)展。

  在實踐中,從事物業(yè)管理活動的企業(yè),有的具有獨立法人資格,如按照公司法組建的物業(yè)管理公司;有的不具備法人資格,如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)設的物業(yè)管理部門、物業(yè)管理分支機構(gòu);有的名義上具有法人資格,實質(zhì)上不能獨立的行使權(quán)利和承擔責任,如一些房地產(chǎn)開發(fā)商設立的子公司。

  物業(yè)管理企業(yè)屬于從事經(jīng)營活動的市場主體。作為市場主體,應當具有相應的主體資格,享有完全的民事權(quán)利能力和行為能力,能夠獨立的承擔民事責任。如果物業(yè)管理企業(yè)不具備獨立的法人資格,與其進行交易的相對人的合法權(quán)益難以得到有效保障。

  目前,在物業(yè)建設和管理的銜接上出現(xiàn)的眾多問題,很大一部分原因就在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)屬于“一家人”,這種“建”、“管”不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā),當開發(fā)項目存在問題時,處于不平等位置的物業(yè)管理公司和開發(fā)公司不可能進行正常的承接驗收。很多應由開發(fā)公司解決的矛盾和問題,推給下屬的物業(yè)管理公司,物業(yè)管理公司解決不了,必然導致對業(yè)主的投訴相互推諉,矛盾和問題得不到及時解決。有鑒于此,《條例》明確規(guī)定,從事物業(yè)管理活動的企業(yè),必須是獨立的法人。按照《民法通則》的規(guī)定,法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力,依法獨立享有民事權(quán)利和承擔民事義務的組織。物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格,意味著物業(yè)管理企業(yè)應當具備下列條件:

  (1)依法成立。依法成立是指依照法律規(guī)定而成立。這是程序性要件,也就是說,物業(yè)管理企業(yè)的設立程序要符合法律法規(guī)的規(guī)定。

  (2)有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費。物業(yè)管理企業(yè)屬于營利性法人。必要的財產(chǎn)和經(jīng)費是其生存和發(fā)展的前提,也是其承擔民事責任的物質(zhì)基礎(chǔ)。按照《公司法》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)為有限責任公司的,注冊資本不得低于10萬元;為股份有限公司的,注冊資本不得低于1000萬元。

  (3)有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所。其中,名稱是企業(yè)對外進行活動的標記,其確定應當符合《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定;組織機構(gòu)是健全內(nèi)部管理的需要,如公司應當設立董事會、股東大會、監(jiān)事會等;場所是物業(yè)管理企業(yè)進行經(jīng)營活動的固定地點,不僅表示企業(yè)的存在具有長期性、且可確立與之相關(guān)的其他一些問題如合同的履行、訴訟管轄問題等。

  (4)能夠獨立承擔民事責任。如果企業(yè)不能就自己行為承擔相應責任,難謂其具獨立的主體資格。獨立承擔民事責任是建立在獨立財產(chǎn)基礎(chǔ)之上的。如果企業(yè)沒有獨立的財產(chǎn),是不可能獨立承擔民事責任的。

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  二、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性

  物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理是《條例》設定的行政許可,《條例》之所以規(guī)定實行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度,是基于以下幾方面的考慮:

  第一,針對當前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀,有必要加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理,把好市場準人關(guān)。

  近幾年來,物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展,但是,物業(yè)管理市場存在不同程度的混亂現(xiàn)象。不少物業(yè)管理企業(yè)體制、機制有缺陷,管理不規(guī)范、服務不到位、亂收費,業(yè)主對這些問題的投訴上升,反映比較強烈。實行市場準入制度,通過資質(zhì)管理,對不同管理規(guī)模、服務水平、市場競爭能力的企業(yè)核定相應的資質(zhì)等級,有助于扶植一批機制新、規(guī)模大、成本低、質(zhì)量高、實力強、信譽好的物業(yè)管理品牌企業(yè);通過資質(zhì)年檢和資質(zhì)動態(tài)管理,可以及時清理、整頓管理水平低、經(jīng)營不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)。對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準人制度,嚴格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì),是現(xiàn)階段加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、凈化物業(yè)管理市場的必要手段。

  第二,針對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務特性,有必要對物業(yè)管理企業(yè)建立市場準入和清出制度。

  物業(yè)管理企業(yè),尤其是居住類物業(yè)管理企業(yè),提供的管理和服務與居民生活密切相關(guān),直接影響到居民的生活質(zhì)量、人身健康和生命財產(chǎn)安全。物業(yè)管理具有公共產(chǎn)品的性質(zhì),實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務進行管理的一種服務活動。一般說來,物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定,既負責物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護,也承擔物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公共秩序的維護責任。如果主管部門對物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效的監(jiān)管,則可能導致業(yè)主的權(quán)益和社會公共利益受到損害,引起社會的不安定。

  物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)。一般情況下,企業(yè)運營成本較低,企業(yè)注冊資本相對較少。如一家管理50萬平方米小區(qū)的企業(yè),其自身資產(chǎn)可能僅有100萬元,但是所管物業(yè)的價值卻達20億元之多,因其管理水平而引起物業(yè)價值波動1%,則有2000萬之多,遠超過其自身資產(chǎn)量。國外的物業(yè)管理企業(yè)有的稱作財產(chǎn)管理公司,除提供物業(yè)管理服務外,也要負責物業(yè)的經(jīng)營,我國的物業(yè)管理企業(yè)正朝著這一方向發(fā)展。無論是物業(yè)管理,還是物業(yè)資產(chǎn)管理,物業(yè)管理企業(yè)的抗風險能力都較弱。實行資質(zhì)管理,有助于提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務水平,有助于防范企業(yè)經(jīng)營風險,有助于發(fā)揮物業(yè)管理的社會效益。

  第三,針對物業(yè)管理的專業(yè)特性,需要實行企業(yè)資質(zhì)審批制度。

  物業(yè)管理企業(yè)提供的服務,表現(xiàn)在消費者面前的,更多的是維護公共秩序,如保安、保潔等,但其最基本的服務還是負責房屋及其設備設施的維護管理。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步,建設領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品,物業(yè)的智能化程度越來越高,這就要求物業(yè)管理企業(yè)具有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員,具有先進的管理工具及設備,建立一套科學、規(guī)范的管理措施及工作程序。物業(yè)管理與物業(yè)的規(guī)劃設計、施工一樣,具有一定的專業(yè)性。實行市場準人和清出制度,有利于物業(yè)管理行業(yè)適應產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的趨勢和現(xiàn)代城市發(fā)展的需要,有利于推進物業(yè)管理行業(yè)的技術(shù)進步。

  物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的條件、分級、申請、審批、動態(tài)管理等均應當屬于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的內(nèi)容。《條例》沒有對資質(zhì)管理制度的內(nèi)容作具體規(guī)定,而是授權(quán)國務院建設行政主管部門制定具體辦法。  三、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級

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  (一)取得資質(zhì)等級的條件

  物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下:

  1.一級資質(zhì)

  (1)注冊資本人民幣500萬元以上;

  (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于20人,工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;

  (3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

  (4)管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%:

  ①多層住宅200萬m2;

 ?、诟邔幼≌?00萬m2;

  ◎獨立式住宅(別墅)15萬m2;

 ?、苻k公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。

  (5)建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準,建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

  2.二級資質(zhì)

  (1)注冊資本人民幣300萬元以上;

  (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于10人,工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;

  (3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

  (4)管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%:

  ①多層住宅100萬m2;

 ?、诟邔幼≌?0萬m2;

  ③獨立式住宅(別墅)8萬m2;

 ?、苻k公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。

  (5)建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準,建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

  3.三級資質(zhì)

  (1)注冊資本人民幣50萬元以上;

  (2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級以上職稱的人員不少于5人,工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱;

  (3)物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書;

  (4)有委托的物業(yè)管理項目;

  (5)建立并嚴格執(zhí)行服務質(zhì)量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準,建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

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  (二)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理

  一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由國務院建設主管部門負責頒發(fā)。二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由省、自治區(qū)人民政府建設主管部門負責頒發(fā)。直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

  (三)資質(zhì)等級與項目承接

  物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)主管部門審查評定資質(zhì)等級后,按照以下規(guī)定承接物業(yè)管理項目:

  (1)一級資質(zhì)可以承接各種物業(yè)管理項目。

  (2)二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬m2以下的住宅項目和8萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。

  (3)三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬m2以下住宅項目和5萬m2以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。  四、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的管理程序

  1.新設立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)申請

  新設立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì):

  (1)營業(yè)執(zhí)照;

  (2)企業(yè)章程;

  (3)驗資證明;

  (4)企業(yè)法定代表人的身份證明;

  (5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同,管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。

  新設立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級按照最低等級核定,并設一年的暫定期。

  2.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的核定

  申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè),應當向工商注冊所在地直轄市、設區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門提交下列材料:

  (1)企業(yè)資質(zhì)等級申報表;

  (2)營業(yè)執(zhí)照;

  (3)企業(yè)資質(zhì)證書正、副本;

  (4)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同,管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同,工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同;

  (5)物業(yè)服務合同復印件;

  (6)物業(yè)管理業(yè)績材料。

  資質(zhì)審批部門應當自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi),對符合相應資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書;一級資質(zhì)審批前,應當由省、自治區(qū)人民政府建設主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查,審查期限為20個工作日。

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  3.不得批準資質(zhì)的違規(guī)行為

  (1)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;

  (2)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的;

  (3)挪用專項維修資金的;

  (4)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;

  (5)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

  (6)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地,損害業(yè)主共同利益的;

  (7)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的;

  (8)物業(yè)服務合同終止時,不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的;

  (9)與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通,以不正當手段謀取中標的;

  (10)不履行物業(yè)服務合同,業(yè)主投訴較多,經(jīng)查證屬實的;

  (11)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的;

  (12)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;

  (13)發(fā)生重大責任事故的。

  4.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的變更、注銷與撤銷

  (1)物業(yè)管理企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的,應當在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。

  (2)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并的,應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù),并重新核定資質(zhì)等級。

  (3)物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務活動的,應當在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi),到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

  (4)有下列情形之一的,資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門,根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書:

 ?、賹徟块T工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的;

 ?、诔椒ǘ殭?quán)作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的;

  ③違反法定程序作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的;

 ?、軐Σ痪邆渖暾堎Y格或者不符合法定條件的物業(yè)管理企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的;

  ⑤依法可以撤銷審批的其他情形。

  5.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢

  物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應資質(zhì)審批部門負責。對符合原定資質(zhì)等級條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。對不符合原定資質(zhì)等級條件的,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格,原資質(zhì)審批部門應當注銷其資質(zhì)證書,由相應資質(zhì)審批部門重新核定其資質(zhì)等級。資質(zhì)審批部門應當將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。  五、物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰

  1.物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告,責令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

  2.物業(yè)管理企業(yè)無正當理由不參加資質(zhì)年檢的,由資質(zhì)審批部門責令其限期改正,可處1萬元以上3萬元以下的罰款。

  3.物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告,責令限期改正,并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

  4.物業(yè)管理企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正,可處2萬元以下的罰款。

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