業(yè)主大會制度

　　《條例》實施以前，各地在物業(yè)管理實踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主選舉產生的業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關物業(yè)管理的權利。從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理的發(fā)展起到過一定的促進作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機制，難以體現全體業(yè)主的意愿，有違權責一致的原則。在實踐中，有少數業(yè)主委員會成員侵害大多數業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會隨意解聘物業(yè)管理企業(yè)或不當利用公共設施經營的決定，遭到大多數業(yè)主反對，導致矛盾產生。鑒于以上問題，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益。同時，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項，規(guī)定了業(yè)主委員會的產生方式、資格條件、職責、備案等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，可以在業(yè)主大會的授權范圍內就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的物業(yè)管理事項的決定只能由業(yè)主大會作出。這一制度有利于維護大多數業(yè)主的合法權益，保障物業(yè)管理活動的順利進行。

　　為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作，加強監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　一、業(yè)主

　　(一)業(yè)主的概念

　　《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權人為業(yè)主。由于我國實行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個主體的原則，擁有了房屋的所有權在事實上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關場地的相關權利。因此，將業(yè)主定義為“房屋的所有權人”，并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主作為不動產所有權人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。

　　我國對房地產管理實行權證管理方式。一般情況下，確定房屋所有權人主要憑據是房地產行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權證。屬于自然人的房屋，房屋所有權證上標明房屋所有權人的姓名，屬于法人或其他組織的房屋，房屋所有權證上標明房屋所有權人的組織名稱。

　　現實物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人;二是房屋共有權證書持有人;三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。

　　(二)業(yè)主的權利

　　在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于對房屋的所有權享有對物業(yè)和相關共同事務進行管理的權利。這些權利有些由單個業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會來實現。

　　《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利包括：

　　1.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務

　　物業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權利與義務的協議。物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供合同所約定服務的義務，業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務費用后，享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務的權利。

　　2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議

　　業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員，業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權利?！稐l例》第十三條規(guī)定：經20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關事項提出建議的權利，促使物業(yè)管理能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。

　　3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議

　　業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權利與義務關系和業(yè)主大會內部運作機制的基礎性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主都有約束力，而且這些規(guī)約的規(guī)定事關全體業(yè)主的共同利益，因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權利。當業(yè)主認為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會文事規(guī)則，或者認為現有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方，可以提出自己有關制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。

　　4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權

　　業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內重大事項的決定權，是通過參加業(yè)主大會會議，在會議上行使表決權的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份，就具有參加業(yè)主大會會議的權利。在業(yè)主大會會議上，業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權的具體辦法，或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權確定辦法，對列入會議議程的各項物業(yè)管理事項進行投票，作出體現全體業(yè)主共同意志的決定。

　　5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，并就物業(yè)管理區(qū)域內的一般性日常事務作出決定。它由一定數量的業(yè)主代表，即業(yè)主委員會委員組成。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產生，作為業(yè)主的代言人履行具體職責，為全體業(yè)主服務。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權利，同時業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權利。

　　6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，它的工作直接關系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會委員也具有個人利益，可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責，有些素質不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會作出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權益情況的發(fā)生，督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責，保護業(yè)主的合法權益，應當保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權。如業(yè)主有權對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議;有權知曉業(yè)主委員會的運作情況;有權了解業(yè)主委員會所作出的各項決定的理由;有權查詢業(yè)主委員會保存的各項檔案文件;有權制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為等。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運作。

　　7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同

　　物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供服務的經營主體，與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關系的相對方。業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況進行監(jiān)督。如業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議;有權查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關物業(yè)管理事項的各項檔案材料;有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況;有權要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進行改正;等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務。

　　8.對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地，與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割，業(yè)主對擁有物業(yè)進行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下，依法對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地進行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權益，因此，每一個業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權利。

　　9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金是在物業(yè)產權多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國家規(guī)定建立的專門性資金，專項維修資金屬于業(yè)主所有，其是否完好，運行是否正常，不僅關系到相鄰物業(yè)，整幢樓，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護和使用，關系到全體業(yè)主的共同利益。因此，專項維修資金的使用和管理，必須受到業(yè)主嚴格的監(jiān)督，以防止專項維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業(yè)主在專項維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權。

　　10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利

　　除以上權利外，業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權利。如在物業(yè)受到侵害時，有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權利;有對物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度、各項報告、提案進行審議的權利;有為維護業(yè)主合法權益進行投訴和控告的權利等。

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　　(三)業(yè)主的義務

　　權利和義務是相對應的，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有一定權利的同時還應當履行一定的義務?！稐l例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行的義務主要有：

　　1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則

　　業(yè)主公約是業(yè)主依法訂立的一種自我管理規(guī)約，業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。每一位業(yè)主都應當依照業(yè)主公約的規(guī)定行使權利、履行義務。業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會運行應當遵循的規(guī)則，它應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。業(yè)主通過締結業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則來進行自我管理和自我約束，有利于形成良好的物業(yè)管理秩序。業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則對全體業(yè)主具有約束力，每位業(yè)主都要自覺遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定。

　　2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度

　　物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等事項，事關物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的共同利益。為了維護這種共同利益，業(yè)主大會可以制定或者授權物業(yè)管理企業(yè)制定一系列的規(guī)章制度，要求全體業(yè)主共同遵守。每一位業(yè)主都有遵守這些規(guī)章制度的義務。

　　3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定

　　業(yè)主大會的決定是全體業(yè)主共同作出的，代表了全體業(yè)主的共同意志，符合業(yè)主的共同利益，理應得到全體業(yè)主的共同遵守。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具體實施業(yè)主大會所作出的決定，同時經業(yè)主大會的授權，也可以自行作出對一定物業(yè)管理事項的決定，業(yè)主委員會作出的決定，業(yè)主同樣應該執(zhí)行。

　　4.按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金

　　專項維修資金是保障物業(yè)得以正常維修改造的必要條件，業(yè)主應承擔繳納專項維修資金的義務。實際生活中，有的物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主不繳納或者不及時繳納專項維修資金導致了物業(yè)的加速老化和毀損，使物業(yè)貶值，并危及到廣大業(yè)主的生命財產安全，這種情況必須得到改變。

　　5.按時交納物業(yè)服務費用

　　物業(yè)服務費用是服務合同約定的重要內容之一。它是確保物業(yè)管理正常運行的必要前提，是物業(yè)管理企業(yè)按合同約定對房屋建筑及其設施設備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境衛(wèi)生等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與業(yè)主生活相關服務所收取的費用。物業(yè)管理服務行為是一種市場行為，應當遵循等價有償的市場原則。業(yè)主在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務的同時，必須按照合同的約定按時繳納物業(yè)服務費，不得無故拖延和拒交，否則物業(yè)管理企業(yè)有權依法要求其承擔違約責任。

　　6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務

　　除以上義務外，業(yè)主還應承擔法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。如有配合物業(yè)管理企業(yè)開展服務活動的義務;有裝飾裝修房屋時向物業(yè)管理企業(yè)告知的義務;有按照物業(yè)本來的用途和目的使用物業(yè)的義務;有維護物業(yè)的使用安全和美觀的義務;有遵守物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境整潔的義務等等。

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　　二、業(yè)主大會

　　在過去的物業(yè)管理實踐中，我國主要采用業(yè)主委員會代表全體業(yè)主決策的作法，業(yè)主委員會對業(yè)主的重大事項享有決策權。從實踐效果看，業(yè)主委員會決策制度對物業(yè)管理活動的發(fā)展起到了一定的積極作用，但也暴露出許多問題。由于一些業(yè)主委員會成員素質不高，以至不斷出現業(yè)主委員會為了少數人的利益而侵害大多數業(yè)主合法權益的情況。同時，也由于業(yè)主對業(yè)主委員會缺少有效的監(jiān)督機制，因此，業(yè)主之間，業(yè)主與業(yè)主委員會之間，業(yè)主委員會成員之間，產生大量矛盾，給物業(yè)管理的正常進行帶來影響。2003年《條例》頒布后，改變業(yè)主委員會決策的舊有作法，推行業(yè)主大會制度，規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益，并決定物業(yè)管理的重大事項。這一制度有利于維護大多數業(yè)主的合法權利，可以有效解決物業(yè)管理活動中業(yè)主委員會的不規(guī)范行為。

　　(一)業(yè)主大會的組成和性質

　　業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，有權依據法律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內一切物業(yè)管理事項。物業(yè)管理區(qū)域內的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守業(yè)主大會制定的各項規(guī)章制度，并執(zhí)行業(yè)主大會作出的決定。

　　(二)業(yè)主大會的籌備與成立

　　1.成立業(yè)主大會的限制和選擇

　　一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會。對于由眾多業(yè)主構成的物業(yè)管理區(qū)域，只有成立業(yè)主大會才能民主解決物業(yè)管理的公共事項;對于業(yè)主數量很少的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主共同商討物業(yè)管理問題很方便，業(yè)主大會成立與否并不影響業(yè)主關于物業(yè)管理的民主決策，因此，這樣的物業(yè)管理區(qū)域，可以不成立業(yè)主大會?！稐l例》規(guī)定：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責?！崩?，有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設施構成獨立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產權統屬一人或幾人，業(yè)主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會。業(yè)主大會僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。

　　2.業(yè)主大會的籌備

　　(1)成立業(yè)主大會籌備組

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公

　　有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組負責業(yè)主大會籌備工作。

　　籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　(2)業(yè)主大會籌備組的工作內容

　?、俅_定首次業(yè)主大會會議召開的時問、地點、形式和內容;

　?、趨⒄照鞴懿块T制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案);

　?、鄞_認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;

　?、艽_定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法及名單;

　?、葑龊谜匍_首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　(3)籌備業(yè)主大會的工作要求

　?、贅I(yè)主大會籌備組的工作內容，應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告;

　?、诠妗稑I(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案)的同時，應當將業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式同時公告;

　?、鄞_認業(yè)主身份，應當以業(yè)主房屋產權證書標明的房屋所有權人為準;

　?、軜I(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，應當根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體確定標準和方式，可參照省、自治區(qū)、直轄市制定的實施辦法進行。

　　3.業(yè)主大會的成立

　　業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起30日內在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會的會議議程一般包括以下內容：

　　(1)報告業(yè)主大會的籌備工作情況;

　　(2)宣讀業(yè)主名冊和在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;

　　(3)宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案，宣講業(yè)主對草案提出的修改意見，以及業(yè)主大會籌備組根據業(yè)主意見對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》的修改結果;

　　(4)投票通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;

　　(5)宣讀業(yè)主委員會委員候選人名單，經投票選舉產生業(yè)主委員會組成人員。

　　《條例》還規(guī)定：“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?！?/P>

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　　(三)業(yè)主大會的職責

　　《條例》規(guī)定業(yè)主大會的六項職責：

　　(1)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(2)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(3)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(4)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;

　　(5)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(6)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

　　(四)業(yè)主大會活動規(guī)則

　　1.定期會議和臨時會議

　　業(yè)主大會會議分為定期會議與臨時會議。定期會議與臨時會議都由業(yè)主委員會組織召開。定期會議的期間由業(yè)主大會在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定。當出現下列情況時，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　　(1)20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的;

　　(2)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(3)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

　　發(fā)生以上應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況時，如果業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責，區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會臨時會議。

　　業(yè)主委員會應當在召開業(yè)主大會會議15日前將會議通知及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。如果是住宅小區(qū)召開業(yè)主大會會議，還應當同時告知與物業(yè)管理區(qū)域相關的居民委員會。

　　2.業(yè)主代理人和業(yè)主代表人

　　(1)業(yè)主代理人

　　業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。代理人應當在業(yè)主委托書的授權范圍內行使代理權，如投票、發(fā)表意見、參加表決等等。業(yè)主委托代理人的授權內容不得超越業(yè)主自身權限，如投票權數。業(yè)主只能委托代理人代理事項，不能委托代理人代理業(yè)主身份，代理人無權以候選人身份參加業(yè)主委員會成員的競選。

　　(2)業(yè)主代表人

　　物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以按照幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項，書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的事項，業(yè)主代表應當要求業(yè)主將贊同、反對及棄權的決定及享有的投票權數書面簽字，然后由業(yè)主代表在業(yè)主大會上代表業(yè)主如實投票。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主應當另外推選一名業(yè)主代表參加大會。

　　(3)業(yè)主大會的召開形式

　　業(yè)主大會會議可以采用到會業(yè)主集體討論的形式，也可以采用書面征求意見和書面投票表決的形式。無論采用何種形式，必須有不少于物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主的參加。

　　3.業(yè)主大會決定事項的表決效力

　　(1)業(yè)主大會作出的一般決定，實行簡單多數表決原則，必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。

　　(2)業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用與續(xù)籌方案的決定，實行特別多數表決原則，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

　　業(yè)主大會不符上述兩項規(guī)則的表決事項，均屬無效。業(yè)主委員會應當書面記錄業(yè)主大會會議情況，并存檔備案。業(yè)主委員會還應當將業(yè)主大會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。

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　　三、業(yè)主委員會

　　(一)業(yè)主委員會的性質

　　《條例》將業(yè)主委員會明確定位為業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會由全體業(yè)主通過業(yè)主大會會議選舉產生，是業(yè)主大會的常設性執(zhí)行機構，對業(yè)主大會負責，具體負責執(zhí)行業(yè)主大會交辦的各項物業(yè)管理事項。

　　(二)業(yè)主委員會的職責

　　《條例》規(guī)定了業(yè)主委員會的五項主要職責：

　　1.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況

　　除了首次業(yè)主大會會議外，業(yè)主委員會是業(yè)主大會會議的法定召集人。首次業(yè)主大會會議以后的定期會議和臨時會議均由業(yè)主委員會負責籌備和召集。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構具體負責物業(yè)管理區(qū)域內的各項物業(yè)管理事項的實施與管理，因此，業(yè)主委員會應當定期召集業(yè)主大會會議，將有關物業(yè)管理事項的實施情況向業(yè)主大會報告并接受業(yè)主大會的監(jiān)督。

　　2.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同

　　業(yè)主大會享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權利，但業(yè)主大會的成員是全體業(yè)主，不可能由業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同?？陀^上，物業(yè)管理合同的簽訂只能由業(yè)主委員會來具體進行。業(yè)主大會通過會議決定的方式選聘某一物業(yè)管理企業(yè)后，應由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)正式簽訂物業(yè)服務合同。

　　3.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同

　　業(yè)主對業(yè)主委員會的工作享有監(jiān)督權，并有就物業(yè)管理的有關事項提出意見和建議的權利。物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和其他實際使用物業(yè)的非業(yè)主。物業(yè)使用人基于其對物業(yè)實際上的使用，不可避免地會參與到物業(yè)管理活動中來。業(yè)主委員會作為聯系廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的橋梁，應當及時了解并聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見與建議，并把業(yè)主的這些建議和意見反映給物業(yè)管理企業(yè)，以提高物業(yè)管理水平。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同之后，作為合同一方當事人享有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況進行監(jiān)督的權利。如監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)是否嚴格履行物業(yè)服務合同的職責等。在履行監(jiān)督職責的同時，業(yè)主委員會有義務協助物業(yè)管理企業(yè)的工作，盡可能地為其工作提供方便，協調物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系，幫助物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)服務合同。

　　4.監(jiān)督業(yè)主公約的實施

　　業(yè)主公約在物業(yè)管理區(qū)域內的實施是否到位直接影響到物業(yè)品質、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生狀況的好壞。業(yè)主委員會有權對業(yè)主公約的實施情況進行監(jiān)督，一旦有業(yè)主不遵守業(yè)主公約的規(guī)定，影響到其他業(yè)主的合法權益或者物業(yè)管理區(qū)域內的公共利益時，業(yè)主委員會有權予以制止、批評教育、責令限期改正，并依照業(yè)主公約的規(guī)定進行處理。

　　5.業(yè)主大會賦予的其他職責

　　除了以上法定職責外，業(yè)主委員會還應當履行業(yè)主大會賦予的其他職責。如業(yè)主委員會對各類物業(yè)管理檔案資料、會議記錄的保管;對業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則修訂文本的起草;對有關印章、財產的保管;對業(yè)主之間和業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的調解等等。

　　(三)業(yè)主委員會的備案

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，一經業(yè)主大會會議選舉產生，就在業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期內履行相關職責。因此，《條例》規(guī)定業(yè)主委員會成立后應當向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案，以便政府行政主管部門對業(yè)主委員會的情況進行必要的了解和掌握。備案一般應當包括業(yè)主委員會的成員基本情況、業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則等主要內容。

　　以前，在我國一些地方的物業(yè)管理法規(guī)中，規(guī)定業(yè)主委員會實行登記制度，即業(yè)主委員會成立后要到房地產行政主管部門進行登記審核。這樣做的目的是強化對業(yè)主委員會的管理，但在實踐中存在許多的問題：首先，政府房地產行政主管部門缺少足夠的精力和時間對業(yè)主委員會進行實質性的審核，難以起到登記的效果。其次，登記審核容易造成政府對業(yè)主委員會的成立與運作進行一些不正當的干預，而且業(yè)主委員會是業(yè)主自律的一種形式，政府不宜干預過多，介入太深。政府的作用主要應該體現在指導、幫助、協調、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立及運作上，以保證業(yè)主委員會真正代表全體業(yè)主的利益。因此，《條例》明確對業(yè)主委員會實行備案制度，以區(qū)別于審批制度。為了督促業(yè)主委員會及時納入到有關部門的監(jiān)督管理中去，《條例》還對業(yè)主委員會備案的時間作了限定，規(guī)定備案的時間為自選舉產生之日起30日內。

　　(四)業(yè)主委員會委員的資格條件

　　業(yè)主委員會的各項任務最終要依靠其委員來具體執(zhí)行，因此業(yè)主委員會委員的素質高低直接關系到業(yè)主大會的決定能否順利或者高質量地完成。實踐中，大多數業(yè)主委員會成員能夠代表業(yè)主利益，熱心為業(yè)主辦事，但也有一些業(yè)主委員會委員素質不高，有的利用權利牟取私利，作出損害廣大業(yè)主利益;有的人為制造物業(yè)管理糾紛，不利于物業(yè)管理活動的正常開展。因此，很有必要對業(yè)主委員會委員條件作出規(guī)定，以便業(yè)主大會會議選舉出來的業(yè)主委員會委員能夠真正代表廣大業(yè)主的利益。一般來說，業(yè)主委員會委員應當符合以下條件：

　　(1)本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主;

　　(2)遵守國家有關法律、法規(guī);

　　(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務;

　　(4)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(5)具有一定組織能力;

　　(6)具備必要的工作時間。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任1～2人。業(yè)主委員會的主任、副主任是業(yè)主委員會的召集人和組織者，他們均由業(yè)主大會選舉出來的業(yè)主委員會委員自行推選產生，這樣可以增強業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會中的公信力，有利于其組織業(yè)主委員會的各項活動。

　　(五)業(yè)主委員會委員的資格終止

　　業(yè)主委員會委員除了要符合當選委員的六個條件外，如果有以下情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員的資格應當終止：(1)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(2)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的;(3)因疾病等原因喪失履行職責能力的;(4)有犯罪行為的;(5)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;(6)拒不履行業(yè)主義務的;(7)其他原因不宜再擔任業(yè)主委員會委員的。

　　業(yè)主委員會委員資格終止后，該業(yè)主應當自終止之日起限定時間內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

　　(六)業(yè)主委員會會議

　　業(yè)主委員會應當定期召開業(yè)主委員會會議，研究本物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理事宜。遇有特殊情況，經1/3以上業(yè)主委員會委員提議，或者業(yè)主委員會主任認為有必要召開會議的，也應當及時召開業(yè)主委員會會議。

　　無論是定期會議還是臨時召開的會議，業(yè)主委員會的會議均應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。

　　業(yè)主委員會的每次會議均應當作好書面記錄，由主持會議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會作出的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告，同時告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

　　(七)業(yè)主委員會的改選與變更

　　1.業(yè)主委員會的改選

　　業(yè)主委員會應當在任期屆滿2個月前召開業(yè)主大會會議，進行業(yè)主委員會的換屆選舉工作。逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。

　　業(yè)主委員會經換屆選舉后，原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

　　2.業(yè)主委員會委員的變更

　　經業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　(八)業(yè)主委員會的工作經費

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經費由全體業(yè)主承擔;經費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的質詢。

　　四、限制性規(guī)定

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行一定的職責，但是其履行職責時必須遵守法律法規(guī)的規(guī)定，必須在法定的職責內從事活動，不得濫用其權利?！稐l例》明確規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使權利的范圍和對象，即業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能在物業(yè)管理區(qū)域內并就物業(yè)管理有關的事項代表全體業(yè)主行使權利。超出法定范圍從事活動，業(yè)主大會、業(yè)主委員會就背離其成立和存在的宗旨。因此，從保障廣大業(yè)主合法利益的角度出發(fā)，法律對業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使職權的活動作了限定，禁止業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出與物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理事項無關的決定以及從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　《條例》規(guī)定了房地產行政主管部門對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動的監(jiān)督管理職責。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律、法規(guī)的決定的行為，因違法而失去正當性。如業(yè)主大會作出非法集會的決定;業(yè)主委員會作出的挪用專項維修資金的決定;業(yè)主委員會不經業(yè)主大會通過直接作出的選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定等等。對此類行為，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門責令限期改正或者撤銷其決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內向全體業(yè)主通告。

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