物業(yè)服務(wù)收費

　　《條例》第四十一條對物業(yè)服務(wù)收費作出原則規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！?/P>

　　一、物業(yè)服務(wù)收費原則

　　(一)合理原則

　　物業(yè)服務(wù)收費水平應(yīng)當與我國經(jīng)濟發(fā)展狀況和群眾現(xiàn)實生活水平協(xié)調(diào)一致，既不能超出業(yè)主的實際承受能力，也不能一味降低收費水平，進而造成業(yè)主房屋財產(chǎn)的貶損和制約群眾生活水平的提高。因此，研究和確定物業(yè)服務(wù)收費標準，應(yīng)當面向?qū)嶋H，客觀決策。

　　目前，除實際市場調(diào)節(jié)價的高檔項目外，有些中小城市的普通住宅物業(yè)收費難以滿足房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護的基本需要，房屋及設(shè)備設(shè)施加速損壞，縮短正常使用期限的情況較為嚴重。因此，除政府有關(guān)部門對此應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展和群眾生活水平的提高，適當調(diào)整物業(yè)服務(wù)費用的政府指導(dǎo)價標準，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)當向業(yè)主作好宣傳解釋工作。

　　一方面要深入宣傳，增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識。很多業(yè)主不了解房屋養(yǎng)護管理需要大量費用，而是簡單的認為，購買房屋后就可以一勞永逸。房屋保養(yǎng)需要大量的追加投資，根據(jù)大量實際數(shù)據(jù)測算，磚混結(jié)構(gòu)房屋的建安造價與建筑壽命期的維修養(yǎng)護管理費用的比率平均達到1:1，換算到商品房價格與維修養(yǎng)護管理費用的比率，要達到1:0.7左右。因此如果維修費用不足，不能正常的進行保養(yǎng)維護，就會加速業(yè)主房屋財產(chǎn)的老化，提前結(jié)束房屋的使用壽命。

　　另一方面要強調(diào)業(yè)主應(yīng)當具備的公共意識。一些業(yè)主缺乏公共意識，對維修養(yǎng)護共用部位和共用設(shè)施設(shè)備漠不關(guān)心，甚至推脫責(zé)任，怠于履行自己應(yīng)盡的義務(wù)，拒絕交納物業(yè)服務(wù)費用或?qū)ｍ椌S修資金，致使其他業(yè)主的共同財產(chǎn)連帶遭受損害。因此通過各種方式，宣傳、教育業(yè)主，了解自己的財產(chǎn)權(quán)利和必須履行的公共義務(wù)，是一項十分必要的工作。

　　(二)公開原則

　　《中華人民共和國價格法》(以下簡稱《價格法》)規(guī)定：“經(jīng)營者銷售、收購商品和提供服務(wù)，應(yīng)當按照政府價格主管部門的規(guī)定明碼標價，注明商品的品名、產(chǎn)地、規(guī)格、等級、計價單位、價格或者服務(wù)的項目、收費標準等有關(guān)情況。經(jīng)營者不得在標價之外加價出售商品，不得收取任何未予標明的費用。”

　　2004年10月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒布《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》明確物業(yè)服務(wù)收費屬于《價格法》調(diào)整范圍，應(yīng)當明碼標價，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法向業(yè)主公示物業(yè)管理企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費計價方式和收費標準。

　　(三)收費與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

　　要求物業(yè)服務(wù)收費與服務(wù)水平相適應(yīng)，就是要求價質(zhì)相符，業(yè)主花錢買服務(wù)必須買得公平合理，符合等價交換原則，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營作風(fēng)必須誠實信用，提供的服務(wù)質(zhì)量必須貨真價實，接受消費者的監(jiān)督。

　　等價交換是商品交換的基本原則，也是民事法律關(guān)系關(guān)于有償服務(wù)的基本制度。強調(diào)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當價質(zhì)相符，是針對現(xiàn)實物業(yè)管理市場情況提出的?，F(xiàn)實中，有相當一部分物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，對價質(zhì)相符的物業(yè)服務(wù)原則缺乏足夠的認識。一些物業(yè)管理企業(yè)脫離合同，不重視物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，單純以物價局的收費批件收取物業(yè)服務(wù)費用，造成業(yè)主的不滿。同樣，一些業(yè)主也不考慮物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和管理成本，仍以福利養(yǎng)房的習(xí)慣認識要求物業(yè)管理企業(yè)提供超值服務(wù)，以至拒絕承擔(dān)物業(yè)管理費用。因此，提高價質(zhì)相符的市場交換意識，是緩解物業(yè)管理矛盾的根本所在。

　　在我國幾十年的計劃經(jīng)濟體制中，房屋與設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護，全部由國家或單位統(tǒng)包統(tǒng)修，居民和職工長期享受著福利住房待遇，基本不存在養(yǎng)房負擔(dān)，更沒有住房消費觀念。實行住房商品化后，盡管業(yè)主有了自己的住房，但養(yǎng)房觀念仍然十分淡薄。現(xiàn)階段我國住房消費水平與國外情況差距依然很大，據(jù)統(tǒng)計，國外住房消費占家庭收入的比例一般都在25%左右，我國城鎮(zhèn)居民住房消費占家庭收入的比例，2000年為7%，2003年為10%。存在這種差距的原因，除少數(shù)生活特困戶外，并非業(yè)主沒有住房消費能力，而是住房消費觀念淡薄所致。因此，確立物業(yè)服務(wù)收費與服務(wù)水平相適應(yīng)原則，是住房制度改革政策在住房消費領(lǐng)域的具體體現(xiàn)，有利于提升業(yè)主的住房消費觀念。

　　但是，值得指出的是，對于一些老舊住宅小區(qū)(包括棚戶區(qū))改造后實施物業(yè)

　　管理，一定要充分考慮到這些小區(qū)內(nèi)有不少業(yè)主的收入較低，物業(yè)管理消費能力有限，因此，提供的服務(wù)和收取的費用以不超越他們的承受能力為原則。可以按照他們的需要，提供最基本的物業(yè)管理服務(wù)，收取相應(yīng)水平的物業(yè)管理費用。

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　　二、物業(yè)服務(wù)收費管理

　　根據(jù)《價格法》和《條例》的基本精神，2003年11月，國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》。該辦法對物業(yè)服務(wù)收費的定價形式、收費形式、費用構(gòu)成，相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)以及監(jiān)管措施等均作出具體規(guī)定。

　　(一)物業(yè)服務(wù)收費定價形式

　　《價格法》對于包括服務(wù)收費在內(nèi)的價格管理，規(guī)定了三種定價形式：

　　一是政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。

　　二是政府指導(dǎo)價：是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。

　　三是市場調(diào)節(jié)價：是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

　　我國開展物業(yè)管理以來，政府價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費管理，一般都實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)不同的服務(wù)項目和標準協(xié)商議定，主管部門只作備案登記。對普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費，開始則采取了較為嚴格的管理措施，一般都采取政府定價和政府指導(dǎo)價的管理方式，其中絕大多數(shù)物業(yè)項目都是采取政府定價管理方式。

　　以政府定價方式管理物業(yè)服務(wù)收費，在物業(yè)管理活動開展初期，對于推行物業(yè)管理，穩(wěn)定物業(yè)管理收費秩序，發(fā)揮了重要的積極作用。但是，隨著物業(yè)管理活動的全面展開，以政府定價方式管理物業(yè)服務(wù)收費，各種弊端也逐漸暴露，主要體現(xiàn)在以下方面：

　　(1)不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。一些物業(yè)管理企業(yè)取得物價管理部門的收費批件后，根據(jù)收費批件向業(yè)主收費高枕無憂，同時由于收費標準被限制得過死，助長了物業(yè)管理企業(yè)安于現(xiàn)狀不求進取的消極意識。

　　(2)制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)憑借政府收費批件收取費用，服務(wù)好壞都一個價格，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督、選擇權(quán)利卻受到限制。

　　(3)因定價標準不客觀產(chǎn)生了大量矛盾。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不僅比較復(fù)雜，而且各個物業(yè)管理項目情況、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)情況，以及各項服務(wù)的實際狀況千差萬別，要求政府取代業(yè)主準確核定收費標準，客觀上是不現(xiàn)實的。由于定價不合理，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對政府核定的物業(yè)服務(wù)收費標準的做法，都不同程度存在著意見。

　　(4)政府核定物業(yè)服務(wù)收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。價格是市場競爭的核心要素，長期持續(xù)的政府定價，限制業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理市場的選擇權(quán)，物業(yè)管理市場因而喪失活力，物業(yè)管理招投標制度也會流于形式，無法發(fā)揮市場機制的優(yōu)勝劣汰作用。

　　為此，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》不再規(guī)定政府定價形式，僅采取政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價對物業(yè)服務(wù)收費進行管理。

　　物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的具體方式是，由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務(wù)的等級標準，然后由有定價權(quán)限的價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，測算出各個等級標準的物業(yè)管理服務(wù)基準價格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務(wù)項目的具體收費標準，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務(wù)等級標準和調(diào)整因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　以上可以看出，采取政府指導(dǎo)價收費的物業(yè)服務(wù)項目，價格主管部門不再針對具體物業(yè)項目審批收費標準，而是針對物業(yè)管理主管部門制定的服務(wù)標準制定價格幅度，以便指導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)具體服務(wù)情況協(xié)商服務(wù)價格。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，則完全由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照市場原則自由協(xié)商價格并在物業(yè)服務(wù)合同中約定，政府不予干預(yù)。

　　考慮各地經(jīng)濟發(fā)展狀況與市場環(huán)境不盡相同，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定?！?/P>

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　　(二)物業(yè)服務(wù)收費形式與成本構(gòu)成

　　1.包干制收費形式

　　《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式?！睂嵭形飿I(yè)服務(wù)專用包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　包干制是目前我國住宅物業(yè)服務(wù)收費普遍采用的形式。包干制收費形式下，業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同支付固定的物業(yè)服務(wù)費用后，物業(yè)管理企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同要求和標準完成物業(yè)管理服務(wù)。換句話說，就是物業(yè)管理企業(yè)的盈虧自負，無論收費率高低或物價波動，物業(yè)管理企業(yè)都必須按照合同約定的服務(wù)標準提供相應(yīng)服務(wù)。

　　包干制物業(yè)收費形式比較簡捷，但交易透明度不高。在收費率偏低時，容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)虧損;在市場不規(guī)范時，個別物業(yè)管理企業(yè)可能通過減少物業(yè)服務(wù)成本來保證企業(yè)利潤，業(yè)主的權(quán)益可能受到侵害。

　　2.酬金制收費形式

　　《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定：“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式?！睂嵭形飿I(yè)服務(wù)酬金的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　酬金制也稱傭金制，這種物業(yè)服務(wù)收費方式在非住宅物業(yè)管理項目中較多采用，目前，不少高檔住宅物業(yè)管理也已采用。酬金制的物業(yè)服務(wù)支出由業(yè)主負擔(dān)，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，運用自身的管理知識、經(jīng)驗和專業(yè)技能組織實施物業(yè)管理服務(wù)，并取得事前約定比例或數(shù)額的酬金。

　　為保證實施物業(yè)管理服務(wù)所需費用，酬金制要求業(yè)主按照經(jīng)過審議的預(yù)算和物業(yè)管理合同的約定，先行向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)付物業(yè)服務(wù)支出。物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)對所收的物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》規(guī)定，實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當履行以下義務(wù)：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;

　　(2)業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù);

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。(三)物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成

　　包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出，一般包括以下部分：

　　(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

　　(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

　　(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

　　(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

　　(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

　　(6)辦公費用;

　　(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

　　(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

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　　(四)物業(yè)服務(wù)費的繳納和督促

　　1.非業(yè)主使用人的交費責(zé)任

　　業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費用是最普遍的現(xiàn)象。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，對業(yè)主的物業(yè)進行管理，為業(yè)主提供服務(wù)，因此，業(yè)主理所當然的應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)支付相應(yīng)服務(wù)費用。在現(xiàn)實生活中，業(yè)主擁有的物業(yè)，不一定為業(yè)主所占有和使用。當業(yè)主將其物業(yè)出租給他人或者交由他人使用時，業(yè)主可以和物業(yè)使用人約定，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用。實際上，物業(yè)使用人是代業(yè)主履行合同義務(wù)。鑒于物業(yè)使用人實際占有和使用物業(yè)，是真正享受物業(yè)服務(wù)的人，《條例》規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定。同時，考慮到業(yè)主畢竟是繳納物業(yè)服務(wù)費用的第一責(zé)任人，業(yè)主的地位相對穩(wěn)定，而物業(yè)使用人并不是物業(yè)服務(wù)合同的當事人，而且變動相對較快，為了保障物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，《條例》進一步規(guī)定，即使存在這一約定，業(yè)主仍然負連帶繳納責(zé)任。所謂連帶繳納責(zé)任，是指當物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用繳納的約定時，業(yè)主仍負繳納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費用。

　　2.未交付房屋的交費主體

　　在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新建物業(yè)，產(chǎn)權(quán)的多元化需要一個過程。在建設(shè)單位銷售物業(yè)之前，建設(shè)單位是惟一的業(yè)主。如果建設(shè)單位聘請了物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當支付物業(yè)管理服務(wù)費用。在物業(yè)開始銷售給眾多分散的業(yè)主時，建設(shè)單位仍然需要就沒有售出的物業(yè)以及沒有交付給業(yè)主的物業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費用;已經(jīng)出售并交付給業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主繳納。因為已竣工沒有售出物業(yè)的產(chǎn)權(quán)仍然屬于建設(shè)單位，作為產(chǎn)權(quán)人當然有義務(wù)繳納服務(wù)費用;對于沒有交付給物業(yè)買受人的物業(yè)而言，物業(yè)的實際占有人還是建設(shè)單位，物業(yè)的產(chǎn)權(quán)往往也還沒有轉(zhuǎn)移給買受人，買受人也沒有享受到物業(yè)服務(wù)。因此，《條例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

　　3.業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務(wù)

　　按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金，應(yīng)當是業(yè)主自覺履行的義務(wù)。但現(xiàn)實中，業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納服務(wù)費用或者服務(wù)資金的情況也客觀存在，有些物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主欠交物業(yè)費的情況甚至相當嚴重。

　　為維護物業(yè)管理活動的交易秩序，《條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》均明確規(guī)定：對于欠費業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主欠交物業(yè)管理服務(wù)費用，必然影響物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，因此，業(yè)主欠費行為不僅侵害了物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，而且也損害了其他交費業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主委員會有責(zé)任也有義務(wù)代表交費業(yè)主督促欠費業(yè)主限期交納物業(yè)管理服務(wù)費。對拒不交費的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。依法追繳的方式，就是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于解決爭議條款的約定，通過仲裁或向人民法院起訴解決。

　　(五)代收代交費用

　　一般而言，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同當事人，業(yè)主和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當按照法律的規(guī)定和合同的約定，來行使合同權(quán)利和履行合同義務(wù)。其中，向業(yè)主收取相應(yīng)的水、電、氣、熱、通信、有線電視費是供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公用事業(yè)單位的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當事人，沒有義務(wù)向公用事業(yè)單位支付這些費用，也沒有權(quán)利向業(yè)主收取這些費用。

　　在物業(yè)管理實踐中，一些供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位往往利用自身的壟斷經(jīng)營地位，強迫物業(yè)管理公司代其收繳本應(yīng)當由其收繳的費用，并且不給或者少給代理費。更有甚者，在業(yè)主拒交相關(guān)費用或者水、電等分戶表和小區(qū)總表數(shù)額不等時，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)費用。

　　如果供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位每次均向每一個業(yè)主收費，會導(dǎo)致交易成本增高，對當事人雙方均無益處。而在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人，對物業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更為熟悉。如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費用，可以節(jié)省當事人的時間和支出費用，提高辦事效率。因此，物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的委托，代收有關(guān)費用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托物業(yè)管理企業(yè)代收費的，兩者之間是一種委托合同關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)根據(jù)自身經(jīng)營狀況，決定是否接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位委托，這些單位無權(quán)強制要求物業(yè)管理企業(yè)代收有關(guān)費用。

　　在實踐中，有些物業(yè)管理企業(yè)在代供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收費時，還以手續(xù)費、管理費、勞務(wù)費等名目向業(yè)主收取額外費用，引起業(yè)主的不滿。實際上，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)之間存在三個合同關(guān)系，產(chǎn)生三個支付費用(報酬)義務(wù)：業(yè)主與供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是供用水、電、氣、熱、通信、有線電視合同關(guān)系，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位之間是委托合同關(guān)系。按照第一個合同，業(yè)主應(yīng)當支付水、電、氣、熱、通信、有線電視費，按照第二個合同，業(yè)主應(yīng)當支付物業(yè)服務(wù)費用，按照第三個合同，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當支付委托報酬?？梢?，就代收費用而言，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)向供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位收取報酬，但向業(yè)主收取費用，沒有任何依據(jù)。

　　根據(jù)上述情況，《條例》為保護業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，維護市場交易原則和企業(yè)經(jīng)營規(guī)則，對物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用，作出明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收錢款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！薄段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》進一步明確：“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費?！逼渲?，“最終用戶”是指水、電、氣、熱、通信、有線電視的最終使用人，即業(yè)主。“手續(xù)費”是指公用事業(yè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當按照市場原則與委托合同的約定，在平等、自愿、協(xié)商、等價有償?shù)幕A(chǔ)上，由公用事業(yè)單位支付給物業(yè)管理企業(yè)的代理費。

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